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天津市內(nèi)六區(qū)的土地拍賣遭遇了近年來罕見的冷場(chǎng)，正如現(xiàn)在仍在肆虐的寒流一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，被寒風(fēng)刮了一個(gè)透心涼。

　　2012年2月2日下午，春節(jié)后的第一次土地拍賣在天津土地市場(chǎng)交易大廳拉開了帷幕。這次土地交易應(yīng)該說是近年來出讓地塊相對(duì)較好的一次，包括一塊市內(nèi)六區(qū)河西區(qū)的地塊和一塊南開區(qū)區(qū)地塊，可拍賣結(jié)果讓人大跌眼鏡，兩塊地均以底價(jià)成交。“市內(nèi)六區(qū)的土地遇冷，這樣的情況已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了。”現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員說道。

　　市內(nèi)六區(qū)土地拿一塊少一塊

　　但仍被冷場(chǎng)

　　據(jù)悉，天津土地交易中心2012年2月2日以掛牌方式底價(jià)出讓分別位于河西與南開的兩宗地塊，兩地塊分別由天津物產(chǎn)置業(yè)有限公司、天津地鐵資源投資有限公司摘得，總成交價(jià)為16.22億元�！艾F(xiàn)場(chǎng)的成交十分快捷，到時(shí)間就摘牌，根本沒有競(jìng)拍的流程，拍賣現(xiàn)場(chǎng)除了兩家底價(jià)拿地的開發(fā)商，剩余的都是媒體記者�！币晃婚L(zhǎng)期跟蹤土地競(jìng)拍的媒體記者說道，“這種情況已經(jīng)很少出現(xiàn)了，土地市場(chǎng)越來越冷�！�

　　天津物產(chǎn)置業(yè)有限公司以底價(jià)6.27億元摘取津西解放(掛)2011-262號(hào)地塊，該地塊位于河西區(qū)太湖路與郁江道交口東南側(cè)，出讓面積39733.6平方米，樓面地價(jià)8305元/平方米。

　　天津地鐵資源投資有限公司以底價(jià)9.95億元成功摘得津南南(掛)2011-265號(hào)地塊。這是天津地鐵資源投資有限公司2012年以來再度出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，1月18日，該公司以底價(jià)1.07億元成功摘取位于和平區(qū)營(yíng)口道與西康路交口一宗商服地塊。今日成交的津南南(掛)2011-265號(hào)地面積為29106.6平方米，起始價(jià)99510萬元，樓面地價(jià)9300元/平方米。

　　“從出讓的兩塊地的位置來看，商業(yè)價(jià)值很明顯。一個(gè)是老城廂罕見的70年住宅用地出讓，一個(gè)位于天津市規(guī)劃中的海河柳林城市副中心區(qū)域內(nèi)的重要位置。這兩塊地一個(gè)現(xiàn)實(shí)條件極為成熟，一個(gè)發(fā)展?jié)摿薮��！睒I(yè)內(nèi)人士評(píng)論道。津西解放(掛)2011-262號(hào)地處于梅江板塊和小海地居住區(qū)之間，周邊近期沒有新開發(fā)項(xiàng)目，該區(qū)域具有很大的開發(fā)潛力。津南南(掛)2011-265號(hào)地毗鄰天津傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，周邊高端項(xiàng)目林立，周邊有西南角商業(yè)區(qū)、水游城、大悅城綜合體配套場(chǎng)所，多條地鐵線交會(huì)于此，位置亦是較為重要。

　　尤其是此次出讓中的南開區(qū)地塊備受關(guān)注，被媒體譽(yù)為“老城廂最后一宗土地”。據(jù)搜房網(wǎng)新聞中心資料顯示，該地塊位于南馬路附近，出讓面積29106.6平方米，成交價(jià)格9.95億元。該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地(兼容居住用地)，土地使用年限為商服40年、城鎮(zhèn)住宅70年。

　　一直以來，市內(nèi)六區(qū)的土地被天津的房地產(chǎn)開發(fā)商們視為黃金資源�！笆袃�(nèi)六區(qū)的土地具有不可復(fù)制的稀缺性，因?yàn)楝F(xiàn)有的城市規(guī)劃下，市內(nèi)六區(qū)可供出讓的土地越來越少，應(yīng)該說是‘拿一塊少一塊’，從資源角度上來講，市內(nèi)六區(qū)地塊對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說具有非常高的商業(yè)價(jià)值。”一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)理說道。

　　“這樣的地塊均以底價(jià)成交，充分說明了現(xiàn)在的開發(fā)商仍然在實(shí)行‘貓冬’政策，一是對(duì)市場(chǎng)信心明顯不足，雖然地塊位置與配套都不錯(cuò)，但是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景沒有把握，不敢輕易拿地。另外一點(diǎn)是，為了應(yīng)付還在持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境，節(jié)省現(xiàn)金流成為各家開發(fā)商今年的戰(zhàn)略重點(diǎn)�！狈治鋈耸糠Q。

