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宏觀經(jīng)濟(jì)

　　初步核算并經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局評估審定，2011年天津全市生產(chǎn)總值完成11190.99億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長16.4%，增幅繼續(xù)在全國保持前列。

　　一年來，堅(jiān)定不移地加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重處理好速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和效益的關(guān)系，為創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得更多空間。新推出重大項(xiàng)目340項(xiàng)，累計(jì)達(dá)到1280項(xiàng)，通過大項(xiàng)目好項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步帶動經(jīng)濟(jì)增長，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積蓄發(fā)展后勁。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)開始起步，產(chǎn)業(yè)帶動和輻射效應(yīng)不斷擴(kuò)大。全社會研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占生產(chǎn)總值的比重提高到2.6%。國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地達(dá)到19個。新增科技型中小企業(yè)8500家，累計(jì)達(dá)到2.1萬家。全年萬元生產(chǎn)總值能耗下降4%以上，主要污染物排放量下降2%。經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展。

　　濱海新區(qū)、中心城區(qū)和其他區(qū)縣三個層面形成多點(diǎn)聯(lián)動、競相發(fā)展的良好局面。濱海新區(qū)綜合配套改革第二個三年計(jì)劃啟動實(shí)施，"十大戰(zhàn)役"全面推進(jìn)，功能區(qū)開發(fā)與招商引資同步進(jìn)行。全年濱海新區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長29.4%，地方財(cái)政收入增長47.2%，實(shí)際直接利用外資增長20.8%，保持在全市經(jīng)濟(jì)增長中的龍頭帶動作用。

　　中心城區(qū)載體功能增強(qiáng)，大力發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)和都市型工業(yè)，服務(wù)業(yè)比重超過80%，泰安道、文化中心、西站城市副中心建設(shè)按時間節(jié)點(diǎn)有序推進(jìn)。

　　寫字樓市場

　　2011年，受宏觀調(diào)控的影響，眾多置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。特別是限購令的延續(xù)，更使得天津的寫字樓市場迎來了發(fā)展的新契機(jī)。下半年津塔（天津環(huán)球金融中心）的投入使用，為天津甲級寫字樓市場增添了12萬平方米新增可租售面積的同時，更拉高了寫字樓市場租金，加大了市場活躍度，標(biāo)志著天津高端寫字樓市場格局即將形成，同時強(qiáng)勁的市場需求拉動租金與售價(jià)的繼續(xù)上漲。

　　在經(jīng)過寫字樓扎堆南京路的時代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津?qū)懽謽鞘袌鲆渤尸F(xiàn)出了多核發(fā)展趨勢。根據(jù)新的城市規(guī)劃，小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、海河沿線以及南站CBD區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐晌磥硖旖虺鞘械闹髦行腃BD核心區(qū)。在此區(qū)域內(nèi)，友誼路作為新興金融商務(wù)區(qū)的代表，已成為外資及金融投資機(jī)構(gòu)辦公選址的首選，區(qū)域內(nèi)匯集了天津昆侖中心、天津國際貿(mào)易中心、晶采大廈等；作為傳統(tǒng)商業(yè)板塊，南京路寫字樓市場的發(fā)展一直被譽(yù)為津城寫字樓的風(fēng)向標(biāo)，板塊內(nèi)匯集了國際大廈、津匯廣場、天津中心、君隆廣場等在租寫字樓；海河沿線作為新興的商務(wù)中心，寫字樓市場也得到快速發(fā)展，2011年第4季度，天津環(huán)球金融中心投入使用，為區(qū)域注入新的活力；南站CBD作為未來發(fā)展的潛力地區(qū)，匯集了嘉里中心、中信城市廣場、渤海銀行項(xiàng)目、中糧大道項(xiàng)目等，未來將建成3棟300米以上的國際甲級寫字樓，成為以金融、辦公、高檔商業(yè)、會議文化、高檔公寓為主的城市中心區(qū)。

　　除城市主中心CBD核心區(qū)外，老城廂區(qū)域、空港區(qū)域的寫字樓市場也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的上升勢頭。保利金融街大都會、仁恒海河廣場、富力城三期寫字樓等將在老城廂區(qū)域形成新的高端商務(wù)區(qū)；空港區(qū)域由于其內(nèi)部規(guī)劃有制造業(yè)、研發(fā)和外包服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公和會展商貿(mào)、大飛機(jī)、直升機(jī)制造等產(chǎn)業(yè)，對于辦公場所的需求極大，如遠(yuǎn)洋ABC中心等在售寫字樓均取得了十分良好的成績。

　　作為濱海新區(qū)兩大商務(wù)中心，響螺灣和于家堡受到濱海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動，以及政府主導(dǎo)下的城市規(guī)劃及政策投入，寫字樓市場的進(jìn)展也十分迅速，寶龍國際廣場、王相大廈、天齊國際廣場等項(xiàng)目的帶動作用，使濱海新區(qū)迅速成為高端寫字樓集群的代名詞。

　　根據(jù)房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2011年12月，天津?qū)懽謽鞘袌銎骄蹆r(jià)17408元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2010年相比上漲18.8%；平均租金108元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2010年相比上漲18.7%；平均空置率25.8%，與2010年相比上升14.2%。

