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摘 要：初步預(yù)計(jì)2011年全國(guó)新建住宅銷售均價(jià)大約是1998年的2．8倍，2011年全國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入預(yù)計(jì)大約為1998年的4倍，總體看，住房制度改革以來(lái)，城鎮(zhèn)人均可支配收入的增速高于新建住宅銷售均價(jià)增速。
　　
    ■主持人：練琴

　　■嘉賓：

　　■國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng) 鄧郁松

　　■中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員 易憲容

　　自2011年全國(guó)46個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”以來(lái)，土地市場(chǎng)成交冷淡，樓盤頻頻打折促銷，房企庫(kù)存壓力不斷增大，中介出現(xiàn)“倒閉潮”……房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情消退是事實(shí)，但是否已真正達(dá)到拐點(diǎn)卻依然撲朔迷離。

　　一邊是“唱衰派”認(rèn)為貨幣政策總體偏緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，并且國(guó)家要鞏固調(diào)控政策成果，調(diào)控力度不會(huì)減；一邊是有觀點(diǎn)認(rèn)為，降的只是環(huán)比數(shù)據(jù)，同比漲幅仍為正，房?jī)r(jià)下降僅是“假摔”，一旦政策放松，即會(huì)出現(xiàn)反彈。

　　2011年年底，住建部知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。2011年12月12日至14日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。”

　　“拐點(diǎn)”尚存疑，2012年樓市走向和政策方向依然是焦點(diǎn)。對(duì)此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專訪了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容。

　　“拐點(diǎn)”未定

　　部分城市有“拐點(diǎn)”跡象，其實(shí)城鎮(zhèn)人均可支配收入的增速高于新建住宅銷售均價(jià)增速。說(shuō)“拐點(diǎn)”尚早，2011全國(guó)樓市只是量跌價(jià)不跌，“拐點(diǎn)”何時(shí)到來(lái)取決于政策。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：從目前情況來(lái)看，樓市量?jī)r(jià)齊跌，不乏機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士表示“拐點(diǎn)”出現(xiàn)，但“拐點(diǎn)論”的論證數(shù)據(jù)似乎得不到購(gòu)房者認(rèn)同，不少購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然偏高。兩位認(rèn)為現(xiàn)在是否已真正達(dá)到拐點(diǎn)？為什么？

　　鄧郁松：當(dāng)我們說(shuō)房?jī)r(jià)的時(shí)候，首先要說(shuō)清楚是什么地方、什么類型的房?jī)r(jià)，因?yàn)椴煌胤降姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異，不能簡(jiǎn)單根據(jù)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化情況來(lái)推斷全國(guó)的整體情況。

　　目前來(lái)看，北京等部分城市的新建商品房銷售均價(jià)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了很明顯的回落趨勢(shì)， 但北京等部分城市近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，且目前的房?jī)r(jià)顯著高于合理水平，對(duì)像北京這樣房?jī)r(jià)明顯偏高的城市，房?jī)r(jià)仍需要進(jìn)一步向正常水平回歸，從部分城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，“拐點(diǎn)論”的說(shuō)法有一定道理。但由于部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與全國(guó)整體狀況存在較大差異，我認(rèn)為僅根據(jù)北京等部分城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷全國(guó)市場(chǎng)的情況是不合適的。

　　初步預(yù)計(jì)2011年全國(guó)新建住宅銷售均價(jià)大約是1998年的2．8倍，2011年全國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入預(yù)計(jì)大約為1998年的4倍，總體看，住房制度改革以來(lái)，城鎮(zhèn)人均可支配收入的增速高于新建住宅銷售均價(jià)增速。從房?jī)r(jià)收入比看，用當(dāng)年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均可支配收入購(gòu)買一套價(jià)格相當(dāng)于當(dāng)年城鎮(zhèn)新建住宅銷售均價(jià)的100平方米住宅，在1998年大約需要當(dāng)年戶均收入11年的時(shí)間；從1998年到現(xiàn)在，平均需要9．2年的時(shí)間；最低的時(shí)候是2008年，只需要不到8年的時(shí)間。而2011年，大約需要8．4年，只是略高于2008年，而低于1998年以來(lái)的其他年份。

　　但部分城市的情況與全國(guó)存在較大差異。以北京為例，用北京市的戶均可支配收入購(gòu)買100平米的房子，2000年—2006年，平均需要12年多一點(diǎn)，2007—2009年大概需要16—17年，2010年更是超過(guò)20年。很顯然，北京等部分城市的房?jī)r(jià)明顯高于正常水平。

　　是否達(dá)到拐點(diǎn)的爭(zhēng)論其實(shí)并沒(méi)有意義，但可以肯定的是，北京等部分城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)在往下走，而且需要進(jìn)一步的回落才能達(dá)到合理的水平。而如果把全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅銷售均價(jià)作為一個(gè)指標(biāo)的話，我認(rèn)為大幅度回落的幾率不大。

　　易憲容：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)政府一年多來(lái)的宏觀調(diào)控，取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能出現(xiàn)巨大的變化。但我認(rèn)為現(xiàn)在說(shuō)已經(jīng)達(dá)到拐點(diǎn)還太早。

　　我認(rèn)為2011年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“量降價(jià)滯”，就是指全國(guó)主要的城市住房銷售量下降，而價(jià)格卻不變化，房?jī)r(jià)下跌只是個(gè)別樓盤或某些城市。從全國(guó)情況來(lái)看，住房?jī)r(jià)格水平仍然頂在天花板上并沒(méi)有下來(lái)多少。

　　“拐點(diǎn)”何時(shí)到來(lái)取決財(cái)稅政策調(diào)整。房地產(chǎn)稅包括交易流轉(zhuǎn)稅、所得稅及住房持有稅或物業(yè)稅，如果能夠在稅制設(shè)計(jì)方面做好功夫，遏制樓市投機(jī)并不難。

　　香港在抑制投機(jī)性購(gòu)房方面就有經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，比如香港的住房交易稅高達(dá)4．25％，如果是成交半年之內(nèi)的住房交易稅再加15％，一年之內(nèi)交易的再加10％，二年內(nèi)交易的再加5％。