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貨幣政策不斷緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨調(diào)控。在這樣的背景下，標(biāo)普昨天下調(diào)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)。標(biāo)普的評(píng)級(jí)靠譜還是不靠譜？負(fù)面評(píng)級(jí)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此作出評(píng)論。

主持人：標(biāo)準(zhǔn)普爾剛剛出爐的報(bào)告把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，您怎么樣看待這個(gè)評(píng)級(jí)？您覺(jué)得準(zhǔn)確嗎？

楊紅旭：我覺(jué)得這個(gè)評(píng)級(jí)不是特別的準(zhǔn)確，因?yàn)榫拖窠鼛啄瓯热缯f(shuō)同行人士尤其是以謝國(guó)忠先生為典型代表一直看空中國(guó)樓市，但其實(shí)中國(guó)樓市的負(fù)面性或者說(shuō)可以擔(dān)憂的地方并不是那么多。

一方面，我覺(jué)得標(biāo)普評(píng)論的證據(jù)一是政策非常嚴(yán)厲，甚至還可能進(jìn)一步升級(jí)；第二是資金鏈持續(xù)緊縮。但我認(rèn)為這兩個(gè)方面其實(shí)正在發(fā)生一些變化。第一，從政策面上講現(xiàn)在的限購(gòu)基本上已經(jīng)步入平穩(wěn)期了，并沒(méi)有大規(guī)模的增加一些試驗(yàn)城市，因?yàn)榍岸螘r(shí)間有些媒體炒作可能要擴(kuò)大城市，但是現(xiàn)在看來(lái)并沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大。

我個(gè)人的觀點(diǎn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)瓶頸期或者平穩(wěn)期，暫時(shí)不會(huì)放松，但也不會(huì)加碼，這瓶頸期其實(shí)是中央在觀察整個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)動(dòng)態(tài)反應(yīng)，畢竟市場(chǎng)現(xiàn)在是在降溫，成交量趨于下滑，價(jià)格基本穩(wěn)定，但是部分城市已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，在這樣基礎(chǔ)下的話政策是很難說(shuō)是會(huì)進(jìn)一步加碼，而且我預(yù)計(jì)下半年部分地方政府將局部放松政策。

第二個(gè)方面就是資金鏈，資金鏈確實(shí)是不容樂(lè)觀的，但是我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的貨幣政策也跟房地產(chǎn)政策一樣，步入到一個(gè)瓶頸期了，可能要觀察一下是不是有必要貨幣政策進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)信貸跟貨幣政策之間是一脈相承的，如果說(shuō)貨幣政策不能再進(jìn)一步緊縮了，那信貸政策也會(huì)稍微好一點(diǎn)。

而且據(jù)觀察，目前整個(gè)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源已處于低位震蕩，從3月份到5月份，增幅保持在17%-18%的增速，增幅比2008年底時(shí)好很多。2008年底的時(shí)候，資金面本來(lái)原增幅接近零，而目前是18%，所以我認(rèn)為整個(gè)開(kāi)發(fā)商資金情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年下半年情況，而且有觸底跡象。我認(rèn)為標(biāo)普所謂的兩個(gè)證據(jù)，支撐力都不是很足，我認(rèn)為是有點(diǎn)盲目看空了。

主持人：有些聽(tīng)眾可能也會(huì)有疑問(wèn)，一家外國(guó)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)做出這樣的評(píng)級(jí)，有什么意義？這樣的評(píng)級(jí)會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成直接的負(fù)面影響嗎？

楊紅旭：我覺(jué)得影響不大。這種國(guó)際評(píng)級(jí)公司什么都評(píng)，既評(píng)歐洲國(guó)家債權(quán)、債務(wù)情況，又評(píng)很多大的企業(yè)，在香港的一些上市公司、房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在又來(lái)評(píng)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。我認(rèn)為他們?cè)u(píng)的可能過(guò)多，但是并不一定很專業(yè)，并不一定很了解中國(guó)樓市的情況，而且我覺(jué)得有點(diǎn)像看空做多的意味。因?yàn)槿ツ暌詠?lái)，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的資金鏈持續(xù)增加。如果國(guó)外評(píng)級(jí)看空中國(guó)樓市，為什么很多外資還在源源不斷進(jìn)入中國(guó)樓市？

第二，現(xiàn)在因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈可能比較緊，所以一些在香港上市的開(kāi)發(fā)商大舉地借外債，今年借了700億美金。既然很多國(guó)外的機(jī)構(gòu)看空中國(guó)樓市，為什么他們敢于把這么多錢借給中國(guó)開(kāi)發(fā)商？

所以，我覺(jué)得隨著人民幣的升值，很多外資還是看好中國(guó)樓市投資回報(bào)率，跟評(píng)級(jí)好象有點(diǎn)相悖。

主持人：標(biāo)普認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的央企比民營(yíng)企業(yè)具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，他們規(guī)模大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、背后還有母公司支持，在信貸全面收緊情況下，他們和銀行業(yè)的關(guān)系比較好，更容易獲得貸款，所以這些公司在市場(chǎng)上會(huì)具有明顯優(yōu)勢(shì)。您認(rèn)為在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在標(biāo)普所說(shuō)的央企優(yōu)于民企的情況嗎？這種情況如果存在，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是喜還是憂？

楊紅旭：這是現(xiàn)實(shí)情況，因?yàn)檠肫髶碛泻芏噘Y源，資源既有母公司的支持，又有信貸方面的便利性，所以這種情況存在，尤其在市場(chǎng)較低迷時(shí)，很多企業(yè)難以從銀行借貸，難以通過(guò)股票增發(fā)獲得資金。央行一般融資的可能性、便利性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他企業(yè)，對(duì)于整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該是弊大于利。

本來(lái)央企是要退出的，現(xiàn)在保留了21家，但是很多央企還是希望在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，獲得較高利潤(rùn)。如果在市場(chǎng)洗牌時(shí)，央企因?yàn)橛匈Y金保證，從而活得比較好，我覺(jué)得可能對(duì)其他企業(yè)不公平，因?yàn)槿谫Y成本不一樣，融資便利性不一樣，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境對(duì)央企有利，不利于央企退出，也不利于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，也不利于優(yōu)質(zhì)資源的配置。

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