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摘 要：以金地、保利、嘉凱城為代表的地產名企或聲明或用行動表示公司對商業(yè)地產的青睞，世聯地產也加快商業(yè)項目代理的步伐，而更多的個人投資者在近期商鋪和辦公樓的買賣中頻頻得手，有所斬獲。以金地、保利、嘉凱城為代表的地產名企或聲明或用行動表示公司對商業(yè)地產的青睞，世聯地產也加快商業(yè)項目代理的步伐，而更多的個人投資者在近期商鋪和辦公樓的買賣中頻頻得手，有所斬獲。

“對住宅炒房行為的嚴厲調控，讓商業(yè)地產呈現出饑渴狀態(tài)�！本G地吉盛偉邦銷售經理發(fā)出上述感慨。的確如此，近期業(yè)內對商業(yè)的關注并非代表住宅升值潛力就低于商業(yè)，相信更多的原因是由于調控政策的顯效。而對于企業(yè)發(fā)展來說，豐富產品線和擴大企業(yè)戰(zhàn)略布局，也不為一件好事。

金地開腔、寶龍落子、嘉凱城收購……

開發(fā)商爭相增持商業(yè)物業(yè)

“除了加強豪宅開發(fā)外，我們也將同步發(fā)展商業(yè)地產和房地產金融�！苯鸬厣虾９究偨浝黻惐匕采先我潦�，就亮出豪言：“國內目前除了萬達之外，還沒有領先的商業(yè)地產公司。貫徹集團戰(zhàn)略意圖的金地上海公司還將在商業(yè)地產和房地產金融領域謀求突破。”陳必安認為，目前商業(yè)地產市場還是一個空白，競爭遠遠沒有達到激烈，金地在商業(yè)地產的機會會有很多。相比金地的“偉大夢想”，嘉凱城和寶龍正一步一個腳印去實踐自己的商業(yè)理想。

9月16日，嘉凱城集團發(fā)布公告，公司全資子公司上海中凱企業(yè)集團有限公司以人民幣24,180萬元取得上海交大聯合科技有限公司持有上海源豐投資發(fā)展有限公司（源豐投資）32.11%的股權，上述股份轉讓完成后，中凱集團將持有源豐投資100%的股權。本次收購涉及項目“匯賢雅居”二期所包含的商業(yè)物業(yè)43,900平方米。因此這也在一定程度上進一步豐富嘉凱城旗下物業(yè)形態(tài)，使得出售型物業(yè)與持有型物業(yè)的所占比例進一部趨向合理，為公司未來抵御風險，穩(wěn)定持久發(fā)展打下良好基礎。

“未來嘉凱城集團下屬的中凱企業(yè)集團仍將以上海的高端住宅為主要核心業(yè)務，同時對商業(yè)經營性投資也會有所涉獵�！奔蝿P城集團總裁邊華才表示，作為一個謀求長遠發(fā)展的房地產上市企業(yè)，一定會逐步增持成熟城市中的持有型物業(yè)，尤其是到了穩(wěn)定發(fā)展時期，真正能確保企業(yè)長線穩(wěn)定發(fā)展的就是持有型物業(yè)。

無獨有偶，一天之后，9月17日下午，中國商業(yè)地產領軍企業(yè)寶龍地產以2.02億元成功摘得上海廣富林2-8號地塊，折合樓板價7627元/平方米，溢價率18%。這是寶龍地產總部遷至上海后首次在上海拿地。2010年8月底，在香港舉辦的寶龍地產中期業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產執(zhí)行總裁許華芳稱：“未來寶龍會把10%到15%的資金比例會在一線城市做一些高端的產品，打造形象標桿店，同時提升公司品牌�！睍r隔1個月，寶龍地產就成功摘得上海廣富林2-8號地塊，為其進軍上海奠定了基礎，同時也表明寶龍地產新一輪土地儲備大張旗鼓地展開。

“其實除了金地、中凱、寶龍，綠地、保利等大牌房企近期也逐漸發(fā)力商業(yè)地產�！备吡H商業(yè)代理部董事賴錦雄表示：諸如紅星美凱龍、上海杏花樓集團等其他行業(yè)的品牌企業(yè)近期也涉足到商業(yè)地產中來。“無非還是看好上海成熟的商業(yè)環(huán)境�！辟囧\雄如是說。

集中爆發(fā)，批量購買，組團投資……

投資客“棄住投商”現象加劇

樓市新政下，大批原來在二手住宅市場打滾的炒家退場后進入商鋪市場。據悉，近一個多月來商鋪投資比例大增，超六成投資客更是一次性付款買鋪，其中200萬元及100平方米樓下商鋪最受歡迎。

易居臣信九亭店店經理錢明光告訴筆者，近期門店一客戶一口氣成交了人民北路上的8套商鋪，單套總價都在200萬左右。“這個客戶為私營企業(yè)主，手上有一、兩千萬閑置資金，本想投資住宅物業(yè)，但由于投資住宅市場目前政策面風險較大，轉而投資商鋪�！卞X明光還透露：“客戶還表示，如果未來公司經營需要資金，他還可以把鋪子抵押給銀行做出貸款，而這8套鋪子租出去單套租金能達10萬/年，足夠抵扣月還款，加上人民北路板塊未來發(fā)展空間依然很大，鋪子升值之后會考慮出手套現�！�

