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“其實(shí)當(dāng)決定出售部分樓層的時(shí)候，整體出售已是意料之中的事”。業(yè)內(nèi)人士作出如此反應(yīng)。

近日上海環(huán)球金融中心登上上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的可售樓盤名單，擬將整棟大廈分層出售。

根據(jù)網(wǎng)上公布資料，上海環(huán)球金融中心開盤日期為2月27日，銷售總套數(shù)(整層)為74套(層)。除18、30、42、54、66層為避難層，7-77層的所有寫字樓層面以及2-5層的部分零售商業(yè)樓面均名列可售樓層中。

此次出售的樓層，7至77層為甲級(jí)寫字樓層，是大廈的主體部分，3至5層是會(huì)議中心，2層為零售商業(yè)設(shè)施。

而湯臣1月底購入的第72層整層仍為“可售”狀態(tài)，可見該筆交易尚未完成網(wǎng)上“已售”備案。

而此次整棟出售的報(bào)價(jià)就高達(dá)10~15萬元/平方米，遠(yuǎn)高于湯臣購入72層時(shí)的成交單價(jià)。

1月28日，湯臣發(fā)布公告宣布，集團(tuán)以2.67億元人民幣收購中國第一高樓上海環(huán)球金融中心72層整層，所收購物業(yè)的建筑面積約3221.87平方米，折合收購單價(jià)約8.3萬元/平方米。

然而，對(duì)于上海環(huán)球金融中心全部寫字樓層面網(wǎng)上掛牌出售一事，森大廈維持一貫的表態(tài)，堅(jiān)稱公司不會(huì)整棟均出售，因?yàn)楹芏鄻菍尤杂凶饪�，目前只是做一個(gè)備案流程而已。

森大廈透露，公司傾向于出售高區(qū)辦公物業(yè)，目前有幾個(gè)公司正在洽談中，意向客戶當(dāng)中也包括目前在租的企業(yè)，如若有成交將及時(shí)對(duì)外公布。

盡管如此，隨著與湯臣與環(huán)球金融中心的的交易浮出水面，環(huán)球金融中心從“只租不售”轉(zhuǎn)而“散售”就已成為隱含的事實(shí)。

在散售方面，SOHO中國稱得上是“先驅(qū)”。在“只租不售”成為商業(yè)地產(chǎn)模式主流之時(shí)，潘石屹卻堅(jiān)持以賣房子的方式賣商鋪，十年未變，并自成一派形成“SOHO模式”。

SOHO中國歷來堅(jiān)持的商業(yè)模式是開發(fā)商業(yè)物業(yè)，然后散售給中小投資者，并統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理。

潘石屹認(rèn)為，整棟出售模式，由于交易資金規(guī)模巨大，買方的決策程序通常非常慢，還要受國家對(duì)境外資金開放程度的限制，而出租模式的投資回收期就更長了，通常要十幾年甚至幾十年才能回收。在這種情況下，潘石屹提出散售模式，將銷售對(duì)象鎖定為那些有投資需求富裕個(gè)人。

據(jù)了解，SOHO中國在上海的首個(gè)項(xiàng)目SOHO東海廣場于2010年已貢獻(xiàn)38億元銷售款項(xiàng)，銷售面積達(dá)5.9萬平方米，折合均價(jià)為6.5萬元/平方米。其建筑面積的85%已售出，出租率亦由一年前的35%躍升至95%。

2010年最后一天，SOHO中國官方微博發(fā)出喜訊：“上海2010年商品房銷售排行榜出爐，SOHO東海廣場以38.16億元的銷售額獲上海房地產(chǎn)項(xiàng)目總銷售額排名和寫字樓銷售額排名雙料冠軍。”

而在2010年12月，SOHO東海廣場面積1206平方米的頂樓經(jīng)過34輪競投后，由一名安徽投資者購得，成交價(jià)為10.04萬元/平方米，創(chuàng)下上海寫字樓市場最高價(jià)格紀(jì)錄。

據(jù)了解，早前上海環(huán)球金融中心與湯臣達(dá)成交易的8.3萬元/平方米價(jià)格，已經(jīng)是近一兩年來浦東陸家嘴地區(qū)寫字樓的最高單價(jià)。

相關(guān)分析人士指出，造成散售模式存在的根本原因在于開發(fā)商現(xiàn)金流短缺，以及項(xiàng)目所處位置的整體商業(yè)態(tài)勢階段性發(fā)展需求。

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