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上海黃浦盧灣兩區(qū)合并后，強強聯(lián)手會不會出現(xiàn)1+1大于2的優(yōu)勢效應(yīng)？老百姓心目中的老牌城區(qū)又將迸發(fā)出怎樣的火花，特別在區(qū)位房價的問題上，是一路走高，還是顯現(xiàn)拐點？昨天，相關(guān)人士表示，規(guī)劃決定房價，新的區(qū)位規(guī)劃或?qū)印靶曼S浦”的商住市場繼續(xù)走高，擴容地標元素。

住宅

首席供應(yīng)量將成富豪最關(guān)注區(qū)域

上海黃浦、盧灣在樓市中都屬于頂級樓盤的集中地。其中，黃浦憑借濱江一帶的南擴發(fā)展，樓市核心區(qū)有了很大的成長；在世博因素的驅(qū)動下，南盧灣逐漸發(fā)揮出后起之秀的色彩。雖然都存在著北強南弱的不均衡，但兩個行政區(qū)樓市的成長步伐以及房價上的比拼，都屬于重量級的選手。在合并背景下，不存在孰強孰弱之分，也就談不上誰借誰的勢，這一點跟當年上海浦東新區(qū)合并南匯有著很大區(qū)別。

上海黃浦、盧灣區(qū)是樓市量少價高的兩個代表性區(qū)域。今年1-5月兩區(qū)單月成交均未超過40套，其中盧灣區(qū)2月和5月成交量未過10套，5月更是以7套簽約排名區(qū)縣末位；黃浦區(qū)2、3月成交則未過5套，其中3月僅成交1套為全市最低。

從成交價格上看，2011年1月黃浦區(qū)以71501元/平米占據(jù)區(qū)縣價格榜頭名，盧灣區(qū)自2月開始則連續(xù)四個月排名榜首。對比全市均價，黃浦、盧灣兩區(qū)房價一直在高位徘徊，區(qū)域成交均價基本維持在全市均價的2倍以上，盧灣區(qū)5月豪宅簽約量的飆升更是創(chuàng)造了超過120000/平米的成交均價，同比月度全市房價翻了近6番。

盧灣與黃浦交界的“打浦橋”板塊在近半年時間中，相對成交最為活躍，基本每月都有三、四個項目成交。

另據(jù)統(tǒng)計，上海黃浦和盧灣兩區(qū)合并之后，新黃浦區(qū)的樓盤（含在售和待售）將達到16個，其數(shù)量成為內(nèi)環(huán)內(nèi)中心城區(qū)之首。新黃浦區(qū)目前在售樓盤為13個，其余3個開盤時間未定。在這13個已上市的樓盤中，均價4-5萬/平米的3個，5-10萬/平米的6個，10萬/平米以上的4個，名副其實的城市豪宅區(qū)。同時，為了進一步凸顯豪宅的品質(zhì)，區(qū)域內(nèi)8成的樓盤為精裝交付，在定制精裝逐漸為富豪所接受的當下，新黃浦區(qū)裝修房的比重也排名全市各區(qū)縣之首。

調(diào)查

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有約七成購房者看好兩區(qū)合并后的區(qū)域發(fā)展前景。有五成購房者認為，兩區(qū)合并后，原先的“洼地”將向區(qū)域高地靠攏，出現(xiàn)“比貴效應(yīng)”。

超5成受訪者認為兩區(qū)合并將影響購房者。同時，黃浦盧灣兩區(qū)合并，44.4%的受訪者認為這將對購房者有影響，而55.6%的受訪者則認為影響有限。

提醒

價高量少，新盤將受追捧

上海新黃浦，擁有了更廣闊的內(nèi)環(huán)范圍，更為重要的是兩區(qū)各有千秋的配套資源能夠共享，這對于曾經(jīng)糾結(jié)于選擇黃浦還是盧灣區(qū)置業(yè)的購房者來說，是非常給力的利好消息。再加上豪宅供應(yīng)數(shù)量的“首席”之位，新黃浦區(qū)或?qū)⒊蔀楦缓雷铌P(guān)注的內(nèi)環(huán)城區(qū)。

