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葉檀：房產(chǎn)市場低谷后將暴漲 未來5年將翻一番

摘要：中國房產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，以后將是白銀三十年，三十年過后才會是銅鐵時期。但我認為房產(chǎn)市場低谷后將會暴漲，迎來一個前所未有的景象，在未來五年將會翻一番。

房地產(chǎn)低谷后或將暴漲

中國房產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，以后將是白銀三十年，三十年過后才會是銅鐵時期。但我認為房產(chǎn)市場低谷后將會暴漲，迎來一個前所未有的景象，在未來五年將會翻一番。

整體的中國樓市，還有三十年的高速增長時期，還有白銀三十年。 我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結束了，我說從白銀三十年開始，還有青銅五十年、黑鐵一百二十年，只要有人類就會有對房地產(chǎn)的需求。

從房價構成來看，組成房價總成的諸多因素，建安成本、人工工資、土地成本和稅費，哪個能降？理論上還有活動余地的就是土地的價格，而近期出臺和即將出臺的土地管理法規(guī)和拆遷法規(guī)，都會導致拆遷成本更高，拿地更貴。

稅費能減少嗎？現(xiàn)在看來沒有跡象，即使減免部分，也不足以導致房價的根本變化，而建材、人工等費用都是一路看漲，降價又從何而來呢？

1998年房地產(chǎn)市場化改革，但真正開始是在2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了住房。自有居住率農(nóng)村93%多，城市88.2%，水平相對比較低。

房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三四套房。

實際上真正消費商品房市場的、通過市場渠道買房的就是富裕人群。原來給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設作了很大的貢獻，這部分人絕對應該是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現(xiàn)。

有人說普通北京市民買不起房，但是我認為從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤。每年大規(guī)模的城市建設，老市民得到的拆遷改造、補償收入，根本就沒有算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬，不是還有開著奧迪掃大街的案例嗎？工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供，或者35歲以后去買房。

現(xiàn)在是不理性需求造成了供需的嚴重失衡，四億80后、90后都想買房，而且都想到京滬買房，本身就是癡人說夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才能樂業(yè)。