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上海寫字樓市場開始初現(xiàn)“晨曦”：部分行業(yè)在經(jīng)濟低谷時期仍有擴張，從而導(dǎo)致租賃市場需求產(chǎn)生增長；另一方面，受到投資需求驅(qū)動影響，寫字樓交易量有所上揚。但空置率仍高企、租金低迷以及成交速度緩慢，使上海寫字樓市場難言“回暖”。

浦東CBD租賃壓力巨大

上海浦東新區(qū)陸家嘴[28.40 -3.66%]區(qū)域的寫字樓向來集中，各個項目相繼推出市場的大規(guī)模供應(yīng)量，一直對當?shù)氐淖赓U市場造成壓力。在陸家嘴CBD區(qū)域的北側(cè)，中融碧玉藍天這一寫字樓項目顯得分外搶眼。但從樓內(nèi)的亮燈情況觀察，該項目的空置率仍然不低。

在記者停留的10來分鐘內(nèi)，整個辦公樓大堂冷冷清清，未見有人進出。據(jù)項目的一名保安稱，該項目自去年8月正式對外招商，如今招租已有一年，入駐企業(yè)只有五成。

上海中原研究咨詢部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年7月上海甲級寫字樓租金為7.99元/平方米/天，價格微降了1個百分點。其中，由于后期上市甲級寫字樓體量可觀，陸家嘴CBD區(qū)域的甲級寫字樓租賃價格壓力表現(xiàn)最大。上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀介紹，近期決定預(yù)租上海國金中心的上投摩根，其支付租金低于8元/平方米/天的平均水準。“這與高峰時期相比，很合算�！睌�(shù)據(jù)顯示，當月該商圈內(nèi)甲級寫字樓的租賃報價為8.87元/平方米，同比降幅達到32.7%。

來自戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場的未來租金行情并不樂觀。去年上海甲級辦公樓的總供給量約100萬平方米，這已是2005~2007年年均供給量的2~3倍。而2009年的上海寫字樓新增供應(yīng)仍然保持高位，預(yù)計隨著靜安寺會德豐[22.25 1.14%]廣場、陸家嘴上海國金中心等多個項目的陸續(xù)推出，今年供應(yīng)量將超過70萬平方米。

CBN記者在踏訪五角場區(qū)域時發(fā)現(xiàn)，當?shù)貏?chuàng)智天地寫字樓部分出租率維系在90%以上，甲骨文、百度等高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主流租戶。據(jù)了解，創(chuàng)智天地于2007年開盤之時，曾報出過1美元/平方米/天的租金，但現(xiàn)階段的租賃價格只在4元/平方米/天。去年年底開盤的創(chuàng)智坊內(nèi)79號小型寫字樓，入駐率也不過在20%~30%左右。

據(jù)戴德梁行一寫字樓業(yè)務(wù)負責人透露，不少企業(yè)對于租賃之處的物業(yè)配置很講究，創(chuàng)智天地除了能夠在硬件上予以滿足之外，租金也是一重要考慮因素。“有一些租戶早先是出于擴張需求從浦東遷過來的，從目前的租金價格考慮，即使有進一步的擴張需求，也會率先考慮創(chuàng)智天地。”

投資購買有所松動

在租賃仍萎靡不振的情況下，一些寫字樓業(yè)主正試圖以出售的方式回籠資金。以五角場萬達廣場為例，三幢寫字樓中兩幢實行分拆散賣，剩余一幢則采取租售并舉的方式。最早出讓完成的寫字樓在三年前的對外售價為14000元/平方米，目前空置率為5%，租金為3元/平方米/天。目前仍在售的那幢寫字樓售價已漲至25000元/平方米，已預(yù)訂了八成左右�！暗谝患径葞缀鯖]有成交，到了今年第二季度終于開始松動。”該項目負責人稱。

但是，從上海整體的寫字樓市場看，由于市場供應(yīng)量大、招商難度高，寫字樓的買賣交易仍然表現(xiàn)平平。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份寫字樓的成交量較6月下滑了一個百分點，且當月的新增上市樓盤成交稀少。僅有創(chuàng)展大廈、徐匯商務(wù)大廈有零散成交，后繼成交量仍然有待釋放。有業(yè)內(nèi)人士指出，把項目分拆散賣的方式，會對招租造成一定影響。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在上海參加中國首屆高端地產(chǎn)峰會時表示，部分地區(qū)的寫字樓及商業(yè)營運性住房的銷售仍然不理想。1~6月份，全國31個省區(qū)市辦公房的銷售同比下降16%。

DTZ戴德梁行寫字樓部董事楊達認為，盡管宏觀經(jīng)濟的大幅起伏不會出現(xiàn)，但由于企業(yè)反應(yīng)相對滯后，寫字樓市場中大量尋租的現(xiàn)象近期難以再現(xiàn)�！白饨鹨虼巳詴诘臀慌腔惨欢螘r間�！敝敝�2012年，上海每年的寫字樓新增供應(yīng)量都在60萬~80萬平方米的高位，激烈的出租競爭會持續(xù)好幾年，而寫字樓市場也將在未來很長一段時間內(nèi)維持現(xiàn)有格局。

浦東寫字樓網(wǎng)