此外，新黃浦區(qū)2011年后續(xù)暫無土地資源上市，預(yù)計下半年市場開盤量仍將落后于其他各區(qū)縣，成交量或?qū)⒁廊怀尸F(xiàn)量少價高趨勢。

作為上海最傳統(tǒng)中心城區(qū)，地段稀缺造成供應(yīng)有限，也因此成為了高檔豪宅的集聚區(qū)。同時因為中心城區(qū)相對堅挺的價格，區(qū)域內(nèi)項目的銷售周期都比較長，極少出現(xiàn)日光盤、開盤及售罄等現(xiàn)象，因此成交也相對分散，區(qū)域月成交總量在全市排名中也相對靠后。但同樣因為價高、量少，使得區(qū)域內(nèi)樓盤的價值陡然提升，加上后續(xù)供應(yīng)量的匱乏，僅有的幾大新盤必然會受到更多的追捧，區(qū)域樓市仍有一定的上升潛力空間。

學區(qū)房

“市重點”選擇多學區(qū)房有上升空間

隨著盧灣黃浦兩區(qū)合并，這個教育資源相對豐富的“中心城區(qū)”將進一步加強其雄厚實力。早在黃浦與南市合并前，兩區(qū)各自只有一所市重點中學，黃浦、南市兩區(qū)的孩子都在為一所市重點而“擠破頭”，在黃浦與南市“一期合并”后，又“提拔”了一批新的市重點中學，在當年，這對考生而言無疑增加了多重選擇余地，現(xiàn)在，黃浦又把盧灣合并，把向明中學也一起“收入囊中”，這樣也成就了市中心屈指可數(shù)的具備多所市重點中學的城區(qū)。

在中心城區(qū)居民普遍向中環(huán)外環(huán)遷移的背景下，學生生源數(shù)逐年下降，但優(yōu)質(zhì)中學的數(shù)量卻沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此，選擇在“新黃浦”置業(yè)的家長可以給孩子提供相對更大的擇校余地，這也是很多家長所關(guān)心的問題�？梢灶A(yù)見，今后，在中心城區(qū)土地資源日益稀缺的情況下，“新黃浦”學區(qū)房或?qū)⒏游议L眼球，樂觀估計，在水漲船高的背景下，“新黃浦”的學區(qū)房價格還有進一步的上升空間，特別在幾所市重點中學初中部校區(qū)附近的住房將尤其明顯。

調(diào)查

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盧灣黃浦兩區(qū)合并后學區(qū)房的帶看量已經(jīng)有了明顯提升，其中就有家長表示，愿意“就著學校買房子”。此外，兩區(qū)合并還有可能淡化一部分市民的區(qū)域置業(yè)情結(jié)。原本是考慮盧灣的學校還是考慮黃浦的學校讓很多家長絞盡腦汁，現(xiàn)在兩者合二為一，徹底打破了原本“地域隔閡”。

提醒

老公房均價3-4萬貸款難

1.學區(qū)房的劃分宗旨是就近入學，未來學區(qū)房的整體范圍可能不會有大的變化。此外，因為當前學區(qū)房劃分通常以街道為單位，即使兩區(qū)合并，也不太可能會對學區(qū)對口街道進行重新劃分。

2.現(xiàn)在，原盧灣與黃浦區(qū)內(nèi)學區(qū)房是老公房，每平方米的均價基本都在3至4萬元，而最小的戶型通常在30平方米左右，總價大多數(shù)在100萬元以上。但是，通常這些老公房的房齡較老，貸款較困難，為此，購房者需要有非常高的經(jīng)濟購買實力。

商業(yè)地產(chǎn)

淮海東路期待變身商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒆吒?/FONT>