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一半是海水，一半是火焰。用這句話來形容目前上海高端寫字樓市場的局面可以說毫不夸張。

2010年年末，位于上海浦西南京西路核心區(qū)的SOHO中國旗下東海廣場頂樓57層，以1.21億元出讓給了一位安徽商人，折算單價達100372元/平方米，上海最貴寫字樓層自此誕生。

而在與之相望的上海浦東陸家嘴核心區(qū)，名噪一時的上海環(huán)球金融中心(下稱“環(huán)球中心”)卻正委托多家代理商幫其出售50層以上的10層樓面，以整層為單位散售，但從去年10月至今，仍然未敲定最終買家。據(jù)知，該開發(fā)商日本森大廈株式會社改變“只租不售”理念的原因是，該座摩天大樓辦公樓區(qū)域的空置率太高。

上海地慧房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長兼首席執(zhí)行官藤賢一說：“我和森稔(日本森大廈株式會社社長)是很好的朋友，當上海環(huán)球中心建成之時，森稔為此長舒一口氣，但金融危機打亂了原有的計劃，而對上海寫字樓市場過高的估計和判斷使得他不得不出售環(huán)球中心以盡快回籠資金�！�

35年方能回本的租售比

可以說在所有房地產(chǎn)品類中，寫字樓更具有“市場性”，因此經(jīng)濟環(huán)境的優(yōu)劣對租金的價格有著最為直接的影響。

2008年，上海環(huán)球中心開業(yè)之際，運營方設(shè)定了上海當時辦公樓市場租金水平的新高，達到20元/平方米/天。

上海環(huán)球金融中心有限公司董事長森浩生曾表示：“即使按照這樣的租金計算，如果現(xiàn)有的22萬平方米辦公區(qū)域及其他場所出租正常的話，該項目需要12年才能收回成本，2020年之后才能實現(xiàn)真正的盈利，而如果情勢惡化，則可能需要更久的時間。”

一語成讖，“情勢惡化”成真。一位上海環(huán)球中心某樓層租賃企業(yè)人士說：“不要說20元/平方米的價格無法維持，在金融危機最深重的時候，環(huán)球中心的運營商甚至開出過12元/平方米甚至更低的價格來吸引客戶。”

記者從入駐環(huán)球中心的相關(guān)企業(yè)獲悉，目前環(huán)球中心實際的招租價格依然維持在12元～15元/平方米的價格，這意味著如果想要收回投資成本并實現(xiàn)盈利，仍然至少需要20年以上的時間。當年環(huán)球中心的落成使得上海浦東的寫字樓空置率陡升至雙位數(shù)的12%，而這樣的情況如今又在上海浦西靜安區(qū)上演，這也使得東海廣場項目高價出售顯得“出人意料”了。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴：“雖然東海廣場頂層拍出了1.21億元、每平方米10萬元的天價，但仔細算一下賬的話，買家不太劃算。盡管靜安區(qū)依然是上海最貴的辦公區(qū)域，但其平均租金也不過每天每平方米8元�！�

地處上海南京西路的靜安區(qū)商務(wù)區(qū)聚集了大量的甲級甚至超甲級寫字樓，而東海廣場只是其中之一，以8元/平方米/天測算，東海廣場頂層的每平方米年租金約為2880元，而售價高達100372元/平方米，這意味著其租售比已經(jīng)是1：418，也就是說，這位買家35年才能夠收回成本。

更值得憂慮的是，8元的價格能否扛得住依然面臨考驗，因為就在東海廣場高價售樓之際，上海靜安南京西路地區(qū)高端寫字樓的供給量一直沒有停止，今年一開年再度放出巨大寫字樓供應量的會德豐[32.25 1.10%]國際廣場就是其中的一個典型代表。

迎來史上最大年供應量

如果說2010年，上海的寫字樓市場還可以依靠“供給量不大”和“經(jīng)濟復蘇”這兩大因素來維系空置率和租金平穩(wěn)的話，那么2011年，上海寫字樓市場或?qū)⒚媾R史上最大年供應量的事實。

2010年，上海寫字樓市場表現(xiàn)出租金價格企穩(wěn)反彈的態(tài)勢，但這與該年甲級寫字樓市場全年新增供應為近4年來最低——只有21萬平方米有關(guān)。多家國際知名房地產(chǎn)顧問公司關(guān)于上海房地產(chǎn)業(yè)的報告顯示，雖然各家對于2011年寫字樓供應量數(shù)字判斷不一，但供應量將出現(xiàn)猛增的觀點是一致的。

戴德梁行判斷，在2011年上半年，預計還有超過60萬平方米的新增供應集中入市，將導致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

第一太平[7.01 0.14%]戴維斯向《中國經(jīng)濟周刊》提供的報告顯示，2011年上海甲級寫字樓市場新增供應有望達到近90萬平方米，可能達到歷史上最大年供應量。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2011年浦西的年新增供應量預計為221593平方米，浦東為758392平方米，兩者相加約為98萬平方米。

高力國際認為，盡管上海甲級寫字樓市場需求受眾多積極因素支撐，但由于超過100萬平方米的樓盤將在2011年落成交付，預計在2011年甚至2012年的很長時間內(nèi)租金表現(xiàn)將受限，并給空置率帶來壓力。

世邦魏理仕表示，2011年新增供應預計超150萬平方米，即便出現(xiàn)部分供應延遲交付的情況，仍將使市場短期內(nèi)處于供過于求的狀況。

記者注意到，在國際五大房地產(chǎn)顧問公司中，仲量聯(lián)行對今年上海寫字樓市場的前景表現(xiàn)得十分樂觀并認為，租金預計將在2011年繼續(xù)上漲，浦西漲幅預計在15%左右，浦東為10%至15%，浦西和浦東市場強勁的需求將會使得新增供應對空置率的影響相對有限。

相較之下，高力國際則表現(xiàn)出了較為謹慎的判斷并認為，雖然需求強勁，但甲級寫字樓市場新增供應量幾乎為近3年的新增供應量總和。即使大約有15%～20%的新增供應面積將被開發(fā)商吸納自用或被自用買家購買，但整體空置率仍然會升高400到500個基點，至2011年底預計會達到18%。