上述情況在近期并不少見。7月24日，2名上海本地專業(yè)投資客，他們分別買下21套和18套商鋪。九亭上海奧林匹克花園商鋪近期快速成交13套，單套售價400萬元左右，成交的客戶中以溫州客為主，福建客其次。閘北某一商辦物業(yè)，溫州客組團購買寫字樓、商鋪，總金額達11億。

“限制投資性購房的政策影響使得住宅的投資成本上升，回報空間也急劇減小。而在黃金、股市前景難測的背景下，原先投資門檻和回報率都比較高的商業(yè)物業(yè)成了不少人保值增值的投資選擇。一批原來在二手住宅市場打滾的投資者退場后進入商業(yè)物業(yè)市場，商鋪、寫字樓正在成為香餑餑。易居臣信市場研究中心分析師楊晨青表示：”同為不動產投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別，住宅投資注重買賣差價的資本利得，而商鋪投資則注重租金回報率，通俗的來說，商鋪需要‘養(yǎng)鋪’。以上海市場來看，市中心成熟區(qū)域的商鋪動輒單價幾十萬，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產品，更多的是關注未來區(qū)域的規(guī)劃和長遠發(fā)展。而有實力的投資客自然選擇長期持有市中心好地段的優(yōu)質商鋪，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別�！�

規(guī)劃利好、配套落實、總價適中……

外圍小戶型商辦成主力投資品

環(huán)間成交數據顯示，滬商業(yè)地產成交仍主要集中在外環(huán)外區(qū)域。寫字樓外環(huán)外區(qū)域成交套數和成交面積在總成交額中的占比均超過50%；商鋪外環(huán)外區(qū)域成交套數和成交面積甚至高達80%以上。但與商鋪外環(huán)外區(qū)域成交占絕大多數份額不同，滬上內外環(huán)間寫字樓成交量和外環(huán)外區(qū)域相差相對較小，并且內外環(huán)間寫字樓成交近期回暖趨勢明顯。楊浦、嘉定、普陀位列滬寫字樓成交”三甲“，小戶型是成交主力。

分析師指出，近兩個月，嘉定區(qū)寫字樓成交持續(xù)活躍，一方面是受益于軌道交通

11號線的開通，大大縮短了嘉定各區(qū)域到達市區(qū)的時間，另一方面則是嘉定區(qū)地處江蘇和上海之間的特殊地理位置，以及上海汽車城規(guī)劃、大虹橋樞紐規(guī)劃等的利好輻射，另外還有一個重要因素，即在嘉定區(qū)成交最為活躍的樓盤多為小戶型項目，例如上海江橋萬達廣場、底特律財富天地等。事實上，除嘉定區(qū)外，普陀、寶山、閔行等區(qū)域近期同樣是以小戶型寫字樓為成交主力，例如寶山的綠地·國際設計廣場、普陀的國盛中心、閔行的財富108廣場等都是近期熱銷的小戶型寫字樓項目。

業(yè)內人士表示：在政策依然處于敏感期、住宅調控可能繼續(xù)深化的大形勢下，小戶型辦公樓有其特殊的優(yōu)勢，總價低、回報率高、投資自用兩相宜等，因此，小戶型在新政導致的市場觀望情緒濃厚的狀態(tài)下依然能創(chuàng)造成交”神話“不足為奇。

供求不平，量價不穩(wěn)，市場不均……

商辦物業(yè)在風險里找轉機

就在商業(yè)地產關注度直線上升的同時，另一個值得深思的背景是商辦類物業(yè)市場在今年第三季度不論對比去年同期還是今年第二季度，都出現了量價齊跌的局面。

來自佑威·樓市通的數據顯示：2010年第三季度，上海市商業(yè)類物業(yè)成交面積為51.3萬平方米，同比去年同期下跌9.4%，環(huán)比第二季度下跌23.1%；均價11908元/平方米，同比去年同期下跌19%，環(huán)比第二季度下跌10.7%。辦公類物業(yè)成交面積為29.4萬平方米，同比去年同期大跌53.9%，環(huán)比第二季度下跌23.3%；均價17671元/平方米，同比去年同期大跌34.9%，環(huán)比第二季度下跌4.2%。”

這種局面的形成與中高端商辦物業(yè)的成交乏力有較大關系�！熬科湓颍油袌鲅芯坎扛敝魅侮戲T麟分析到：以辦公類物業(yè)為例，今年第三季度均價2萬以上的辦公類物業(yè)成交量僅為去年同期的三成水平，占總成交量的34%，而去年同期，這一比例達到了52%。另一方面，商辦類物業(yè)在第三季度出現了明顯的供過于求的狀況，其中辦公類物業(yè)的供求比甚至達到了1.8:1。外環(huán)以外的商辦類項目在新增供應量中占據了較大比例，分別占據了辦公類物業(yè)的67%和商業(yè)類物業(yè)的85%，遠遠高于去年同期的比例�！笔袇^(qū)的商辦類物業(yè)一方面受到可開發(fā)空間小的局限，另一方面這些項目逐漸提升的稀缺性使得越來越多的開發(fā)商傾向于只租不售。這客觀上導致了外圍項目在商辦市場中所占的比重越來越大�！瓣戲T麟如是分析。

業(yè)內人士表示：正是看到商辦物業(yè)目前還處在相對較低的價格區(qū)間，才促使投資客紛紛出手購買商鋪或寫字樓產品。