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記者：住宅市場(chǎng)調(diào)控從去年至今已有一年多的時(shí)間，期間經(jīng)歷了限購(gòu)令、加息、房產(chǎn)稅等多種調(diào)控措施，你是怎么評(píng)價(jià)這些措施？

　　茅于軾：我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是供給需求決定的，供不應(yīng)求就會(huì)漲價(jià)，不解決這個(gè)問(wèn)題，而用行政干涉，力量是有限的，市場(chǎng)力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)行政的力量。當(dāng)然，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高是有行政的原因，主要是土地供給不足，供給不足就會(huì)漲價(jià)。在這樣一個(gè)條件下，要解決土地供給不足的問(wèn)題，光是限購(gòu)這些辦法也不是說(shuō)沒(méi)有用，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，實(shí)際上限購(gòu)是干涉人用自己財(cái)產(chǎn)的行為，不讓人買(mǎi)車(chē)、不讓人買(mǎi)房，并不能解決問(wèn)題，市場(chǎng)是有自己的規(guī)律。需求方面就是大家的錢(qián)沒(méi)有地方用，就去買(mǎi)房子，而且又有通貨膨脹，存銀行利息是負(fù)的，房?jī)r(jià)還在漲，很自然大家就去買(mǎi)房了，要把這個(gè)問(wèn)題解決，銀行利息趕緊提起來(lái)就會(huì)減少人買(mǎi)房的積極性，開(kāi)放各種投資的機(jī)會(huì)讓大家有別的渠道去賺錢(qián)，他就不買(mǎi)房了。這些問(wèn)題不解決，限購(gòu)的辦法我覺(jué)得是沒(méi)有效的。

　　記者：浙江民營(yíng)資本比較活躍，大部分人將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在限購(gòu)之后投資渠道更少了，有沒(méi)有一個(gè)具體的辦法可以解決這些活躍的資本？

　　茅于軾：你說(shuō)的不錯(cuò)，我剛才講兩個(gè)原因，供給就是土地不足，需求就是錢(qián)沒(méi)有別的用途，要解決的問(wèn)題就是，你要想老百姓的錢(qián)不買(mǎi)房，就要開(kāi)放大家投資賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，不要靠買(mǎi)房賺錢(qián)，買(mǎi)房賺錢(qián)很危險(xiǎn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)完全脫離實(shí)際了，有一天泡沫破滅，房?jī)r(jià)就會(huì)掉下來(lái)。沒(méi)有一個(gè)千秋不敗的行業(yè)，永遠(yuǎn)賺錢(qián)是沒(méi)有的，我覺(jué)得現(xiàn)在是一個(gè)改變的重要時(shí)刻。

　　記者：不能僅僅靠限購(gòu)等政策，要給這些活躍的資本其它的出口，開(kāi)放更多的投資渠道。

　　茅于軾：對(duì)。

　　記者：現(xiàn)在浙江房貸又成了熱點(diǎn)話題，三大國(guó)有銀行將首套房首付款提高到四成，你覺(jué)得四成首付會(huì)不會(huì)成為全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　茅于軾：從道理上來(lái)講，房貸首付比例低可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是現(xiàn)在的情況不是房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，是過(guò)分的活躍，大家都拿錢(qián)買(mǎi)房，而且還有金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下提高首付是一個(gè)辦法。首付比例越低，房地產(chǎn)市場(chǎng)越活躍，風(fēng)險(xiǎn)也跟著越大。美國(guó)的次貸危機(jī)就是這樣出現(xiàn)的。所以提高首付比例，降低風(fēng)險(xiǎn)，壓制房地產(chǎn)的活躍，目前來(lái)看我覺(jué)得這還是對(duì)的。

　　記者：住宅市場(chǎng)限購(gòu)使商業(yè)地產(chǎn)受到很多投資者與開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，開(kāi)發(fā)商蜂擁而至到商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)或隱患呢？

　　茅于軾：商業(yè)不是說(shuō)想干就想干，想不干就不干，它要有需求，一切的東西最終決定于需求，如果商業(yè)地產(chǎn)需求高，那你就應(yīng)該轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，它沒(méi)有需求的話你干什么呀？所謂的需求就是現(xiàn)在的供給能不能滿足現(xiàn)在的需要，如果不能滿足，你就是一個(gè)機(jī)會(huì)，如果已經(jīng)滿足了，你再轉(zhuǎn)過(guò)去那就是更多一個(gè)惡性競(jìng)爭(zhēng)了。

　　記者：茅老師，請(qǐng)您預(yù)判一下2011年房地產(chǎn)整體的走勢(shì)？

　　茅于軾：從全國(guó)來(lái)看，大城市的泡沫是很明顯的，有泡沫最后不能消化掉，就要破滅。破滅的結(jié)果就是房地產(chǎn)直線下降，大家想不被套牢就趕緊把它賣(mài)了，大家都這么想的話，房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越往下走，別的國(guó)家也有這樣的經(jīng)驗(yàn)。什么時(shí)候會(huì)發(fā)生這種事，很難判斷。反正我覺(jué)得不會(huì)很長(zhǎng)，不會(huì)長(zhǎng)到五年、六年，再隔三、四年甚至于一兩年都有可能。

　　記者：房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅嗎？

　　茅于軾：會(huì)破滅，因?yàn)橄坏簦蜁?huì)一直在那，最終要有一個(gè)結(jié)果，要么消化掉，要么破滅。所謂泡沫就是它已經(jīng)脫離實(shí)際了，它總有一天要下來(lái)，但哪一天下來(lái)就很難說(shuō)。房地產(chǎn)真正的前途在什么地方呢？在幾億農(nóng)民進(jìn)城要住房子，這是我們遠(yuǎn)大的前景，你不瞄準(zhǔn)這一塊，總是看那些有限的市場(chǎng)。但是這一塊怎么瞄準(zhǔn)是非常值得研究的，因?yàn)槭聦?shí)就是中國(guó)有幾億農(nóng)民在打工，他們現(xiàn)在是春節(jié)回家，這個(gè)狀態(tài)是非常不合理的。但是你要叫他買(mǎi)房他又買(mǎi)不起，所以現(xiàn)在解決的辦法就是給他們租房，用各種方式出租，也可以廉租房，也可以是普通住房，在我看來(lái)最好的辦法還是給他們住房補(bǔ)貼，不要蓋廉租房，由開(kāi)發(fā)商去蓋房租，該蓋什么房就蓋什么房，開(kāi)發(fā)商會(huì)了解誰(shuí)需要什么樣的房，或者是一室一廳，或者是兩室一廳，開(kāi)發(fā)商蓋的房子一定是滿足市場(chǎng)需求的。由政府幫助農(nóng)民工解決租房的問(wèn)題，而不是買(mǎi)房的問(wèn)題。住房問(wèn)題需要開(kāi)發(fā)商解決，而不是政府來(lái)解決。

　　記者：政府要管租是嗎？

　　茅于軾：政府管什么呢？你是打工的，我一個(gè)月給你五百塊錢(qián)的住房補(bǔ)貼，你自己再加三百塊，可以租一室一廳，把老婆孩子先接來(lái)，慢慢你賺了更多的錢(qián)可以改善一點(diǎn)，兩室一廳。這些完全是由開(kāi)發(fā)商提供的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商最有效，能夠精打細(xì)算，用最好的組合蓋出最好的房子。由市場(chǎng)解決供需問(wèn)題，這是最重要的一條教訓(xùn)。

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