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日前，SOHO中國董事長潘石屹與高盛投資管理部中國副主席哈繼銘在參加第一財(cái)經(jīng)頻道《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目錄制時(shí)對(duì)當(dāng)前國內(nèi)房價(jià)過高達(dá)成一致，并難得地奉勸買房者：買房還要再等一等。

　　潘石屹在節(jié)目中更是難得地將同行眼下面臨的困難一一暴露，稱有些大的開發(fā)商現(xiàn)在的情況“非常困難”，甚至以目前幾個(gè)合作伙伴的能力都難以解救，因此不得不尋求降價(jià)自救。

　　房價(jià)過高成共識(shí)

　　袁岳：最近房地產(chǎn)開發(fā)商我也覺得好像有點(diǎn)像拐點(diǎn)的意思，因?yàn)橥蝗话l(fā)現(xiàn)開發(fā)商都不正兒八經(jīng)做這個(gè)事了，王石去讀書了，潘石屹發(fā)行紙幣了。

　　還有任志強(qiáng)搞人生哲學(xué)了，基本上好像沒在搞房子這個(gè)事。

　　最近樓市的變化可能是大家非常密切關(guān)注的一件事情，我們的年終盤點(diǎn)就來關(guān)注這個(gè)樓市到底現(xiàn)在發(fā)生著什么，以及下一步會(huì)發(fā)生什么。

　　哈繼銘：中國房地產(chǎn)從根本上來說，到底是什么原因會(huì)使它漲，這個(gè)因素是不是永遠(yuǎn)會(huì)存在？這個(gè)因素將來如果消失了，或者逐漸地變小了，房地產(chǎn)又會(huì)是怎么樣一個(gè)走勢(shì)？

　　我從2006年開始關(guān)注中國的房地產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格與我國人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系，一般來說，一個(gè)國家如果人口過于年輕的話，房地產(chǎn)是不會(huì)漲的，因?yàn)槟贻p人多半是買不起房子的。但是如果這個(gè)國家的人口過于老化，房地產(chǎn)也是不會(huì)漲的，因?yàn)槔先耸切枰u房子的，他要把在中年時(shí)候買的房子，逐漸地兌現(xiàn)、變現(xiàn)。

　　如果說是中青年占比很高的這么一個(gè)國家，房地產(chǎn)就存在內(nèi)生的一種難以阻擋的上升趨勢(shì)。

　　中國是什么情形呢？我們上世紀(jì)五六十年代以及70年代，基本上人口結(jié)構(gòu)是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那個(gè)時(shí)候我們提倡多生多育，所以那個(gè)時(shí)候你根本就不要想這個(gè)國家能有什么投資，因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)是很難有儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的。

　　但是幾十年以后，我們的這個(gè)人口結(jié)構(gòu)變成一種橢圓形，就是中間，中青年人很多，而且我們小孩特別得少，因?yàn)槲覀儗?shí)行的是計(jì)劃生育政策，這個(gè)時(shí)候你想有巨大的購房的動(dòng)力，因?yàn)橹心耆怂辛斯ぷ髦�，他就要想辦法把他的錢存下來，他不敢消費(fèi)，因?yàn)樗獮樽约旱酿B(yǎng)老考慮，孩子只有一個(gè)，靠不住。

　　到了今天這個(gè)階段，我們發(fā)現(xiàn)我們40～60歲的人的孩子們，所謂嬰兒潮的下一代們現(xiàn)在人數(shù)也很多，中國上世紀(jì)80到90年代出生的有2億多，都在買房子。

　　為什么年輕人結(jié)婚一定要買房子呢，因?yàn)楹竺嬲赡改锿浦I房子，丈母娘現(xiàn)象在中國是很明顯的，為什么丈母娘那么牛呢，因?yàn)橹袊?980～1990年出生的男女性別比例是很失調(diào)的，計(jì)劃生育之后大家都愿意生男孩。

　　我們從十幾年前進(jìn)入橢圓形階段，目前我們依然處在這一階段。將來它會(huì)變成一個(gè)三角形，到時(shí)候老人很多，中年人只有老人的一半，嬰兒們只有中年人的一半，只有老人們的四分之一，到那個(gè)時(shí)候，老人們是不太愿意再買房子的，并且有一部分老人是希望把房子賣出去。到那個(gè)時(shí)候，房子想讓它漲都很難。

