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流動性危機暗涌：房企2012年上半年最難熬

　　2012年伊始，一批內(nèi)地房企紛紛宣布相關(guān)資金計劃，迫不及待啟動新一輪融資。

　　作為注解的是，諸多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測2012年上半年將是房企最難熬的半年，主要問題是流動性危機。

　　最新一期的《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜發(fā)布同時，中國房產(chǎn)信息集團·研究中心特意在報告中指出，雖然2012年行業(yè)面臨“去政策紅利、去存量、去杠桿”的三大壓力，但仍存機會，前提是，正如易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理周建成所言，“保證良好的現(xiàn)金流，確保資金鏈不斷，這是在目前形勢下企業(yè)的重中之重�！�

　　新一輪融資潮涌

　　世茂房地產(chǎn)1月9日披露，2011年全年實現(xiàn)合約銷售307億元，同比微增0.65%。無法回避的是，2011年世茂房地產(chǎn)僅完成年初360億的銷售目標(biāo)的85.3%。

　　并不理想的業(yè)績讓世茂房地產(chǎn)被穆迪“盯上”。穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負面。穆迪預(yù)計，2012年世房到期債務(wù)及土地款項將達到160億元，同年新項目銷售及銀行融資的環(huán)境仍然困難。

　　在流動資金狀況方面，世茂房地產(chǎn)極具代表性，但它遠非唯一。1月9日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)公告稱，全資附屬公司Shui On Development (Singapore)擬向亞洲的機構(gòu)投資者進行票據(jù)國際發(fā)售，為集團的擴充及增長計劃補充資金。

　　此前，上實城開(00563.HK)公告稱，該公司于1月3日與上實財務(wù)訂立上實城市開發(fā)貸款延長協(xié)議，上實財務(wù)同意將該開發(fā)貸款的年期延長至2012年6月30日。相關(guān)貸款涉資10億元，貸款所得款項已用作支付項目的土地收購成本以及發(fā)展、建設(shè)及改善成本。

　　廣宇集團也于近日公告，全資子公司浙江廣宇新城房產(chǎn)在建設(shè)銀行杭州吳山支行的項目開發(fā)貸款金額不超過3億元人民幣，公司為該筆貸款提供保證擔(dān)保。至此，廣宇集團合計擔(dān)保金額為93080萬元，占公司2010年末經(jīng)審計合并報表凈資產(chǎn)的66.47%。

　　今年房企的融資舉動比往年來得都更早。借新還舊，或延長貸款期限或延期相關(guān)債務(wù)償還。房企2012年上來就遇到的流動性壓力可見一斑。

　　2012年上半年最難熬？

　　不容樂觀的流動性，是上述急切融資的企業(yè)面臨的共同難題，由此而來的壓力或?qū)⒃?012年上半年達到最高點。穆迪所指出的世茂的問題，在個別企業(yè)身上，或許更為嚴重。

　　比如上海證大，最新公告坦言，倘無法出售外灘地塊權(quán)益，今年上半年將面對流動性困難。出售所得資金已經(jīng)算得很緊：證大出售事項的現(xiàn)金所得款項經(jīng)扣除該出售事項有關(guān)的開支后預(yù)計將約為29.58億元，約9.58億將用作償還應(yīng)付新華信托的借款，約10.7746億港元將用作支付于2012年6月6日到期的高級貸款票據(jù)，而余額將用作證大一般營運資金。

　　面臨嚴峻流動性的企業(yè)，目前看來出路很少，其中之一就是甩賣項目及相關(guān)資產(chǎn)，如綠城近期宣布轉(zhuǎn)讓其杭州蘭園、上海東海廣場等四個項目的股權(quán)。中原集團研究中心認為，由于未來市場銷售低迷的格局一時難以明顯改觀，預(yù)計將有更多的開發(fā)商效仿綠城之舉，或大幅降價銷售或出售項目股權(quán)，尋求多種方式謀生存。

　　房企流動性壓力而甩賣的另一面，是更要命的支付壓力。

　　諾亞財富最新的研究報告顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1172億元，整年兌付規(guī)模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。展恒理財提供的數(shù)據(jù)是，2012年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1357億元，2013年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1493億元。2012年全年到期兌付規(guī)模為2010年內(nèi)到期房地產(chǎn)信托總規(guī)模的18倍，并且2012年的3月份與6月份都將出現(xiàn)集中兌付的高峰。

　　諾亞財富直言擔(dān)憂，“房價下跌、銷售滯緩、信貸緊張可能促使2012年上半年成為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張時期�！�

　　下半年期待調(diào)控松動？

　　2012年初掀起的這波融資小高潮是為了應(yīng)對上半年企業(yè)的流動性危機，更是企業(yè)的求生之道。

　　中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》顯示，排名前八位均為高周轉(zhuǎn)企業(yè)。2011年在信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。

　　第一太平戴維斯的分析師認為，預(yù)計2012年下半年緊縮政策將有所放松。目前國際經(jīng)濟形勢逐步惡化，中央政府的工作重心極有可能轉(zhuǎn)向穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟增長和促進就業(yè)。為達成上述目標(biāo)，中央政府傾向于放松緊縮的貨幣政策，而通脹水平的回落也易于這一轉(zhuǎn)變的達成。但2012年上半年也將是許多房企流動性難題下的生死考驗。