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      2011是“棄宅從商”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。原本因風(fēng)險(xiǎn)大、對(duì)開發(fā)商素質(zhì)要求高，而令投資客出手謹(jǐn)慎的商業(yè)地產(chǎn)，卻在住宅市場(chǎng)受限之時(shí)，成為資金承接場(chǎng)所。此為“天時(shí)”。

　　此外，前期建造的諸多居住社區(qū)，日漸成熟，人口的順利導(dǎo)入，是大型社區(qū)商業(yè)安心進(jìn)駐的“人和”。這些商業(yè)項(xiàng)目在提升板塊消費(fèi)層次、擴(kuò)大影響力的同時(shí)，吸引了看好板塊未來的人的投資。 

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在最新發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中顯示，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在2011年已出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，尤其是一線城市。若按照去年的增長(zhǎng)幅度計(jì)算，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬(wàn)億元。

　　人才薪水先“泡沫”

　　上海寫字樓數(shù)據(jù)顯示，2011年8月，上海寫字樓共計(jì)成交1379套、成交面積226129平方米，環(huán)比7月份，成交套數(shù)和面積分別增長(zhǎng)1.7%和45.7%%；和2010年7月同期相比，成交套數(shù)和面積分別上漲6.5%和118.2%。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)也曾表示，總體看來，上海寫字樓和商鋪在今年前7個(gè)月成交的總量，已在過去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。

　　今年上海新增土地市場(chǎng)供應(yīng)中，商業(yè)辦公地塊出讓總量同比提升34%，達(dá)126萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為261萬(wàn)平方米。預(yù)期后兩年，會(huì)有更多商業(yè)辦公項(xiàng)目入市。

　　商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)也體現(xiàn)在對(duì)人才的渴求、經(jīng)理人薪水的提高上。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幹v過這樣一個(gè)故事：“一個(gè)剛畢業(yè)的小孩進(jìn)入萬(wàn)達(dá)后一個(gè)月拿兩千，去年年底拿六千，今年獵頭找到他，他開出了70萬(wàn)年薪的高價(jià)，最后講到60萬(wàn)。”他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)正在走向泡沫。

盡管上海銀監(jiān)局近期發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，只能對(duì)“現(xiàn)房”放貸，個(gè)人消費(fèi)貸款將被禁止購(gòu)買商業(yè)用房，隨即8月的商鋪成交面積應(yīng)聲而落，但在搜狐焦點(diǎn)的“你會(huì)如何打理商業(yè)地產(chǎn)？”調(diào)查中顯示：超過半數(shù)的投資者，仍看好商業(yè)地產(chǎn)。

　　社區(qū)商鋪領(lǐng)銜回報(bào)率

　　社區(qū)商鋪在商鋪產(chǎn)品中，最受中小投資者青睞。在調(diào)查中，占到40%的人選擇了“社區(qū)/軌交商鋪”一項(xiàng)。 

　　數(shù)據(jù)顯示，在8月29日-9月4日一周的成交面積前十中，除奉賢的奉賢農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)屬于市場(chǎng)類商鋪，其他9個(gè)均為社區(qū)商鋪。

　　其中上海嘉定北部的玲瓏灣城一期成交4667平方米，位列榜首；此外還有三盛頤景園、浦江寶邸、世紀(jì)同樂等項(xiàng)目居前十。

　　社區(qū)商鋪有總價(jià)低、周邊人口多、消費(fèi)能力強(qiáng)，宜商宜租，收益穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，并可與住宅形成互利，可經(jīng)營(yíng)咖啡館、便利店、干洗店、美發(fā)店等。挑選社區(qū)商鋪需注意地理位置，同一條街上，也會(huì)出現(xiàn)客流冰火兩重天的情況。最好是路口、近車站等處，不要選擇拐角處的門面。

　　德佑地產(chǎn)經(jīng)理陳小強(qiáng)認(rèn)為，商鋪價(jià)值主要體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)上，而炒作令很多商鋪尚未營(yíng)業(yè)便價(jià)格高企，后期經(jīng)營(yíng)可能難以為繼。

　　對(duì)于資金實(shí)力較強(qiáng)的投資者，可以選擇成熟商圈甚至中心地段的商鋪，投資回報(bào)率約在8%-12%。

郊區(qū)商圈成氣候

　　華燕市場(chǎng)研展中心的數(shù)據(jù)顯示，8月商鋪成交中，郊區(qū)成交占比仍為主力。閔行、嘉定、奉賢依次排名前三席，閔行以31382平方米的成交量領(lǐng)跑全市，華漕板塊的銀麗華公寓本月集中成交23589平方米，僅此1例占到全區(qū)成交量的75%。

　　在住宅大幅成交的推動(dòng)下，嘉定商鋪市場(chǎng)漸成氣候，成交面積23009平方米，在當(dāng)前的商鋪市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新世界生活廣場(chǎng)、尚都國(guó)際大廈、嘉天下休閑廣場(chǎng)等多個(gè)商鋪項(xiàng)目都取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，無(wú)論商業(yè)氛圍還是去化速度較往年都明顯提升。 

　　高價(jià)位商鋪基本上位于中心城區(qū)和次中心城區(qū)，上海新華路板塊的中山萬(wàn)博廣場(chǎng)以95962元/平方米居榜首。五角豐達(dá)商務(wù)廣場(chǎng)、寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海港國(guó)際客運(yùn)中心等也有成交，均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。

　　在搜狐焦點(diǎn)的調(diào)查中，有42%的人選擇了“江橋等成長(zhǎng)中的板塊”，31%的人選擇了徐家匯、南京路等傳統(tǒng)成熟商圈。

　　商圈商鋪的選擇，則須考慮到經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)。如淮海路的“無(wú)限度”曾經(jīng)歷整個(gè)4層空置率達(dá)92%的“冬季”。整個(gè)淮海中路東段，經(jīng)重新規(guī)劃改造后，引入了力寶廣場(chǎng)，以及LV、GUCCI等多個(gè)國(guó)際品牌后，人氣上有了好轉(zhuǎn)�？梢娂词钩墒焐倘σ灿兴澜�，投資者需要謹(jǐn)慎選擇。

　　稀缺型辦公樓搶手

　　上海辦公樓方面，華燕的數(shù)據(jù)顯示，2011年8月全市辦公樓成交價(jià)格為33848元/平方米，環(huán)比上漲了55.91%。成交均價(jià)為今年以來首次突破3萬(wàn)元/平方米。

從具體的成交情況來看，上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目1的整購(gòu)加大了成交量，其60288元/平方米的成交均價(jià)亦拉動(dòng)了整體成交均價(jià)的上漲。

　　另外，上海環(huán)球金融中心以83000元/平方米的單價(jià)成交；同時(shí)亦有項(xiàng)目成交均價(jià)有所上漲，如中信廣場(chǎng)7月以63072元/平方米均價(jià)成交，本月已漲至71072元/平方米，漲幅為12.68%�？梢娹k公樓投資需求依舊不減，市場(chǎng)仍屬樂觀。 

　　高品質(zhì)和占據(jù)稀缺資源的項(xiàng)目，是搶手貨。

　　綜合體項(xiàng)目在全國(guó)各個(gè)城市開花，漸成主流。如寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即推出了辦公綜合體。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，2011年將在商業(yè)地產(chǎn)投資1-2個(gè)綜合體項(xiàng)目。今后5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持在集團(tuán)總投資額的20%左右，爭(zhēng)取在全國(guó)投資20個(gè)綜合體。業(yè)內(nèi)人士表示，大型城市綜合體將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。

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