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9月14日-15日，亞太商業(yè)地產(chǎn)國際峰會2011在中國北京隆重召開。搜狐焦點網(wǎng)對此次活動進行了現(xiàn)場直播報道。

此次峰會將延續(xù)以往大規(guī)模、高級別、專業(yè)性的風格，是集地產(chǎn)商、投資商、零售商于一體的高端交流合作峰會，共同探討亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領域的未來發(fā)展趨勢以及強強聯(lián)合，共同推動整個產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。本次峰會將為業(yè)內(nèi)人士提供一個國際交流平臺，立足當前行業(yè)市場需求，重點探討中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、項目增值策略、商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)代專業(yè)化經(jīng)營管理、購物中心二三線城市投資開發(fā)等相關重要議題。

    時間：9月14日-15日

    地點：北京金融街洲際酒店

    【主持人】：大家下午好，感謝大家參加今天下午的會議。今天下午第一位出場的嘉賓是榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的總經(jīng)理榮豐控股董事、王煥新女士，談一下她對當下商業(yè)地產(chǎn)的感受。歡迎王煥新女士！
【王煥新】：各位來賓，大家好！很高興有這個機會有這個機會和大家相識，榮豐控股是一家上市公司，下設三個子公司，主要分布在北京、重慶、長春。多年來一直專注于產(chǎn)品的研發(fā)和設計，住宅項目中分別推出了榮豐2008社區(qū)男女、非常男女、非常空間三個產(chǎn)品，戶型設計上作為普通住宅，2.9米層高，落地轉(zhuǎn)角窗、6米挑高大堂、83%的使用率和95%的得房率以及足不出戶的運動方式至今仍然不過時。

    非常男女，我們公司是在02年的時候推出的，專門為年輕的白領、北漂一族量身訂作的，首付3萬、月供700，實現(xiàn)一個月內(nèi)2000套的銷售業(yè)績，連續(xù)5個月居北京商品房銷售首位，創(chuàng)造了北京商品房銷售的歷史記錄，也引發(fā)了年輕人提前置業(yè)的非常男女現(xiàn)象，帶動了全國小戶型開發(fā)熱潮。當時曾在行業(yè)內(nèi)引發(fā)很大的討論，是過渡產(chǎn)品還是住宅。空間是非常男女的升級，買一層得一層的復式設計，公攤也給到業(yè)主，比如一套單層面積32平米的房子，二層的贈送可以達到45平米，是一層的1.4倍，就是買一平米可以大家2.4平米的使用，最大限度給業(yè)主以實惠。憑借這些設計理念成為北京唯一一家未做廣告銷售率百分之百的樓盤。

    08年的時候，公司成功于深交所上市，隨著公司的發(fā)展和戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移，開始涉足了商業(yè)地產(chǎn)。我們深知商業(yè)地產(chǎn)投資運營較之住宅開發(fā)的難度不是一般的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期長，對專業(yè)和資金以及管理的要求更高，開發(fā)和投資的風險也遠遠高于住宅。貿(mào)然進入或者不規(guī)范操作都會損失慘重，所以多年來，我們一直沒有介入商業(yè)地產(chǎn)，只是在做我們項目的同時，公司用多余的資金投資了幾家銀行，所以現(xiàn)在我們是北京銀行的第五大股東，也是七家農(nóng)商行的主要股東之一。

    【王煥新】：長春國際金融中心是我們投資建設的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目位于長春市中心的人民大街和解放大陸的交匯處，也就是原來長春稅務學院的原址。這個地塊在當?shù)赜械匮壑Q，建筑面積30萬平米，業(yè)態(tài)是寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅，是長春市09年審批的第一個城市綜合體項目，主樓高216米，這個圖就是長春項目圖，是吉林省的地標，北側(cè)外立面幕墻上的中國書法將成為本項目的一大特點。這個圖是位置，南北向的是人民大街，東西向的是解放大路，是長春市的兩條主要城市主干道，這是我們城市的外立面，主樓是寫字樓，北側(cè)的幕墻上有整個中國的書法嵌在上面，北側(cè)外立面上有中國的書法，這將成為本項目的一個亮點。我們也立志于打造成中國的傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑相結(jié)合的文化建筑典范，因為是初次介入商業(yè)地產(chǎn)，我們每步都走得很小心謹慎，研究經(jīng)營的模式，探討產(chǎn)品定位，分析案例，學習經(jīng)驗，經(jīng)過兩年的努力，項目于去年順利開工，歡迎各位領導和同行光臨指導。

    商業(yè)地產(chǎn)方面，我們只能算是一個小學生，長春項目從拿地到開工的全過程，也讓我們對商業(yè)地產(chǎn)有了新的認識，感觸很深。在此，只是談談幾點心得，請各位指正。

