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”的經(jīng)營(yíng)模式。

　　邵總告訴記者，當(dāng)前上海的商業(yè)地產(chǎn)處于供過于求這樣一個(gè)整體態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)大于需求。市中心的商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，像商務(wù)寫字樓，價(jià)格堅(jiān)挺；而周邊外環(huán)及外環(huán)以外，像南匯、奉賢的商鋪供應(yīng)量會(huì)比較大。這樣的一種供應(yīng)總體處于結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)。

　　新政后上海商業(yè)地產(chǎn)差異化發(fā)展 高檔寫字樓成黑馬

　　新政過后，商業(yè)地產(chǎn)成交量大幅攀升，屢創(chuàng)新高。邵總則認(rèn)為，政策只是短期刺激，并不改變內(nèi)在價(jià)值，但過多的貨幣仍會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)。隨著政策調(diào)控力度的加大，住宅產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)日益明顯，而且其獲利空間也被收窄，相當(dāng)一部分原來投資住宅的投資客，日漸看空住宅產(chǎn)品的投資。房地產(chǎn)投資收益的穩(wěn)定性，致使這些人投資房地產(chǎn)后不會(huì)再輕易選擇其他投資方式，因此會(huì)選擇投資商業(yè)地產(chǎn)，邵總表示。

　　2011年上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)出差異化發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體機(jī)會(huì)最大，其次是專業(yè)市場(chǎng)，而上海作為國(guó)際金融中心的地位，加上2010年世博會(huì)的順利舉辦，注定了高檔寫字樓的需求將越來越大，寫字樓將會(huì)成為2011年上海商業(yè)地產(chǎn)的一匹黑馬。

　　商業(yè)地產(chǎn)是價(jià)值投資 住宅地產(chǎn)為價(jià)格投資

　　據(jù)邵總介紹，上海住宅市場(chǎng)價(jià)格的過快增長(zhǎng)在某種程度上催生了住宅投資，這才賦予了房子資產(chǎn)配置工具的功能，但是住宅還是應(yīng)該以使用屬性為主。商業(yè)地產(chǎn)的投資收益主要來源于轉(zhuǎn)讓費(fèi)，事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的投資者與實(shí)際使用者是分離存在的，投資者的收益來自于租金回報(bào)，而使用者考量商鋪?zhàn)饨鸬幕A(chǔ)是其運(yùn)營(yíng)商鋪獲利的能力。這兩者的差異化就導(dǎo)致了投資者需要承擔(dān)比住宅地產(chǎn)投資更大的風(fēng)險(xiǎn)。要謹(jǐn)慎為好。

　　邵總風(fēng)趣地將投資商業(yè)地產(chǎn)比作觀賞老虎，“可遠(yuǎn)觀而不可褻玩”。商業(yè)地產(chǎn)的投資是高回報(bào)，但高回報(bào)的背后也就意味著要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是相對(duì)較高的。一方面，商業(yè)地產(chǎn)能真正分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的超額收益，也就有了“一鋪養(yǎng)三代”的說法；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的定位選擇、產(chǎn)品選擇及運(yùn)營(yíng)的方式將會(huì)直接與投資風(fēng)險(xiǎn)掛鉤。

　　價(jià)值投資理念 “四者共贏”模式

   了解到，福美來代理專注于上海周邊1小時(shí)生活圈內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，主導(dǎo)價(jià)值投資理念，已“四者共贏”的模式經(jīng)營(yíng)，追求精品而不求份額，只做標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　邵總表示，在市場(chǎng)調(diào)控期，福美來代理將著手?jǐn)U展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、加深專業(yè)度。之前的福美來代理主做商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體，而新政后，將開拓寫字樓及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。2011年，福美來代理將深入商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，分析產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值，致力于打造上海商業(yè)地產(chǎn)中的專業(yè)咨詢顧問。

　　對(duì)于2011年新政調(diào)控下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，邵總認(rèn)為，總體處于冰凍狀態(tài)，機(jī)會(huì)與危險(xiǎn)并存。成交價(jià)格方面，中心堅(jiān)挺、外圍有下行的壓力；成交量方面，住宅萎縮，商業(yè)機(jī)會(huì)較多。因此，在這種形勢(shì)下，對(duì)想要投資商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)友，邵總給出了五點(diǎn)建議：

　　1. 產(chǎn)品特色要鮮明突出重點(diǎn)

　　2. 長(zhǎng)線投資理念很重要、

　　3. 注重開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)、管理能力、思維模式

　　4. 理性認(rèn)識(shí)價(jià)格與回報(bào)中的關(guān)系

　　5. 注重代理商的專業(yè)度，專業(yè)的理解、價(jià)格的解讀可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

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