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住宅市場在限購限貸等樓市調(diào)控政策下遇冷，投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)分析報告，今年二季度，商業(yè)用地地價同、環(huán)比增幅分別為11.76%和2.77%，增速在各類型地塊中居首。而與此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也持續(xù)火熱，數(shù)據(jù)顯示，今年7月份至今，上海新建辦公樓成交面積已經(jīng)接近去年三季度累計成交的九成，而均價也環(huán)比上漲了15%左右。與日漸低迷的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)可以說是春意盎然。

上海銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險投資提示的通知》，要求禁止個人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房，還要求上海各個商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。

這份通知的出現(xiàn)，猶如一盆冷水，澆在了“火爆”的商業(yè)地產(chǎn)的身上。短短的一周，上海商業(yè)地產(chǎn)由日均成交約96套、1.48萬平方米降至限貸之后日均成交約為73套、6437平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，從宏觀層面，收緊銀根是叫停個人消費(fèi)類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)的主要原因;但從實際情況來看，隨著商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險不斷升級，監(jiān)管部門并不希望過多的資金流入商業(yè)地產(chǎn)，因此未雨綢繆，提前預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)泡沫吹起。還有一點很重要的因素就是商業(yè)地產(chǎn)一旦價格高企，則對于推高各項社會成本的負(fù)作用更大，想想寫字樓、商場的租金翻倍，那么社會商品、服務(wù)的價格會如何?

業(yè)內(nèi)人士對這個突如其來的《通知》是否會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”的問題產(chǎn)生了分歧，各種聲音的出現(xiàn)多少也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的另外一根弦。但是面對著目前的商業(yè)地產(chǎn)的火爆，讓我們還是不得不冷靜的去看待。

運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，首先考慮的就是資金問題。商業(yè)地產(chǎn)屬于長期盈利項目，短期內(nèi)是無法看到回報的。一個項目按照目前市場的租金來說，要想收回成本起碼要8-10年以上，這無疑對于持有型項目來說是最大的資金挑戰(zhàn)。所以，現(xiàn)在很多新開盤的項目都選擇了部分出售，部分租賃的形式來緩解資金壓力。

再有就是轉(zhuǎn)型的問題，目前很多的開發(fā)商大多原來是做住宅的，對于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營多少會有一些陌生，尤其是以投資為主的散戶。很多的商業(yè)面積在設(shè)計之初就是按照設(shè)計者的理念去設(shè)計的，所以，當(dāng)投資者拿到項目時，對于項目的考慮一旦與設(shè)計者出現(xiàn)偏差，那對于后期的招商將會是非常困難的。

另一個問題則是業(yè)務(wù)人才的磨合。對于初入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，原有的業(yè)務(wù)人才需要適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，而新業(yè)務(wù)人才則需要適應(yīng)目前的辦公團(tuán)體。而一個新的團(tuán)體的組建、磨合、成熟需要1-2年的時間，這會進(jìn)一步加劇轉(zhuǎn)型商業(yè)的困難。

最重要的一個問題則是風(fēng)險性。商業(yè)地產(chǎn)被譽(yù)為是地產(chǎn)開發(fā)中，相比住宅而言的的“大學(xué)生”水平，運(yùn)營難度極高，注重的是長期經(jīng)營能力。無論對于開發(fā)商還是投資客來說，只要商業(yè)地產(chǎn)在手，有利可圖的同時風(fēng)險也就時刻伴隨，而一旦市場轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)不景氣甚至泡沫吹起，其對于企業(yè)、個人投資者的損失程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅，這也是為啥目前有些新建的商業(yè)地產(chǎn)在如此的旺季整體出售的原因——回籠資金，降低系統(tǒng)風(fēng)險。

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