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眾所周知，西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，商業(yè)地產(chǎn)更是滯后許多，目前仍處于起步階段。但隨著樓市宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)，住宅市場(chǎng)觀望氣氛濃烈，而商業(yè)類物業(yè)卻逆勢(shì)而起，成了許多投資客新的投資熱點(diǎn)產(chǎn)品。

　　"當(dāng)前城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力十分巨大"。市商務(wù)局副局長(zhǎng)黃漪清在會(huì)上也表示，西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，固定資產(chǎn)的投資繼續(xù)加大;加之西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度高，開(kāi)發(fā)的空間較大，投資環(huán)境也較好，隨著西安主城區(qū)的擴(kuò)大和舊城區(qū)的改造，必將釋放出巨大的投資空間，這必將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大、檔次的提升帶來(lái)新的機(jī)遇。

　　她說(shuō)，近年來(lái)西安的城市化進(jìn)程迅猛，為商業(yè)地產(chǎn)提供了快速發(fā)展的重大機(jī)遇。集多種功能于一體的城市商業(yè)綜合體，已經(jīng)成為西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重要的新坐標(biāo)。目前大唐不夜城、大唐西市等城市大型購(gòu)物中心已經(jīng)成為城市中最具活力和現(xiàn)代文化氣息的城市景觀，成為市民和旅游者購(gòu)物休閑的首選之地，輻射和帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，極大的提升了我省的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升了城市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　需要擺正位置做好經(jīng)營(yíng)

　　在商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，怎么才能將商業(yè)地產(chǎn)的"火熱勢(shì)頭"保持下去，這可能是許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在思考的問(wèn)題。有人指出，西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后，存在著投資開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)的問(wèn)題，許多項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商及后期運(yùn)營(yíng)都存在著問(wèn)題。陜西中商聯(lián)商業(yè)研究院專家委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)侯治國(guó)在分析西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)稱，目前西安的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有3個(gè)表現(xiàn)：1.改新。許多舊城改造給房地產(chǎn)提供商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì);2.升級(jí)。在西安建設(shè)國(guó)際化大都市的號(hào)召下，許多開(kāi)發(fā)商都想做高端，都想升級(jí)，傳統(tǒng)基礎(chǔ)的商業(yè)配套不愿意做了;3.擴(kuò)張。現(xiàn)在西安整個(gè)城市面積是原來(lái)城區(qū)的3-5倍，這樣導(dǎo)致了許多開(kāi)發(fā)商大量的投資房地產(chǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情上規(guī)模、上檔次。

　　為此，中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心委員會(huì)副主任邢和平在會(huì)上說(shuō)到，商業(yè)地產(chǎn)是有技術(shù)含量的，是需要經(jīng)營(yíng)的，"你經(jīng)營(yíng)得好，租金增長(zhǎng)，效益好，但是你經(jīng)營(yíng)不好，那么你整個(gè)的商業(yè)鏈就不好。你不但要付貸款利息，還要付高昂的物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)成本。"他說(shuō)，從他多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他認(rèn)為要把一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做成功，關(guān)鍵取決于產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃，要擺正位置。

　　邢和平用萬(wàn)達(dá)舉例說(shuō)明，萬(wàn)達(dá)拿到地以后，進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃整合他自己內(nèi)部的商業(yè)單位，包括萬(wàn)千百貨和其他的娛樂(lè)方面，將所有商業(yè)的需求整合在一起，之后拿出開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的方案，然后開(kāi)始設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的同時(shí)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公司就開(kāi)始招商，等到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成以后，所有的商鋪就已經(jīng)到位。"對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)講，他可以做到這樣，他可以用自己內(nèi)部的整合創(chuàng)造出萬(wàn)達(dá)的速度。"他說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，影響商業(yè)地產(chǎn)成功的因素很多，定位、團(tuán)隊(duì)、商業(yè)信譽(yù)、資金鏈?zhǔn)亲钪饕乃膫�(gè)工作。萬(wàn)達(dá)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上已經(jīng)做得很到位了，值得大家學(xué)習(xí)。

　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)如何 讓西安既文化又時(shí)尚

　　怎么能讓西安既保持文化又兼具時(shí)尚?在年會(huì)論壇對(duì)話環(huán)節(jié)，針對(duì)主持人提出的疑問(wèn)，西安商業(yè)聯(lián)合會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚涌發(fā)表了自己的看法，他說(shuō)，和其他一線城市相比，西安首先要從品牌進(jìn)行提升，要走國(guó)際化品牌的路子;其次，對(duì)一些新型商業(yè)要有新的制度規(guī)范化管理。同時(shí)，在一些成熟的商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)要向更加優(yōu)秀的商業(yè)品牌方向發(fā)展，努力將西安打造成為一個(gè)既文化又時(shí)尚的國(guó)際化大都市。

　　做商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是在做商業(yè)，前期賣得好，不一定意味著后期經(jīng)營(yíng)得好。陜西中商聯(lián)商業(yè)研究院專家委員會(huì)副主任朱林談到，一些開(kāi)發(fā)商往往把銷售建立在獨(dú)立的門面上，賣完以后怎么辦?他建議商業(yè)開(kāi)發(fā)投資一定要謹(jǐn)慎，一定要做好前期的調(diào)研，了解所處的商圈的性質(zhì)和容量。"商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力在于對(duì)終端消費(fèi)的把握，經(jīng)營(yíng)上根本不在于是否給多大的優(yōu)惠，而是你的地位是否能把消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)。"他說(shuō)，任何一個(gè)商業(yè)如果經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，前途是非�？膳碌�。

　　在說(shuō)到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功模式時(shí)，西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司總經(jīng)理王戰(zhàn)峰則表示，只要品牌到了、影響力到了，選址只是一個(gè)方面。他說(shuō)，萬(wàn)達(dá)東大街項(xiàng)目商鋪和公寓目前全部售罄，在銷售過(guò)程中，他們不允許投資者去買，因?yàn)橐ＷC東大街開(kāi)業(yè)以后的商氣。同時(shí)，東大街也是萬(wàn)達(dá)品牌在大連之后打造的"百年店"，按照百年店的檔次、設(shè)施進(jìn)行建設(shè)。目前來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作得比較成功，開(kāi)發(fā)建設(shè)在今年年底基本完成。

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