　　關(guān)鍵這個(gè)時(shí)刻什么時(shí)候到來，預(yù)計(jì)是2015年，中國有工作能力的人在社會(huì)當(dāng)中的占比將達(dá)到最高點(diǎn)，從那個(gè)時(shí)刻開始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。

　　潘石屹：我的觀點(diǎn)就是住宅價(jià)格現(xiàn)在很高，太高了，就是我們衡量這個(gè)市場(chǎng)有沒有泡沫，中國的也好，外國的也好，各個(gè)城市的也好，我想只有一個(gè)指標(biāo)，就是租金回報(bào)率。

　　中國現(xiàn)在住宅的租金回報(bào)率都不到2%，國外大概在6%~7%，在這種情況下，住宅的價(jià)格是非常高的。

　　無論是北京、上海，還是二線城市，都已經(jīng)高了，就是一個(gè)指標(biāo)，租金回報(bào)率太低了，這個(gè)高的價(jià)格到底能不能降下來？我在今年年中的時(shí)候就說，在短期之內(nèi)很難降得下來。

　　什么原因呢？開發(fā)商手里有錢，2009年全中國銷售了3萬億，非常高，2010年銷售了5.25萬億。8萬多億的銷售額，房地產(chǎn)的回款是慢慢回款，開發(fā)商是有錢的，除非是成交量大幅度下跌，開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題才可能往下降。否則的話，我賬面上有錢，成交量低的話，就讓它低著去吧。所以什么時(shí)候開發(fā)商手里沒有錢，才是房價(jià)降的開始。

　　袁岳：這個(gè)話好像去年大家也是這么說，因?yàn)榇蠹胰ツ甓颊J(rèn)為說這回跟上次調(diào)控不一樣，大家能夠扛得住，因?yàn)槭稚隙加绣X，現(xiàn)在還是這個(gè)話嗎？

　　潘石屹：現(xiàn)在因?yàn)槌山涣康慕档�，銀行開發(fā)貸款的降低，尤其是在今年，實(shí)施了一個(gè)限購政策，這個(gè)限購政策把一些城市成交量對(duì)價(jià)格的敏感性降低了，原來我只要拿著錢就行了，現(xiàn)在就是你價(jià)格降了，一部分人，尤其北京、上海的人，今年上半年已經(jīng)把房子購買了，就覺得我有資格，他沒有資格，我的錢就比別人的錢值錢，已經(jīng)夠本了，到現(xiàn)在為止你就是降價(jià)，它的成交量起不來，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)這個(gè)不敏感。

　　袁岳：那你的判斷是？

　　潘石屹：我的判斷是，大家都爭論是硬著陸還是軟著陸，我在我的微博上說了一句話，我說已經(jīng)著陸了。

　　袁岳：已經(jīng)著陸的意思是？

　　潘石屹：已經(jīng)撞下去了。

　　袁岳：撞下去的意思是？

　　潘石屹：就是硬著陸，已經(jīng)著陸了。

　　袁岳：用股市上的話就是見底了。

　　潘石屹：對(duì)，見底了，股市的見底馬上帶動(dòng)的是房地產(chǎn)的見底。

　　袁岳：那換句話說，明年應(yīng)該是漲的時(shí)候。

　　潘石屹：這個(gè)底到底有多長不知道。

　　袁岳：所以你這個(gè)也不是拐點(diǎn)論，你這個(gè)是底部論了。

　　楊紅旭：我跟潘總有點(diǎn)不一樣，我認(rèn)為底部還沒出現(xiàn)。

　　底部在哪里？不知道，它要探一探底，上一次拐了之后，2008年8月份到2009年2月份是跌了6個(gè)月，我這次覺得跌的時(shí)間可能會(huì)超過6個(gè)月，因?yàn)樯洗?0月份有“解放軍”來了，目前“解放軍”看不到，連地方政府的“游擊隊(duì)”都不敢冒頭，一冒頭就打壓。我們看佛山、成都。

　　袁岳：這次的決心好像比上一次是要堅(jiān)決。

　　楊紅旭：堅(jiān)決得非常多。

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