    這是鳥瞰的效果圖，中間的是商場，大概6萬平米的商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的城市價值，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要的位置，和住宅地產(chǎn)完全是不同屬性的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的概念很廣，是第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)之稱，發(fā)展包括選址、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)模式、經(jīng)營模式，都直接決定著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和水平。透過這個角度看待商業(yè)地產(chǎn)，它是產(chǎn)業(yè)升級的引擎，也是整個城市核心競爭力的主要組成。商業(yè)地產(chǎn)如果規(guī)劃得好，運作得好，是可以制造出包括企業(yè)、就業(yè)、稅收等多方面的發(fā)展機遇，給整個經(jīng)濟的發(fā)展注入活力。

    【王煥新】：北京的華貿(mào)中心就是一個典型的成功范例，在世界500強當中有120家進入了中國，其中有50家落戶在華貿(mào)中心，200多家境外機構(gòu)在他們的寫字樓里入住，為朝陽區(qū)創(chuàng)造了幾十億的稅收，安置就業(yè)2.6萬人。一個地產(chǎn)項目在短期之內(nèi)對于整個的區(qū)域經(jīng)濟和就業(yè)的巨大帶動和持續(xù)發(fā)展作用是它成功的關鍵�，F(xiàn)在很多地方政府包括一些二、三線城市的政府也都意識到商業(yè)地產(chǎn)可以給他們帶來更多的東西，一個城市沒有一個好的商業(yè)，對于當?shù)氐挠绊懯欠浅４蟮�。做好一個好的商業(yè)，不僅改變了城市的形象，也提升了城市的價值。

    商業(yè)地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，是增加城市活力，增加稅收、拉動就業(yè)、促進創(chuàng)業(yè)的行業(yè)。但是長期以來，我們把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)混為一談，一說到房地產(chǎn)過熱就將商業(yè)地產(chǎn)也無端殃及，導致金融政策、財政政策對商業(yè)地產(chǎn)的抑制�，F(xiàn)實情況是商業(yè)地產(chǎn)投資回報遠不及住宅地產(chǎn)，倒掛現(xiàn)象很嚴重，政府應該在財政和稅收政策上對持有性物業(yè)研究鼓勵政策，減免相關稅收，考慮補貼和扶持，將目前集中于投資于房地產(chǎn)的各類資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，實現(xiàn)經(jīng)濟的良性循環(huán)。

    商業(yè)地產(chǎn)不能簡單地拷貝任何模式，一定要因地制宜。
    商業(yè)地產(chǎn)除大型百貨、寫字樓和商業(yè)綜合體、酒店這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)之外，專業(yè)市場也是一個重要的業(yè)態(tài)，比如中關村電子市場、大紅門服裝批發(fā)市場、義烏小商品成、798藝術社區(qū)，我們長春的項目在開始設計之初也曾經(jīng)考慮要模仿某某項目，后來感覺都不大合適，因為長春不是一線城市，但是它的特點是奢侈品消費，在09年的時候在全國排第三名，第一名是杭州，第二名是北京，第三名是長春。酒店上目前可使用的只有一個五星級酒店香格里拉，寫字樓市場售價在1.5萬左右，今年一季度有部分樓盤已經(jīng)漲到了2萬以上，租金在3萬元左右，租售比遠遠高于一線城市。
    我們做了一個簡單的比較，比如上海租售比在300，北京200多，長春的租售比都在100多。在供應量方面，09年長春全年的寫字樓供應量只有19萬平米，2010年是28萬平米，各方面的因素都決定必須要結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況來調(diào)整我們的物業(yè)比重以及定位物業(yè)的品質(zhì)。在專業(yè)市場方面，因為其高收益、高風險要求的專業(yè)性更高，所以更加進行深入的市場調(diào)研，不能簡單地復制任何一種形式。昆明國貿(mào)商品城在開業(yè)后僅有一年的時間，大概13個月就關門了，這種殘酷的事實正是盲目復制義烏小商品城的慘痛教訓。

    【王煥新】：在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中要注意哪些問題呢？
    一、選址方面要注意，城市的輻射度要高，選址位于樞紐位置的城市特別是專業(yè)市場，一定要選在城市的中心區(qū)域，這樣信息流、物流和消費能力都會比較集中，靠近交通節(jié)點，便于疏散。

    二是項目定位之初的專業(yè)化程度要走出用地產(chǎn)眼光和思維方式來研究商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)。在拿地之前就要完成市場調(diào)查研究并形成清晰的準確定位，完成從土地到客戶、從客戶到產(chǎn)品的定位策略的落地。

    三是市場體量不要盲目求大，要預測市場可能的容量，要看市場的輻射力和項目的消費情況來確定市場體量。我們長春的項目30萬平米，曾經(jīng)一些策劃公司給我們提出來一定要在12萬的商業(yè)，否則商業(yè)的規(guī)模是沒有的，但是后來我們把它定位到還是一個小的商業(yè)，一個專業(yè)的小的商業(yè)，面積加上地下是6萬，地下只有4.5萬平米。

    四是規(guī)劃設計實施過程中，一方面根據(jù)定位正確的規(guī)劃和設計產(chǎn)品，在配套上要多下工夫，重視市場環(huán)境的舒適度，比如停車、用餐，另一方面就是根據(jù)市場的變化不斷修正和調(diào)整自己的定位。

