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上海甲級寫字樓仍未能恢復(fù)至金融危機(jī)之前水平。

2008年三季度，受金融危機(jī)影響，上海浦東甲級寫字樓經(jīng)歷了四年上漲之后的首次下跌，跌幅達(dá)到7%。由此，寫字樓行情走進(jìn)了金融危機(jī)的陰霾之中。至2010年一季度，租金跌至6.1元/平方米/天，創(chuàng)歷史最低水平。

上海寫字樓自2010年二季度開始行情慢慢恢復(fù)，租金升幅維持在0.1%~3.24%。到2011年一季度，租金升至7.34元/平方米/天，離金融危機(jī)之前（2008年二季度）9.62元/平方米/天最高水平，仍有較大差距。

戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)表示，經(jīng)濟(jì)回暖、企業(yè)擴(kuò)張等因素幫助寫字樓強(qiáng)勁回暖，但由于今年供應(yīng)量繼續(xù)增大，上海寫字樓想要恢復(fù)至金融危機(jī)之前的水平，恐怕仍存在壓力。

上海甲級寫字樓行情恢復(fù)之路波瀾不驚。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海甲級寫字樓今年4月份租金繼續(xù)上漲，與3月份相比上漲0.6%，比第一季度租金上升1.5%。租金上漲主要是由于市場需求旺盛，特別是來自國內(nèi)和國際汽車公司、IT和金融公司擴(kuò)張需求，而同時(shí)高品質(zhì)供應(yīng)有限。

雖然租金仍在上漲，但是由于每次漲幅都普遍較小，即便兩年多時(shí)間過去了，上海甲級寫字樓也仍未能恢復(fù)到金融危機(jī)之前水平。

現(xiàn)在看來，2008年三季度是一道分水嶺。在此之前，上海甲級寫字樓已經(jīng)保持了長達(dá)四年的高速增長期；而在此之后，受到金融危機(jī)影響，寫字樓開始拐入下跌行情。數(shù)據(jù)顯示，浦東寫字樓租金率先下跌7%，隨后傳至浦西，到2008年四季度全市寫字樓租金出現(xiàn)了10%的較大跌幅。

經(jīng)過了長達(dá)六個季度下滑之后，到了2010年二季度上海甲級寫字樓才開始“由跌轉(zhuǎn)升”。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年二季度寫字樓租金為6.8元/平方米/天，環(huán)比微漲0.1%，2010年三季度租金為7.02元/平方米/天，環(huán)比上漲3.24%，2010年四季度租金為7.14元/平方米/天，環(huán)比微漲1.71%，2011年一季度租金7.34元/平方米/天，環(huán)比微漲2.08%。

對于近五年上海甲級寫字樓租金表現(xiàn)，第一太平戴維斯市場研究部負(fù)責(zé)人簡可也將其劃分為三個階段，他指出：“從2007年三季度到2008年三季度，上海甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲，漲幅為8.0%；而2008年三季度到2010年二季度租金不斷下跌，幅度高達(dá)26.7%；從2010年二季度到2011年一季度租金開始不斷微漲，漲幅為5.6%�！�

主角發(fā)生轉(zhuǎn)換

歷時(shí)長達(dá)兩年，上海甲級寫字樓仍未能完全走出金融危機(jī)陰影。

對此，戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)認(rèn)為：“歷時(shí)兩年的恢復(fù)期并不算太長。這反映出了寫字樓市場還是比較健康的，基礎(chǔ)比較扎實(shí)，并沒有出現(xiàn)急轉(zhuǎn)直上非理性�！�

“金融危機(jī)的影響對上海寫字樓影響并沒有那么可怕�！睏钸_(dá)強(qiáng)調(diào)，剛開始的時(shí)候，企業(yè)由于之前沒有經(jīng)歷過因此比較緊張，尤其是一些外資企業(yè)反應(yīng)過度，紛紛收縮中國國內(nèi)市場甚至遷出辦公，導(dǎo)致了新增辦公需求縮小、甚至出現(xiàn)退租。其實(shí)，金融危機(jī)對中國國內(nèi)并沒有太大影響，可能上海等一線城市有所反應(yīng)，但在杭州、南京等二線城市完全沒有感覺到金融危機(jī)對寫字樓影響存在。

“就在外資企業(yè)收縮的時(shí)候，國內(nèi)企業(yè)尤其是內(nèi)資銀行和保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)趁機(jī)擴(kuò)張，幫助上海寫字樓逐步恢復(fù)�！睏钸_(dá)指出。如2009年三季度，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10.48億元買下了中融碧玉藍(lán)天10個樓面超過2萬平方米的鋪面；中國農(nóng)業(yè)銀行37.7億元購入37個樓面共計(jì)85073平方米辦公樓。

簡可也指出，在寫字樓市場走出低谷的過程中，國有企業(yè)和銀行保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)起到重要作用，數(shù)家企業(yè)趁租金下跌時(shí)機(jī)買入或租下幾千甚至上萬平方米辦公面積，使市場存量得以逐步消化。目前來看，這一趨勢仍在繼續(xù)。

仍面臨壓力

戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)還強(qiáng)調(diào)，其實(shí)外資企業(yè)也迅速調(diào)整了對策，差不多半年時(shí)間之后，他們便又開始在國內(nèi)擴(kuò)租。

據(jù)了解，僅在2011年一季度，普萊克斯、勞斯萊斯分別在浦東嘉里城租賃8900平方米、2000平方米的辦公面積；豪氏威馬船運(yùn)在浦東星展銀行大廈租賃2600平方米的辦公面積；摩根士丹利、谷歌在浦東環(huán)球金融中心租賃6000平方米、2000平方米辦公樓；AECOM在會德豐國際廣場租賃6300平方米，相較其之前的辦公面積擴(kuò)張了60%左右；富士通預(yù)租了太平金融大廈內(nèi)近5400平方米面積。

“種種利好因素在推動上海甲級寫字樓逐漸回暖，但是今年想要整體恢復(fù)到金融危機(jī)以前的水平，仍存在較大壓力。”楊達(dá)說，主要是由于今年上海甲級寫字樓供應(yīng)增加，尤其是浦東小陸家嘴區(qū)域，如國金中心二期、太平金融大廈、上海中心、長實(shí)在陸家嘴的一幢寫字樓項(xiàng)目等。

高力國際華東及西南區(qū)兼物業(yè)投資服務(wù)中國區(qū)董事總經(jīng)理翁琳介紹，今年上海甲級寫字樓新增供應(yīng)大增，有多個新增項(xiàng)目入市。預(yù)計(jì)今年新增供應(yīng)為103.32萬平方米，其中59%將集中在第二季度和第三季度入市。在新增供應(yīng)中，23%位于上海浦西，77%位于上海浦東，其中絕大多數(shù)坐落浦東陸家嘴區(qū)域。預(yù)計(jì)未來空置率將會攀升。

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