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邵總告訴記者,當(dāng)前上海的商業(yè)地產(chǎn)處于供過于求這樣一個(gè)整體態(tài)勢(shì),新增供應(yīng)大于需求。市中心的商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求,像商務(wù)寫字樓,價(jià)格堅(jiān)挺;而周邊外環(huán)及外環(huán)以外,像南匯、奉賢的商鋪供應(yīng)量會(huì)比較大。這樣的一種供應(yīng)總體處于結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)。
新政后上海商業(yè)地產(chǎn)差異化發(fā)展 高檔寫字樓成黑馬
新政過后,商業(yè)地產(chǎn)成交量大幅攀升,屢創(chuàng)新高。邵總則認(rèn)為,政策只是短期刺激,并不改變內(nèi)在價(jià)值,但過多的貨幣仍會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)。隨著政策調(diào)控力度的加大,住宅產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)日益明顯,而且其獲利空間也被收窄,相當(dāng)一部分原來投資住宅的投資客,日漸看空住宅產(chǎn)品的投資。房地產(chǎn)投資收益的穩(wěn)定性,致使這些人投資房地產(chǎn)后不會(huì)再輕易選擇其他投資方式,因此會(huì)選擇投資商業(yè)地產(chǎn),邵總表示。
2011年上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)出差異化發(fā)展趨勢(shì),商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體機(jī)會(huì)最大,其次是專業(yè)市場(chǎng),而上海作為國(guó)際金融中心的地位,加上2010年世博會(huì)的順利舉辦,注定了高檔寫字樓的需求將越來越大,寫字樓將會(huì)成為2011年上海商業(yè)地產(chǎn)的一匹黑馬。
商業(yè)地產(chǎn)是價(jià)值投資 住宅地產(chǎn)為價(jià)格投資
據(jù)邵總介紹,上海住宅市場(chǎng)價(jià)格的過快增長(zhǎng)在某種程度上催生了住宅投資,這才賦予了房子資產(chǎn)配置工具的功能,但是住宅還是應(yīng)該以使用屬性為主。商業(yè)地產(chǎn)的投資收益主要來源于轉(zhuǎn)讓費(fèi),事實(shí)上,商業(yè)地產(chǎn)的投資者與實(shí)際使用者是分離存在的,投資者的收益來自于租金回報(bào),而使用者考量商鋪?zhàn)饨鸬幕A(chǔ)是其運(yùn)營(yíng)商鋪獲利的能力。這兩者的差異化就導(dǎo)致了投資者需要承擔(dān)比住宅地產(chǎn)投資更大的風(fēng)險(xiǎn)。要謹(jǐn)慎為好。
邵總風(fēng)趣地將投資商業(yè)地產(chǎn)比作觀賞老虎,“可遠(yuǎn)觀而不可褻玩”。商業(yè)地產(chǎn)的投資是高回報(bào),但高回報(bào)的背后也就意味著要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是相對(duì)較高的。一方面,商業(yè)地產(chǎn)能真正分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的超額收益,也就有了“一鋪養(yǎng)三代”的說法;另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的定位選擇、產(chǎn)品選擇及運(yùn)營(yíng)的方式將會(huì)直接與投資風(fēng)險(xiǎn)掛鉤。
價(jià)值投資理念 “四者共贏”模式
了解到,福美來代理專注于上海周邊1小時(shí)生活圈內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,主導(dǎo)價(jià)值投資理念,已“四者共贏”的模式經(jīng)營(yíng),追求精品而不求份額,只做標(biāo)桿項(xiàng)目。
邵總表示,在市場(chǎng)調(diào)控期,福美來代理將著手?jǐn)U展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、加深專業(yè)度。之前的福美來代理主做商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體,而新政后,將開拓寫字樓及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。2011年,福美來代理將深入商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,分析產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值,致力于打造上海商業(yè)地產(chǎn)中的專業(yè)咨詢顧問。
對(duì)于2011年新政調(diào)控下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),邵總認(rèn)為,總體處于冰凍狀態(tài),機(jī)會(huì)與危險(xiǎn)并存。成交價(jià)格方面,中心堅(jiān)挺、外圍有下行的壓力;成交量方面,住宅萎縮,商業(yè)機(jī)會(huì)較多。因此,在這種形勢(shì)下,對(duì)想要投資商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)友,邵總給出了五點(diǎn)建議:
1. 產(chǎn)品特色要鮮明突出重點(diǎn)
2. 長(zhǎng)線投資理念很重要、
3. 注重開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)、管理能力、思維模式
4. 理性認(rèn)識(shí)價(jià)格與回報(bào)中的關(guān)系
5. 注重代理商的專業(yè)度,專業(yè)的理解、價(jià)格的解讀可以降低風(fēng)險(xiǎn)。
公安備案號(hào):31011502009041