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根據(jù)上海數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，上周上海辦公樓成交套數(shù)和成交面積均大幅上升，環(huán)比分別上漲134.08%和327.12%。佑威及樓市專評網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示上海寫字樓上周總成交金額達(dá)421651萬元。

為何突然火起來？對于這一問題業(yè)內(nèi)人士提出了多重觀點(diǎn)，但究其核心，仍然與國家前不久出臺的調(diào)控政策有關(guān)。

調(diào)控政策成就了商業(yè)地產(chǎn)

中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為：在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢，隨著各地的細(xì)則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則借此機(jī)會走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。“在首付、利率、回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)”。

某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，目前國家出臺的“新國十條”等政策，重在精準(zhǔn)調(diào)控住宅市場，商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目并不在本輪調(diào)控的范圍�！斑M(jìn)一步說，國家一方面在抑制住宅價(jià)格上漲過快，同時也給眾多的投資客暗示了新的資金出口，也就是投資轉(zhuǎn)向商業(yè)�！�

而一位具有多年投資房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的投資者表示，目前他之所以關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，完全是因?yàn)檎雠_的限購政策影響。“目前我手中的閑置資金沒有更合適的投資渠道，股市低迷，買住宅受限，倒是朋友提醒我關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)格低而且回報(bào)率也高于普通住宅�！�

“不投資，銀行里的錢依靠利息如何追上通脹？投資不動產(chǎn)，好歹能有實(shí)物做支撐�！边@一說法是近年來職業(yè)投資客與民間投資者普遍觀點(diǎn)。

房企集體轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

世邦魏理仕報(bào)告顯示，2010年主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額中，外資達(dá)440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資投資物業(yè)類型分析，綜合、商辦類物業(yè)受到青睞，成交金額占比達(dá)92%。

限購令抑制住宅市場的投機(jī)投資需求，而商業(yè)地產(chǎn)逆市走熱。數(shù)據(jù)顯示，上海2010年商業(yè)地產(chǎn)成交量大超2009年。2011年，隨著寫字樓和商鋪市場的租金上升和空置率的降低，我國商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的時代似乎已經(jīng)到來。

截至目前，“萬保招金”及部分港股地產(chǎn)公司均已披露2011年發(fā)展計(jì)劃及行業(yè)展望，謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲備、適度增加商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比重成為各大房企今年的主要選擇。

首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍在2010業(yè)績發(fā)布會明確表示，2011年公司的重點(diǎn)將放在商業(yè)地產(chǎn)，在環(huán)渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五點(diǎn)的三四線城市布局。

3月24日，在富力地產(chǎn)2010年年度業(yè)績記者會上，富力董事長李思廉在回答有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的問題時說，富力是在有規(guī)律地增加商業(yè)物業(yè)，但在資產(chǎn)負(fù)債表中，商業(yè)地產(chǎn)占比還不超過20%�！坝幸欢ū壤鳛殚L線投資對公司的長遠(yuǎn)發(fā)展是一種保護(hù)�！�

首開股份2010年最大的變化之一是在集團(tuán)層面成立了專門的商業(yè)地產(chǎn)管理板塊。盡管多年來積累了豐富的項(xiàng)目資源,但作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面的新手，首開股份被迫賣掉多個住宅中的配套優(yōu)質(zhì)資源，如天津?yàn)稠?xiàng)目商業(yè)部分賣給了凱德置地。

商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場各大房企博弈的新戰(zhàn)場。

大宗交易頻現(xiàn)

潘洪帶著投資人的委托到成都洽談一棟商業(yè)樓宇的投資，這棟約2000平方米的小型商業(yè)樓盤位于春熙商圈，已經(jīng)引起了潘先生的整體購置欲望。而這只是這一波外資進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)冰山一角。

近期以來，成都商業(yè)地產(chǎn)市場頻頻出現(xiàn)大宗交易：萬科魅力之城約6萬平方米的零售物業(yè)以4.6億元賣給了凱德商用；凱德置地城南項(xiàng)目約20萬平方米零售物業(yè)以約5.5億元賣給了嘉德資產(chǎn)管理，中匯瑪莎服務(wù)式公寓約3萬平方米以約5億元賣給雅詩閣。

外資在商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易還間接促進(jìn)了成都商業(yè)地產(chǎn)成交量。有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)4月份共成交了2256套，比3月份多成交了373套，環(huán)比增長了19.81%。這相對于成交萎靡的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)再度迎來熱捧。

“隨著人民幣的升值，外資頻頻出手中國商業(yè)地產(chǎn)，特別是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。大力發(fā)展中西部地區(qū)零售及服務(wù)業(yè)的契機(jī)，引起了外資的重點(diǎn)關(guān)注。不僅是成都，重慶、西安、武漢、濟(jì)南、天津等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)大宗交易增多的趨勢。”世邦魏理仕研究部金靈表示，伴隨著人民幣升值周期，商業(yè)地產(chǎn)的熱錢流入也有望達(dá)到近幾年一個高度。

“出于發(fā)展空間的考慮，外資的投資重點(diǎn)將在中西部。”仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2020年上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10％，預(yù)示著今后10年二三線城市蘊(yùn)含巨大商機(jī)。

外資看好中國持有型物業(yè)

根據(jù)仲量聯(lián)行近期發(fā)布《亞太物業(yè)摘要》，2011年，亞太地區(qū)盡管面臨自然災(zāi)害和通貨膨脹壓力增大等諸多挑戰(zhàn)，但商業(yè)活動依然活躍。2011年，該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)有望繼續(xù)領(lǐng)跑全球。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)文麗菁表示：“2011年第一季度，樂觀的商業(yè)氛圍和強(qiáng)勁的企業(yè)需求支撐了亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公樓租賃市場持續(xù)火熱，租用率總體有所提升�！痹谥袊饕鞘校鐕竞蛧鴥�(nèi)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)需求大量增加。在強(qiáng)勁需求的推升下，上海、北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金均較上一季度增長6%~7%。

“外資機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大在華商業(yè)地產(chǎn)投資，他們一貫長期看好中國持有型物業(yè)的前景。”世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官金勇在接受媒體采訪時表示。

作為新加坡國浩房地產(chǎn)(中國)有限公司(下稱國浩中國)在京投資100億元開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國盛中心除含國盛時尚購物中心外，還包括寫字樓、公寓和五星級酒店，總建筑面積近60萬平方米。

其中，來福士廣場與國盛時尚購物中心同樣來自新加坡，其母公司是新加坡巨頭嘉德置地集團(tuán)。

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