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      摘 要：　　盡管開發(fā)商扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)內(nèi)仍存爭議，但就2011年而言，開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)已開始對(duì)其業(yè)績有明顯助推作用�！　”M管開發(fā)商扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)內(nèi)仍存爭議，但就2011年而言，開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)已開始對(duì)其業(yè)績有明顯助推作用。

　　根據(jù)龍湖地產(chǎn)近期公布的銷售業(yè)績報(bào)告，2011年，龍湖“天街”商業(yè)綜合體和“山·�！ず倍燃僮≌瑑蓚�(gè)全新業(yè)態(tài)在全國范圍內(nèi)推出，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售超過百億元。截至2011年12月，龍湖長楹天街整體銷售額達(dá)20億，其中商業(yè)部分占到10億。2012年將繼續(xù)在北京主打商業(yè)部分的銷售，并推出其寫字樓部分。

　　富力地產(chǎn)近期也稱，商業(yè)地產(chǎn)助推富力“逆勢突圍”。早在2011年上半年，其商業(yè)地產(chǎn)盈利能力已經(jīng)顯現(xiàn)，酒店?duì)I運(yùn)收入增長37%，投資物業(yè)收入增長32%，達(dá)2.1億。李思廉2011年曾透露，預(yù)計(jì)2012年酒店、寫字樓剔除重估溢價(jià)后營收首次將超過10億元。

　　龍湖方面也稱，產(chǎn)品線業(yè)態(tài)的進(jìn)一步多元化，成為龍湖有效應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)，贏得市場機(jī)會(huì)的重要保障。數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)2011年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額382.65億元，增長14.8%，其中商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)良多。龍湖地產(chǎn)首個(gè)大客戶俱樂部近日在國貿(mào)三期揭幕，預(yù)示著龍湖營銷以客戶導(dǎo)向的新模式正在尋求更深層的發(fā)酵。

　　開發(fā)商加速布局商業(yè)地產(chǎn)的背景是，目前商業(yè)地產(chǎn)仍保持供不應(yīng)求局面。高和投資寫字樓白皮書的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商業(yè)整體供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)商業(yè)供應(yīng)稀少。2007年之后，受住宅市場暴漲影響，北京40個(gè)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，有30個(gè)都轉(zhuǎn)為住宅項(xiàng)目。陽光新業(yè)總裁助理李睿認(rèn)為，目前來看，住宅調(diào)控是個(gè)較長期的趨勢，偏好房地產(chǎn)的投資型資金將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從而驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)整體向上增長也是個(gè)較長期的趨勢，隨著消費(fèi)的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值會(huì)愈加突顯。

　　2011年寫字樓租金大幅上漲。DTZ戴德梁行1月10日發(fā)布的第四季度寫字樓報(bào)告稱， 2011年，北京市甲級(jí)寫字樓市場可租賃面積供應(yīng)緊張，多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被整棟買斷。新增項(xiàng)目屈指可數(shù)，可租賃面積嚴(yán)重短缺。隨著供需矛盾日益突出，業(yè)主紛紛提高租金價(jià)格。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2011年第4季度，北京市甲級(jí)寫字樓租金較去年同期同比增長44.0%，達(dá)每月每平方米246.43元，環(huán)比上漲8.59%。全市甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到歷史最低值3.83%。

　　此外，商鋪方面資深人士告訴記者，與重點(diǎn)二線城市相比，北京市的商住比仍然較低，具備很大的提升潛力。如濟(jì)南萬達(dá)廣場的商住比為2.22%，西安紫薇上層的商住比為1.93%，而北京屯三里的商住比僅為1.41%。在住宅市場價(jià)格趨于穩(wěn)定的背景下，商鋪的投資優(yōu)點(diǎn)日趨明顯，商鋪價(jià)格會(huì)持續(xù)走高。

　　高和投資董事長蘇鑫表示，目前商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)主要是供應(yīng)量少，漲價(jià)快，尤其寫字樓漲幅很快。2015年底之前，北京的寫字樓供應(yīng)量非常少，前景非常好。

　　不僅北京。有業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業(yè)用房銷售額增長30%。未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

　　2011年，北京僅有金澳國際、高和萃、龍湖長楹天街、望京SOHO等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。2012年，預(yù)計(jì)入市的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更少。但大量民間資本開始涌向商業(yè)地產(chǎn)，造成供需矛盾加劇。李睿表示，這仍然是由于住宅調(diào)控不放松，這些民間資本在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)自發(fā)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的表現(xiàn)。不限購的商業(yè)地產(chǎn)市場，是吸納大量資金的理想場所。他提醒說，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但不要期望短時(shí)間內(nèi)追逐超額利潤，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投資線和回報(bào)期都比較長。

　　不過，光耀東方董事長李貴斌在“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上稱，據(jù)其拓展部掌握的數(shù)據(jù)，從2011年9月底開始，商業(yè)地產(chǎn)投資型物業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)疲軟，觀望態(tài)勢也漸漸濃厚�！拔磥硗顿Y收益高的商業(yè)地產(chǎn)仍有比較好的前景，但市場已經(jīng)開始分化，需要用專業(yè)的精神留住商業(yè)地產(chǎn)的春天�！崩钯F斌稱。(作者 王營)