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最新新聞住宅市場在限購限貸等樓市調(diào)控政策下遇冷,投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)分析報告,今年二季度,商業(yè)用地地價同、環(huán)比增幅分別為11.76%和2.77%,增速在各類型地塊中居首。而與此同時,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也持續(xù)火熱,數(shù)據(jù)顯示,今年7月份至今,上海新建辦公樓成交面積已經(jīng)接近去年三季度累計成交的九成,而均價也環(huán)比上漲了15%左右。與日漸低迷的住宅市場相比,商業(yè)地產(chǎn)可以說是春意盎然。
上海銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險投資提示的通知》,要求禁止個人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房,還要求上海各個商業(yè)銀行,必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后,才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。
這份通知的出現(xiàn),猶如一盆冷水,澆在了“火爆”的商業(yè)地產(chǎn)的身上。短短的一周,上海商業(yè)地產(chǎn)由日均成交約96套、1.48萬平方米降至限貸之后日均成交約為73套、6437平方米。業(yè)內(nèi)人士分析,從宏觀層面,收緊銀根是叫停個人消費(fèi)類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)的主要原因;但從實際情況來看,隨著商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險不斷升級,監(jiān)管部門并不希望過多的資金流入商業(yè)地產(chǎn),因此未雨綢繆,提前預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)泡沫吹起。還有一點很重要的因素就是商業(yè)地產(chǎn)一旦價格高企,則對于推高各項社會成本的負(fù)作用更大,想想寫字樓、商場的租金翻倍,那么社會商品、服務(wù)的價格會如何?
業(yè)內(nèi)人士對這個突如其來的《通知》是否會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”的問題產(chǎn)生了分歧,各種聲音的出現(xiàn)多少也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的另外一根弦。但是面對著目前的商業(yè)地產(chǎn)的火爆,讓我們還是不得不冷靜的去看待。
運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn),首先考慮的就是資金問題。商業(yè)地產(chǎn)屬于長期盈利項目,短期內(nèi)是無法看到回報的。一個項目按照目前市場的租金來說,要想收回成本起碼要8-10年以上,這無疑對于持有型項目來說是最大的資金挑戰(zhàn)。所以,現(xiàn)在很多新開盤的項目都選擇了部分出售,部分租賃的形式來緩解資金壓力。
再有就是轉(zhuǎn)型的問題,目前很多的開發(fā)商大多原來是做住宅的,對于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營多少會有一些陌生,尤其是以投資為主的散戶。很多的商業(yè)面積在設(shè)計之初就是按照設(shè)計者的理念去設(shè)計的,所以,當(dāng)投資者拿到項目時,對于項目的考慮一旦與設(shè)計者出現(xiàn)偏差,那對于后期的招商將會是非常困難的。
另一個問題則是業(yè)務(wù)人才的磨合。對于初入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說,原有的業(yè)務(wù)人才需要適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),而新業(yè)務(wù)人才則需要適應(yīng)目前的辦公團(tuán)體。而一個新的團(tuán)體的組建、磨合、成熟需要1-2年的時間,這會進(jìn)一步加劇轉(zhuǎn)型商業(yè)的困難。
最重要的一個問題則是風(fēng)險性。商業(yè)地產(chǎn)被譽(yù)為是地產(chǎn)開發(fā)中,相比住宅而言的的“大學(xué)生”水平,運(yùn)營難度極高,注重的是長期經(jīng)營能力。無論對于開發(fā)商還是投資客來說,只要商業(yè)地產(chǎn)在手,有利可圖的同時風(fēng)險也就時刻伴隨,而一旦市場轉(zhuǎn)向,商業(yè)地產(chǎn)不景氣甚至泡沫吹起,其對于企業(yè)、個人投資者的損失程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅,這也是為啥目前有些新建的商業(yè)地產(chǎn)在如此的旺季整體出售的原因——回籠資金,降低系統(tǒng)風(fēng)險。
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