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土地“招拍掛”后地價占比直接上升

究竟是地價決定了房價，還是房價決定了地價？隨著國土資源部一份全國房價地價比的詳細(xì)調(diào)查目錄出臺，這個互為因果的推理命題，再次引發(fā)一場“口水仗”。

在CBN記者的調(diào)查過程中，有開發(fā)商一語道破“天機(jī)”：地價、房價的互動關(guān)系無法用絕對數(shù)值比例來測算，因?yàn)殡S著外界影響，各因素會產(chǎn)生比例上的變化。但可以確定的一點(diǎn)是，在房價普遍下降的樓市調(diào)整時期，地價是實(shí)質(zhì)性的成本支出“大頭”。

CBN記者對上海土地市場2006~2007年間獲取的土地進(jìn)行追蹤調(diào)查，同時，針對這些出讓地塊中在售或已銷售完畢的樓盤價格實(shí)行了計算，結(jié)果顯示，在調(diào)查的10個項(xiàng)目中，地價與房價之比超過35%以上的樓盤高達(dá)六成，甚至有個別樓盤的地價房價比高達(dá)69.8%。

由上海一家房企向CBN記者提供的成本明細(xì)表中亦可看出，一個項(xiàng)目從獲取土地到完成銷售的過程中，包括了土地費(fèi)用、前期費(fèi)用和稅收等三大支出部分。其中，土地費(fèi)用即是指土地出讓金，前期費(fèi)用里則包含了諸如工程建安費(fèi)、配套費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)支出，稅收部分則有營業(yè)稅、土地增值稅和凈利潤所得稅。

在地價與房價互動關(guān)系的剖析過程中，地價是否是房價推高的幕后黑手，屢屢成為爭論焦點(diǎn)所在。“房價與地價的討論并不能以絕對性的態(tài)度來觀察，地價成本其實(shí)是浮動變化的�！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商指出。據(jù)他介紹，在2001年至2004年的樓市發(fā)展時期，土地費(fèi)用僅占整體項(xiàng)目支出成本的10%左右。這部分支出比例的顯著上升，是以實(shí)行土地招拍掛的2004年為“分水嶺”，在2007年至2008年上半年間達(dá)到頂峰�！澳嵌螘r間的土地費(fèi)用是‘大頭’中的‘大頭’，基本上可占整體項(xiàng)目支出的60%~70%�！�

此次由CBN記者抽樣調(diào)查的10個項(xiàng)目，在2006~2007年間地塊出讓并建成樓盤銷售的項(xiàng)目中頗具代表意義。其中，2006年的出讓地塊建成項(xiàng)目為4個；2007年出讓之后進(jìn)行銷售的樓盤有6個。根據(jù)測算結(jié)果，在2006年的4個樓盤中，地價與房價之比均低于30%；而在2007年的6個項(xiàng)目中，地價與房價之比出現(xiàn)明顯上揚(yáng)態(tài)勢，并隨著2007年下半年出現(xiàn)的拿地狂潮迅速“飆升”，個別樓盤甚至達(dá)到了69.8%。

值得注意的是，即使是同一個樓盤，隨著房價的調(diào)整變化，地價在房價中的比例同樣有上下浮動。如在2006年出讓的浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)E9-1地塊，由金地集團(tuán)獲取后以“金地未未來”的名義推出市場。根據(jù)當(dāng)時的成交價格，拿地時的土地樓板價格約3411元/平方米。2008年的樓市調(diào)整時期，該盤的成交均價為14302元/平方米，地價占房價之比為24%；但在2009年7月，隨著該盤成交價格上調(diào)至17299元/平方米，地價占房價之比隨即下降至20%。

地價與房價之間占比越小，便透露出更為豐厚的利潤空間。即使是同一社區(qū)中的不同產(chǎn)品類型，其最終比例數(shù)據(jù)也是不同的�，F(xiàn)命名為保利林語溪的樓盤土地于2007年獲得，根據(jù)今年7月的成交均價計算，該項(xiàng)目公寓部分地價占比42%，而別墅部分地價占比僅20%。“這也解釋了為什么開發(fā)商更喜歡用‘面粉’作‘蛋糕’的心態(tài)。”一位業(yè)內(nèi)專家表示。

“在項(xiàng)目開發(fā)過程中，土地成本這一概念其實(shí)包括了很多支出，并不僅僅是土地費(fèi)用這一塊�！敝袊笖�(shù)研究院副院長陳晟表示，地價房價比的問題討論，只是把極小部分的影響因素提升至“主導(dǎo)”位置�！捌鋵�(shí)更應(yīng)該探究的問題是，土地成本會在房價中占據(jù)多少，會否對未來房價有推動作用�！�

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