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樓市明天未必悲觀 商業(yè)地產大有皮夾子可撿

 樓市2012年到底走向何方?各方判斷不一，唯鑒于歐債愈演愈烈、美債持續(xù)攀升，導致長期以來均為中國出口兩大重點區(qū)域的歐洲與美國，同步陷入內需不振之窘境，西班牙青年失業(yè)率甚至高達40%！影響所及,市場預期以悲觀為主基調。

　　不動產基金可望撐起樓市大旗

　　在我看來，2012年房地產行業(yè)好歹是憂喜參半的，畢竟，否極則泰來，物極而必反。

　　譬如，不動產信托投資基金（REITS）或私募基金，勢將如火如荼拉開樓市大幕。原因說來也簡單：通貨膨脹常態(tài)化已是既成現實，強化了消費者對財富保值、增值的強烈需求；而政府正是基于同樣的考慮，于是存量房納入計算范圍的全面開征房產稅，也進入倒計時階段，上海、北京、廣州等一線城市，多數在兩年內，二、三線城市5年內亦將無可幸免。畢竟，“土地愈賣愈少，房屋愈蓋愈多”，純粹賣地非長久之計,可持續(xù)性征收的房產稅成為地方政府正式、常規(guī)稅種，只是時間問題，而不存在土地權屬的爭屬。

　　商業(yè)地產大有“皮夾子”可撿

　　如此則顛覆過去十年來，由于房屋持有環(huán)節(jié)無稅負，消費者“存錢不如存房”的固有、慣性投資模式，加之房價逐步高企，悠關盈虧的細分市場已形成，而個人小額購房缺乏議價能力，專業(yè)判斷又有區(qū)域局限性，避稅空間尤其狹隘…，凡此種種，均使單打獨斗的購房理財形式不合時宜，進而催生以集體力量介入市場之各類型不動產基金時代的來臨，此對市場供求雙方均為值得掌握之商機,尤其是方興未艾的商業(yè)不動產更加明顯。

　　眾所周知，近年來地方政府出讓之土地屬性以商業(yè)為主（“城市綜合體”），由于商氣養(yǎng)成所需時間長短不一，且資金需求往往“無底洞”，面對競爭者眾又要“細火慢熬”，房產商經營壓力無不沉重，我將之戲稱為：“血海格斗”！因此，2012年不少商業(yè)地產資金斷鏈，只能賤價套現的情況勢必發(fā)生。已投入8億元但只要2億元就能撿到“皮夾子”的事，或許未必層出不窮，但卻在所難免。問題是對個體投資人而言，逾億元不啻是個可望不可及的天文數字，即使單價低，但總價仍高，這個時候基金就派上用場！

　　限購令勢必逐步退出

　　就買氣與價位變化來說，2012年第一季度可望進入筑底階段,第二、三季度完成筑底后,進入鋸齒震蕩期。換言之，樓市買氣要在上半年有所恢復并非易事，資金鏈已趨于緊繃的開發(fā)商，確有必要調整價格策略，哪怕是低拋一批以延續(xù)企業(yè)生命，也是必要之舉；我根本認為現階段還在直接或變相鼓勵開發(fā)商死扛價位的人，無異鼓勵自殺，性質相當惡劣！

　　從貨幣、金融環(huán)境來看，2010～2011年加息5次，存款準備金率上調13次，兩者均已升至近十年來最高點，唯配合國內外經濟發(fā)展走勢，后續(xù)下調的空間相對廣闊（存款準備金率已于2011年12月5日開始下調，目前為21%），有利緩解市場資金緊繃之狀態(tài)。而緊掐著房產商脖子的“限購令”，也必然在經濟適用房陸續(xù)入市、熱錢開始撤退、歐債與美債問題階段性解決，乃至個人住房信息系統(tǒng)初步建成等因素交互作用下，循序漸進的緩步微調乃至取消；可行做法非常多，包括降低首購者利率及首付、降低改善型需求認定標準，乃至切割房屋限購之板塊等（如上海內環(huán)不限購），均為2012年樓市帶來寒冬的曙光。

　　海外不動產風起云涌

　　除此之外，2012年還有一匹值得關注的樓市黑馬，那就是海外不動產的風起云涌。

　　由于其牽涉范圍相當寬泛，本文便不詳細說明，近期會針對海外不動產的發(fā)展態(tài)勢、現況、后續(xù)展望，作深入探索。

　　綜上所述，2012年絕非樓市末日，對房產商而言，至少是“幾家歡喜幾家愁”，關鍵是如何掌握市場脈動、調整業(yè)務結構、有效整合資源，以因應產業(yè)變化，方能立于不敗之地！