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據(jù)高力國際第四季度報(bào)告顯示，盡管上海甲級寫字樓市場需求受眾多積極因素支撐，但由于超過一百萬平方米的樓盤將在2011年落成交付，預(yù)計(jì)在2011年，甚至2012年的很長時(shí)間內(nèi)，租金表現(xiàn)將受限。

在吸納和租金增長方面，雖然有上海虹口區(qū)壹豐廣場和花木板塊浦東嘉里城入市帶來的新增供應(yīng)，次中心商務(wù)區(qū)辦公樓市場的表現(xiàn)又一次超越了中心商務(wù)區(qū)。得益于租金低廉、擴(kuò)張空間充足、設(shè)施便利，次中心商務(wù)區(qū)將會吸引預(yù)算有限的跨國公司和發(fā)展強(qiáng)勁的內(nèi)資企業(yè)，在2011年持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展。

2010年第四季度上海甲級寫字樓市場市場新增需求有所下滑。部分因?yàn)橛械淖鈶艉霞s到期，還有原因是一些現(xiàn)有租戶尋求其他辦公地點(diǎn)，例如次中心商務(wù)區(qū)，導(dǎo)致整體甲級寫字樓市場的新增需求為負(fù)。加之長寧區(qū)萬寶國際廣場的入市，整體市場的空置率環(huán)比微升至 13.1%，整體市場租金受盧灣區(qū)強(qiáng)勁需求影響，較上個(gè)季度環(huán)比微升 1.4%。受強(qiáng)勁需求支持，2010年全年的新增吸納較 2009年上漲 31.9%，空置率也從去年的 15.2%下降到 13.1%。雖然需求強(qiáng)勁，但受次中心商務(wù)區(qū)發(fā)展的壓力，租金基本保持平穩(wěn)，同比小幅攀升供應(yīng)，需求及空置情況。

靜安區(qū)上位最貴辦公區(qū)域 平均租金8元/平米/天

2010年，上海浦東和浦西的甲級寫字樓市場空置率差距也在明顯縮小。受新落成的萬寶國際廣場影響，本季度浦西的空置率上升了1.8%，為12%，而浦東因?yàn)槿狈π略龉⿷?yīng)，空置率微降至 14.4%。全年來看，浦東表現(xiàn)勝于浦西，甲級寫字樓市場空置率的差距由去年的 10%降至不足2.5%。

受浦東市場強(qiáng)勁發(fā)展的影響，浦東竹園不再是上海甲級寫字樓市場空置率最高的區(qū)域。受2季度入市的會德豐廣場的影響，靜安成為了七個(gè)甲級寫字樓分市場中空置率最高的分市場，達(dá)到了 16.1%，而徐匯區(qū)因?yàn)橐恢睕]有新增供應(yīng)出現(xiàn)，空置率全市最低，為7.1%。但新鴻基地產(chǎn)的環(huán)貿(mào)廣場項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2011年2季度落成，徐匯區(qū)或不再能夠在明年內(nèi)繼續(xù)保持其全市最低的空置率。

得益于良好的經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測，本季度整體甲級寫字樓市場租金環(huán)比上升1.4%，為每天每平方米人民幣 7.1元。從各CBD來看，漲幅最大的區(qū)域是黃浦區(qū)，租金上漲了4.6%，達(dá)到每天每平方米人民幣7.0元。盧灣區(qū)也表現(xiàn)強(qiáng)勁，租金環(huán)比上漲3.8%。而長寧區(qū)萬寶國際廣場的入市，推高了此區(qū)域的空置率，租金環(huán)比下跌3.4%。靜安區(qū)依然是上海最貴的辦公區(qū)域，平均租金為每天每平方米人民幣8.0元，緊跟其后的是盧灣區(qū)，租金為每天每平方米人民幣7.9元。 

便利交通+基礎(chǔ)設(shè)施+便宜租金=次中心商務(wù)區(qū)寫字樓受寵

2010年甲級寫字樓市場全年新增供應(yīng)為近 4年來最低，只有210,455平方米，較2009年下跌43.8%；但在2011年，預(yù)計(jì)會有超過一百萬平方米的新甲級寫字樓投入市場，給租金和空置率帶來壓力。雖然2010年甲級寫字樓市場吸納面積高于2009年，但仍然低于次中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場。在次中心商務(wù)區(qū)，新增需求增長勢頭十分猛烈，較去年大漲 209.8%。這一趨勢在 2011年還會延續(xù)，便利的交通和基礎(chǔ)設(shè)施加之相對便宜的租金，越來越多的公司把次中心商務(wù)區(qū)的寫字樓作為辦公地點(diǎn)的首選。

在次中心商務(wù)區(qū)辦公樓市場，上海虹口和花木區(qū)域各有一棟樓落成使用，分別是壹豐廣場和浦東嘉里中心。他們共為次中心商務(wù)區(qū)市場帶來116,718的辦公面積。嘉里中心的交付使用，使得花木次中心商務(wù)區(qū)的空置率明顯上行，至 60.7%。今年有近15萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入次中心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場。雖然本季度平均租金與上季度基本持平。但是全年來看，平均租金較去年上漲28.1%，達(dá)到每天每平方米人民幣4.1元�；緟^(qū)域是次中心商務(wù)區(qū)租金最高的區(qū)域，平均租金為每天每平方米人民幣4.7元，但和臨近的竹園中心商務(wù)區(qū)域的租金每天每平方米5.8元相比，這兩個(gè)浦東分市場還有超過20%的差距。