    五是招商完成以后要重視經(jīng)營管理，包括引入專業(yè)的第三方機構(gòu)協(xié)助，開發(fā)商運營準業(yè)的商場，不僅要的是管理的心態(tài)，更需要的是服務的狀態(tài)，把更多的客流吸引過來，讓商場成為一個目的地，這一點至關重要。

    【王煥新】：金融政策還需要大力支持
    在之前的金融政策下投資住宅回報率比較高，杠桿效應非常明顯，以住宅、寫字樓和商業(yè)三個不同的地產(chǎn)類型產(chǎn)品為例，由于金融按揭政策的差異，首付、按揭成數(shù)、利率水平、優(yōu)惠程度相差懸殊，住宅首套首付現(xiàn)在是30%，調(diào)控之前最低的時候達到20%，而且有八五折利率優(yōu)惠，貸款期限20年，有的銀行甚至可以達到25年、30年，購買寫字樓就沒有這么幸運了，首付在40%，沒有利率優(yōu)惠，貸款十年，商業(yè)就更為苛刻，由此測算出三者的投資比例大約是1：2.47：4，各產(chǎn)品投資杠桿的較大差異，大量的民間投資自然集中流入了住宅，導致住宅產(chǎn)品價格的攀升。除此之外在某些稅收項目上較比住宅，商業(yè)也是明顯受到嚴重抑制，比如住宅享受土地增值稅上可以20%的抵扣稅項，商業(yè)就沒有。契稅方面，商業(yè)是3%，住宅是1%。住宅不征收房產(chǎn)稅，但是商業(yè)地產(chǎn)是需要交房產(chǎn)稅的。

    商業(yè)地產(chǎn)投資大，回收慢，調(diào)控中也很少有政策能夠關注到它，所以本輪的調(diào)控也沒有涉及到商業(yè)地產(chǎn)，這無疑給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了契機，同時隨著經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的其他外部條件也有所改善，比如房地產(chǎn)金融領域，目前各種主權(quán)基金、私募基金已經(jīng)漸成氣候，各類金融機構(gòu)投資商業(yè)地產(chǎn)的通道也已經(jīng)打開。加上地方政府逐步認識到樓宇經(jīng)濟和發(fā)展對第三產(chǎn)業(yè)的重要性，在城市建設中給予了各種鼓勵的措施。

    我想特別強調(diào)商業(yè)銀行的作用發(fā)揮得還不是很大，如果商業(yè)銀行根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)狀況和運營狀況來評估風險，為持有經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商設計并提供長期貸款，同時允許商業(yè)地產(chǎn)可以根據(jù)風險狀況靈活降低商業(yè)地產(chǎn)的按揭成數(shù)，延長按揭年限，使更多的長期性的資本向商業(yè)地產(chǎn)流動，自然會促進商業(yè)地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。

    【王煥新】：重視節(jié)能降耗，打造低碳的建筑
    世界能源和溫室氣體的排放，75%-80%來自于城市，在地產(chǎn)項目中，商業(yè)地產(chǎn)在能源消耗上遠遠高于住宅地產(chǎn)，如何切實有效地實現(xiàn)節(jié)能，是我們十分關注的問題。一個生態(tài)的示范項目，我們找了一個案例，我就不說哪個項目了，叫做生態(tài)的示范項目，他們在項目中使用了太陽能，使用了零能耗的熱水組合方案，使用地源熱泵和外維護結(jié)構(gòu)、保溫體系、雨水回收及樓宇自控系統(tǒng)等，著力打造低碳建筑，但是我們發(fā)現(xiàn)，全天24小時不間斷地使用空調(diào)配送新風，實現(xiàn)全時間、全空間的環(huán)境控制，而不是采用部分時間、部分空間的控制方式，根據(jù)使用狀況和外界氣候條件開筆外窗和設備系統(tǒng)，盡管宣傳很好，加入了很多新的技術，但是節(jié)能方面其實沒有太大的實質(zhì)效果。很長時間以來，建筑物內(nèi)的各種系統(tǒng)大都是以相互獨立的方式在進行運行，浪費的資源還是很多的，如果能夠利用建筑自動化系統(tǒng)，把建筑的使用狀態(tài)和使用行為用信息手段整合起來，可以大大提高現(xiàn)有建筑能效，進一步降低對環(huán)境的影響，使建筑從物理的低碳真正過渡到生物低碳，達到節(jié)能的效果。

    另一個問題就是投資大，建設部有政策補貼，但是落實比較難。最近住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇部長發(fā)表報告的時候指出今后要全面推行綠色建筑以獎代補的經(jīng)濟激勵政策，具體可從專項補貼、物業(yè)稅減半征收，土地招拍掛前置條件等方面著手推進綠色建筑的發(fā)展，對于這一激勵政策，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)的一分子也是給予了很大關注，真心希望將有效推動綠色建筑發(fā)展的政策能夠盡快出臺。

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