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2009年2季度，上海甲級辦公樓市場延續(xù)上季度的下行態(tài)勢，金融風(fēng)暴對需求的影響進一步深化，季度新增吸納跌至負值。2季度總體空置率創(chuàng)2005年以來新高，達到14.1%。浦東空置率持續(xù)高于浦西。整體租金較上季度進一步下跌9.0%。同時超甲級寫字樓與普通寫字樓的租金差距繼續(xù)收窄。展望下半年及2 0 1 0 年， 由于供需持續(xù)失衡上海甲級寫字樓市場發(fā)展形勢依然嚴峻，但未來中長期較多利好因素將帶動其走上復(fù)蘇之路。

整體市場回顧

延續(xù)前兩個季度的下滑趨勢，2009年第2季度上海甲級寫字樓市場租金進一步下滑，市場成交以到期續(xù)約為主，擴張型辦公需求較少。整體市場實際租賃面積近年來首次季度環(huán)比下跌，故在沒有新增供應(yīng)的情況下，空置率依然小幅上升。由于目前空置率較高，超甲級寫字樓承受更大的租金下調(diào)壓力，因此其與普通甲級寫字樓的租金差距繼續(xù)縮小。特別是陸家嘴部分新近落成的超甲級寫字樓租金下調(diào)幅度超過市場平均水平。

市場動態(tài): 供應(yīng)，需求及空置情況

2季度在CBD區(qū)域沒有甲級寫字樓落成交付。市場成交活躍度與上季度基本持平，其中大多數(shù)成交為到期續(xù)約。部分企業(yè)為控制成本搬遷至租金更低廉的大樓，也有少量擴張或新設(shè)機構(gòu)租賃成交。兩者相抵，導(dǎo)致總體租賃面積較1季度有所下降。值得一提的是甲級寫字樓租戶結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，隨著發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)低迷，來自這些地區(qū)的跨國公司在辦公室租賃方面一般采取維持或收縮策略，難以產(chǎn)生新的有效需求，而反之，部分國內(nèi)企業(yè)利用租金下調(diào)的機會增加在甲級寫字樓的辦公面積。雖然目前甲級寫字樓租戶中大多數(shù)仍為跨國公司，但內(nèi)資機構(gòu)在新增需求中所占比例正在提高。

從具體數(shù)字來看，2季度總體空置率小幅上升至14.1%，亦是自2008年3季度以來的新高。其中浦東空置率18.7%，超出浦西8個百分點。這使得浦東甲級寫字樓招租壓力相對大于浦西。

隨著金融風(fēng)暴對甲級寫字樓的影響逐漸深入，超甲級寫字樓和普通甲級寫字樓整體租賃面積均出現(xiàn)約10,000平方米的下滑，導(dǎo)致其空置率均繼續(xù)上升。超甲級寫字樓平均空置率達18.8%，普通甲級寫字樓則為12.5%，顯示高檔寫字樓需求所受影響大于普通甲級寫字樓。

租金分析

整體市場租金繼續(xù)大幅下滑。2季度整體甲級寫字樓市場平均租金下調(diào)至每天每平米7.1元，環(huán)比跌幅達9.0%。由于去年二季度租金保持在高位，因此本季度同比跌幅高達29.1%。超甲級

寫字樓平均租金跌幅略大于普通甲級寫字樓，使得兩個市場租金差距進一步縮小。分區(qū)域來看，由于幾棟超甲級寫字樓及新近落成項目的租金大幅下調(diào)，導(dǎo)致陸家嘴2季度平均租金季度環(huán)比下跌13.5%至人民幣每天每平米7.0元。這是近年來陸家嘴甲級寫字樓平均租金首次低于全市平均水平。整體浦東平均租金環(huán)比跌幅為13.3%，大大超過浦西5.9%的跌幅。顯示在持續(xù)增加的租賃壓力下，浦東寫字樓業(yè)主較浦西更為接受下降的租金趨勢。

隨著新落成項目的不斷增加和新增需求的下滑，寫字樓之間對租戶的競爭日益激烈。延長免租期、增加裝修補貼、免費車位等成為比較常見的優(yōu)惠條款。部分原來租金較高的寫字樓本季

度則大幅下調(diào)租金以更有效地吸引租戶。

售價及收益率

2季度甲級寫字樓投資市場未發(fā)生大宗交易。雖然租金持續(xù)下調(diào)，但國內(nèi)住宅市場已有回暖跡象，資本市場近日回穩(wěn)，投資者的風(fēng)險預(yù)期有所改善，對風(fēng)險溢價的要求亦有所放松，寫字

樓市場收益率在2季度維持在較穩(wěn)定的水平。

市場展望

雖然國內(nèi)經(jīng)濟似已回穩(wěn)，但目前外部經(jīng)濟環(huán)境尚未有轉(zhuǎn)好跡象，外資企業(yè)新增需求仍將低迷，因此，上海整體甲級寫字樓市場2009年發(fā)展形勢依然嚴峻。我們維持年初的預(yù)測，即由于未來新增供應(yīng)集中上市，空置率將繼續(xù)升高，到2009年底，整體市場平均租金或?qū)⑾碌饺嗣駧琶刻烀科矫?元左右, 且2010年租金繼續(xù)走軟。

但著眼于未來中長期，上海甲級寫字樓市場仍有不少利好因素。在目前低迷的外部環(huán)境下中國相對堅挺的經(jīng)濟發(fā)展勢頭增強了海外投資者對國內(nèi)市場的信心，加之2010年世博會將會提高上海的國際知名度，因此當(dāng)全球經(jīng)濟開始復(fù)蘇時，上海將吸引到更多的海外投資者，并且以對甲級寫字樓需求較大的第三產(chǎn)業(yè)為主。此外，

上海國際金融中心的規(guī)劃和配套措施將促進金融及相關(guān)金融服務(wù)業(yè)在上海的發(fā)展。上述需求促進因素將適時帶動上海甲級寫字樓市場回復(fù)至向上通道。

浦東寫字樓網(wǎng)