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貨幣政策不斷緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨調(diào)控。在這樣的背景下，標普昨天下調(diào)了中國房地產(chǎn)業(yè)的評級。標普的評級靠譜還是不靠譜？負面評級對中國房地產(chǎn)業(yè)會不會帶來負面影響？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對此作出評論。

主持人：標準普爾剛剛出爐的報告把中國房地產(chǎn)業(yè)的評級從穩(wěn)定下調(diào)至負面，您怎么樣看待這個評級？您覺得準確嗎？

楊紅旭：我覺得這個評級不是特別的準確，因為就像近幾年比如說同行人士尤其是以謝國忠先生為典型代表一直看空中國樓市，但其實中國樓市的負面性或者說可以擔憂的地方并不是那么多。

一方面，我覺得標普評論的證據(jù)一是政策非常嚴厲，甚至還可能進一步升級；第二是資金鏈持續(xù)緊縮。但我認為這兩個方面其實正在發(fā)生一些變化。第一，從政策面上講現(xiàn)在的限購基本上已經(jīng)步入平穩(wěn)期了，并沒有大規(guī)模的增加一些試驗城市，因為前段時間有些媒體炒作可能要擴大城市，但是現(xiàn)在看來并沒有進一步擴大。

我個人的觀點，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)進入到一個瓶頸期或者平穩(wěn)期，暫時不會放松，但也不會加碼，這瓶頸期其實是中央在觀察整個市場的一個動態(tài)反應(yīng)，畢竟市場現(xiàn)在是在降溫，成交量趨于下滑，價格基本穩(wěn)定，但是部分城市已經(jīng)開始松動，在這樣基礎(chǔ)下的話政策是很難說是會進一步加碼，而且我預(yù)計下半年部分地方政府將局部放松政策。

第二個方面就是資金鏈，資金鏈確實是不容樂觀的，但是我個人認為中國的貨幣政策也跟房地產(chǎn)政策一樣，步入到一個瓶頸期了，可能要觀察一下是不是有必要貨幣政策進一步緊縮，房地產(chǎn)信貸跟貨幣政策之間是一脈相承的，如果說貨幣政策不能再進一步緊縮了，那信貸政策也會稍微好一點。

而且據(jù)觀察，目前整個開發(fā)商資金來源已處于低位震蕩，從3月份到5月份，增幅保持在17%-18%的增速，增幅比2008年底時好很多。2008年底的時候，資金面本來原增幅接近零，而目前是18%，所以我認為整個開發(fā)商資金情況遠遠好于2008年下半年情況，而且有觸底跡象。我認為標普所謂的兩個證據(jù)，支撐力都不是很足，我認為是有點盲目看空了。

主持人：有些聽眾可能也會有疑問，一家外國的評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)業(yè)做出這樣的評級，有什么意義？這樣的評級會對中國房地產(chǎn)業(yè)造成直接的負面影響嗎？

楊紅旭：我覺得影響不大。這種國際評級公司什么都評，既評歐洲國家債權(quán)、債務(wù)情況，又評很多大的企業(yè)，在香港的一些上市公司、房地產(chǎn)公司的風險，現(xiàn)在又來評中國的房地產(chǎn)行業(yè)。我認為他們評的可能過多，但是并不一定很專業(yè)，并不一定很了解中國樓市的情況，而且我覺得有點像看空做多的意味。因為去年以來，外資進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資金鏈持續(xù)增加。如果國外評級看空中國樓市，為什么很多外資還在源源不斷進入中國樓市？

第二，現(xiàn)在因為開發(fā)商資金鏈可能比較緊，所以一些在香港上市的開發(fā)商大舉地借外債，今年借了700億美金。既然很多國外的機構(gòu)看空中國樓市，為什么他們敢于把這么多錢借給中國開發(fā)商？

所以，我覺得隨著人民幣的升值，很多外資還是看好中國樓市投資回報率，跟評級好象有點相悖。

主持人：標普認為中國房地產(chǎn)業(yè)中的央企比民營企業(yè)具備相當優(yōu)勢，他們規(guī)模大、抗風險能力強、背后還有母公司支持，在信貸全面收緊情況下，他們和銀行業(yè)的關(guān)系比較好，更容易獲得貸款，所以這些公司在市場上會具有明顯優(yōu)勢。您認為在中國房地產(chǎn)市場中存在標普所說的央企優(yōu)于民企的情況嗎？這種情況如果存在，對中國地產(chǎn)業(yè)來說是喜還是憂？

楊紅旭：這是現(xiàn)實情況，因為央企擁有很多資源，資源既有母公司的支持，又有信貸方面的便利性，所以這種情況存在，尤其在市場較低迷時，很多企業(yè)難以從銀行借貸，難以通過股票增發(fā)獲得資金。央行一般融資的可能性、便利性要遠遠好于其他企業(yè)，對于整個中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該是弊大于利。

本來央企是要退出的，現(xiàn)在保留了21家，但是很多央企還是希望在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，獲得較高利潤。如果在市場洗牌時，央企因為有資金保證，從而活得比較好，我覺得可能對其他企業(yè)不公平，因為融資成本不一樣，融資便利性不一樣，導致整個市場競爭的環(huán)境對央企有利，不利于央企退出，也不利于中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力的提高，也不利于優(yōu)質(zhì)資源的配置。

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