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地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者萬科，近日遭遇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)疑。其在北京推出的首個商業(yè)地產(chǎn)項目萬科五號公社，因打折賤賣成為行業(yè)焦點(diǎn)。

        媒體報道，萬科五號公社不僅因為項目銷售業(yè)績不佳，開發(fā)商將原本的整售計劃改為拆散零售，甚至傳出商業(yè)五折賤賣的消息。而另據(jù)了解，萬科五號公社最初定位高端寫字樓的企業(yè)獨(dú)棟項目，也在不到一個月的時間里頻頻發(fā)生變更。

       商業(yè)拆分散售、寫字樓頻頻變更，這些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大忌均出現(xiàn)在了北京萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的首個項目之中。聯(lián)想到之前萬科高調(diào)宣布對企業(yè)戰(zhàn)略二八布局，商業(yè)地產(chǎn)等持有物業(yè)將占其未來20%，不禁令人擔(dān)憂，向來領(lǐng)跑地產(chǎn)業(yè)的萬科能否走好商業(yè)地產(chǎn)第一步棋。

        萬科首戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)失利，商業(yè)賤賣引發(fā)三大質(zhì)疑：

        質(zhì)疑一：萬科具不具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力？

        萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化上的探索有目共睹，近期其上半年368億銷售業(yè)績再次證明了其住宅開發(fā)實力，但是商業(yè)地產(chǎn)完全不同于住宅開發(fā)，跨界商業(yè)地產(chǎn)的萬科是否在開發(fā)團(tuán)隊、運(yùn)作能力、以及資金籌備等方面做足準(zhǔn)備？

        商業(yè)拆分銷售，定位頻頻變更，這些均是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大忌，即便是目前商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大萬達(dá)也曾經(jīng)吃過商鋪分拆散售的虧，萬科在公園五號 (論壇 新聞 視頻)中的作為令人擔(dān)憂。目前除了戰(zhàn)略方面的調(diào)整和個人人才的引進(jìn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊的搭建以及運(yùn)作經(jīng)營等方面，并未見萬科有何動作。此外，在萬科以往開發(fā)經(jīng)驗中，并未見商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。

        質(zhì)疑二：涉商戰(zhàn)略調(diào)整實為無奈之舉？

        上市18年來，復(fù)合增長率超過30%，萬科在此之前始終堅持做減法，在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上走到了極致，并引得碧桂園、恒大等企業(yè)紛紛效法。但是2009年前后，情形發(fā)生了轉(zhuǎn)變。一批單純以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸，萬科在與地產(chǎn)大鱷的拍地大戰(zhàn)中毫無優(yōu)勢而言。

        行業(yè)有觀點(diǎn)認(rèn)為，萬科以前依靠單一住宅開發(fā)路線保持多年擴(kuò)張，主要緣于一個重要支撐條件：享受城市化帶來的巨大人口紅利。而未來如果還想高速發(fā)展，這條路顯然是走不通了。于是，在2009年前后看到了萬科的一系列轉(zhuǎn)變：

        2009年7月，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫15年的毛大慶加盟北京萬科，被業(yè)界看作是萬科加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)烈信號。

        2009年11月，萬科總裁郁亮對全國媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備,將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。至此，堅稱做減法的萬科，高調(diào)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

        2010年6月，萬科以成本價在寧波拿下的鎮(zhèn)海綠核北部的4幅商住、酒店地塊，萬科將在該地塊上首次嘗試運(yùn)作酒店和商業(yè)項目。

        2010年7月，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)首頁項目——萬科五號公社陷入“賤賣風(fēng)波”，引發(fā)行業(yè)質(zhì)疑。

        質(zhì)疑三：緣何又是二八定律？

        類似萬科這樣的龍頭企業(yè)，住宅開發(fā)占據(jù)了其以往前全部比重，而今其宣布涉足商業(yè)地產(chǎn)，而且從目前傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型中也均可看出，二八劃分成為一個通用定律。那么這樣的劃分是否合理？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需要的巨大現(xiàn)金流，是否能否得到保障和平衡？

        從目前公開資料中掌握的信息，類似萬科、華潤、保利等地產(chǎn)企業(yè)均將商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)比例鎖定在2:8或者3：7.

        針對萬科目前提出的商業(yè)地產(chǎn)將占其開發(fā)業(yè)務(wù)20%比例的做法，東方偉業(yè)投資控股有限公司執(zhí)行總裁穆健瑋認(rèn)為，“類似萬科這樣的企業(yè)，開發(fā)型持有商業(yè)物業(yè)20%的比重是一個合適的比例”。上市公司增持部分持有物業(yè)的做法，有利于公司資金平衡。否則的話，單純靠出售住宅物業(yè)的地產(chǎn)公司，就需要不斷增加土地儲備才獲取平衡。

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