　　全國(guó)土地市場(chǎng)交易環(huán)比減半

　　溢價(jià)率創(chuàng)新低

　　2012年的樓市調(diào)控政策已經(jīng)在年初就已經(jīng)確定仍然嚴(yán)格執(zhí)行，隨著樓市政策一年多以來的調(diào)控，全國(guó)的土地市場(chǎng)由量變發(fā)生了質(zhì)變，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)土地市場(chǎng)遇冷明顯，1月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯下滑。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年1月全國(guó)(129個(gè)城市)土地成交量?jī)H為921塊，下滑至2010年4月限購政策實(shí)行以來的最低點(diǎn)，環(huán)比下降50%，同比下降52%；土地供應(yīng)量為1462塊，環(huán)比下降40%，同比下降了27%。數(shù)據(jù)顯示，2012年1月全國(guó)129個(gè)城市的住宅土地平均溢價(jià)率為1.23%，已下滑至2008年1月以來最低水平，樓面地價(jià)環(huán)比下降了27%。

　　值得注意的是，一線城市土地市場(chǎng)尤為低迷。被稱為“限購執(zhí)行最嚴(yán)格”的北京，2012年1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21.92億元，平均樓面地價(jià)為1366元/平方米。這些地塊均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0，相比于之前市場(chǎng)平均價(jià)格，已現(xiàn)下調(diào)之勢(shì)。

　　與北京類似，上海1月份經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)總成交面積約為25.78萬平方米，同比減少72%；1月經(jīng)營(yíng)性用地成交總金額約為26.28億元，同比減少70%。成交的6塊經(jīng)營(yíng)性用地也均以底價(jià)成交。廣州1月份土地市場(chǎng)總成交金額為2.9億元，而去年同期則為28億元，縮水幅度接近九成。

　　另外據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海等城市近期先后下調(diào)了2012年的土地收入預(yù)期。上海透露2012年國(guó)有土地使用權(quán)出讓的預(yù)算收入為1250億元，相比2011年1491億元下降16%。北京今年土地出讓預(yù)期收入為900億元，較2011年北京的土地出讓總收入1233.68億元下降27%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)拿地回歸冷靜

　　抄底現(xiàn)象出現(xiàn)

　　一年多的調(diào)控政策已經(jīng)讓不少開發(fā)商確確實(shí)實(shí)感受到了樓市“冬天”的寒冷，雖然受制于現(xiàn)金流很多開發(fā)企業(yè)撤出了龍年拿地企業(yè)的行列，但是對(duì)于很多資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，卻是“一次機(jī)遇”�！皡⑴c競(jìng)拍的企業(yè)減少，能以較低的價(jià)格獲得較好的地塊，即使市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)暖仍需時(shí)日，但是對(duì)于大型房企增加自身土地儲(chǔ)備來說，良機(jī)已現(xiàn)�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院相關(guān)土地研究人員說。

　　大型房企在全國(guó)土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)印證了這一觀點(diǎn)。招商、保利、中海等行業(yè)龍頭近期開始在土地市場(chǎng)大肆出手，搶占“先機(jī)”。招商地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，公司先后在貴州省畢節(jié)市競(jìng)得兩幅地塊的使用權(quán)，總金額為3.27億元。此前招商地產(chǎn)已分別在青島和武漢有地塊入手，在青島通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得4幅地塊，在武漢以34億元拍得3幅地塊，總建筑面積超過100萬平方米。保利地產(chǎn)先后在石家莊和佛山拿地，總金額超過37億元。萬科近日公告，旗下也有新增地產(chǎn)項(xiàng)目。中海地產(chǎn)則在寧波和武漢分別拿地。加起來，幾家龍頭房企近日拿地總金額超過100億元�！霸诒姸嘀行》科筚Y金極度緊張的背景下，大型房企拿地壓力幾乎沒有�！睒I(yè)內(nèi)人士說。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時(shí)表示，總體而言，一線房企2011年業(yè)績(jī)?nèi)匀徊诲e(cuò)，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的20家一線房企2011年總體業(yè)績(jī)7017.2億元，與2010年的6103.9億元相比增長(zhǎng)15%�！斑@說明一線房企的資金鏈壓力相對(duì)較小，因?yàn)橐痪�房企在去年都有不同程度的打折促銷措施，以價(jià)換量的同時(shí)獲得了一些現(xiàn)金流�！彼硎荆叭ツ暌詠肀本┑瘸鞘型恋貎r(jià)格相對(duì)有一些下調(diào)，而土地作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，此時(shí)入手多少也有一些抄底的因素�！�

　　“大型房企的加速拿地對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來說具有雙重意義，一是在競(jìng)爭(zhēng)少、土地價(jià)格低的情況下取得的地塊，其對(duì)應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)也會(huì)降低，這樣會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)，樓市回歸理性的速度加快。另外一點(diǎn)，大型房企加重土地儲(chǔ)備，中小房地?zé)o錢無地，房企的兼并在今年肯定會(huì)大范圍出現(xiàn)�！睒I(yè)內(nèi)人士說。

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