　　市場供應(yīng)

　　新增供應(yīng)持有為主  濱海新區(qū)未來激增

　　近幾年，天津制定實(shí)施了一系列培育、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施，天津?qū)懽謽墙?jīng)濟(jì)取得了長足發(fā)展。

　　房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，2011年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達(dá)105萬平方米，與2010年同比減少17%。

　　2011年天津?qū)懽謽鞘袇^(qū)除富力中心為甲級寫字樓在售項(xiàng)目，其它項(xiàng)目均用于租賃。年內(nèi)共有兩個項(xiàng)目竣工交付：一是目前天津最高、單體體量最大的地標(biāo)性建筑天津環(huán)球金融中心，其總建筑面積達(dá)205,000平方米；另一個是由天津本地開發(fā)商寧發(fā)集團(tuán)在南開區(qū)投資建設(shè)的寧泰廣場，為市場帶來了31,500平方米的新增供應(yīng)。

　　濱海新區(qū)項(xiàng)目有所增加，響鑼灣商務(wù)區(qū)、中新生態(tài)城區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目主要以售為主，成交均價(jià)每平方米11000-14000元，依托區(qū)域未來發(fā)展前景頗受投資者青睞。值得注意的是，隨著未來幾年內(nèi)高端寫字樓的放量供應(yīng)，存量將會大幅增加，使得空置率壓力上行。截至目前，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)已經(jīng)有70余座百米大廈拔地而起。隨著新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及商業(yè)氛圍的日益形成，預(yù)計(jì)到2014年，響螺灣區(qū)域?qū)懽謽强偣⿷?yīng)量將達(dá)到216萬平方米；于家堡金融區(qū)寫字樓的供應(yīng)體量也將達(dá)到180-240萬平方米；除此之外，泰達(dá)MSD區(qū)域也將帶來84萬的寫字樓供應(yīng)。

　　市場需求

　　內(nèi)資企業(yè)表現(xiàn)搶眼  總部定制漸成趨勢

　　根據(jù)房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）統(tǒng)計(jì)，2011年天津?qū)懽謽鞘袌龉⿷?yīng)量達(dá)105萬平方米，而市場整體吸納量為78萬平方米，較2010年下降19.6%。

　　2011年金融類和專業(yè)服務(wù)類公司繼續(xù)成為天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟮闹饕獊碓�。同時，天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)船運(yùn)物流業(yè)和貿(mào)易類公司繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的租賃需求。盡管全球經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，內(nèi)資公司卻表現(xiàn)出強(qiáng)勁的租賃需求。例如第四季度，市場上租賃面積超過1,000平方米的成交共六宗，均來自內(nèi)資租戶，其成交面積約占市場總成交的85%。

　　天津環(huán)球金融中心津塔寫字樓目前其已與中信銀行天津分行、中國投資擔(dān)保、CEVA國際物流、摩根大通銀行、TIMKEN鐵姆肯公司等近三十家世界知名企業(yè)簽約，有望成為與上海環(huán)球金融中心、國貿(mào)三期齊名的全球地標(biāo)性頂級商務(wù)中心。

　　此外，濱海新區(qū)寫字樓也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的勢頭。據(jù)房訊房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，作為天津?yàn)I海新區(qū)首個國際甲級寫字樓，泰達(dá)MSD-C區(qū)截至2011年年底，C區(qū)出租率已達(dá)65%，商業(yè)接近滿租。濱海國際知識產(chǎn)權(quán)交易所、濱海投資集團(tuán)、德事商務(wù)中心、威立雅水務(wù)、中國建筑等一大批知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐，7-11、SOS國際救援中心等大部分商戶已開門納客。

　　面對激烈的市場競爭，寫字樓開發(fā)商出現(xiàn)了諸多定制項(xiàng)目。如金谷大廈B座為銀行分行量身定做，C座為銀行支行辦公使用；天津大都會A座、C座定位于金融企業(yè)總部基地；渤海銀行則在海河?xùn)|岸CBD區(qū)域定做自身的總部項(xiàng)目。

　　市區(qū)未來寫字樓項(xiàng)目在新興商業(yè)區(qū)較為集中，可選范圍不斷擴(kuò)大，寫字樓大體量的購買或定制，或可以緩解未來甲級寫字樓的集中供應(yīng)所造成的激烈競爭。在濱海新區(qū)，未來寫字樓市場供應(yīng)以響鑼灣和于家堡區(qū)域較為集中，目前項(xiàng)目進(jìn)展迅速，一些在售寫字樓項(xiàng)目依托區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿�，吸引了來自山西、河北等外地私人買家。同時，大型機(jī)構(gòu)及企業(yè)總部入駐天津也是看好天津城市的發(fā)展，這也可以有效促進(jìn)天津總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)掘天津的城市發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　寫字樓市場的迅猛發(fā)展，得益于知名企業(yè)進(jìn)駐天津后對高級寫字樓的需求，越來越多的企業(yè)通過遷至新寫字樓實(shí)現(xiàn)其擴(kuò)租和辦公環(huán)境的升級，而金融、房地產(chǎn)、船運(yùn)物流及貿(mào)易等企業(yè)已成津?qū)懽謽侵饕鈶?/P>

　　寫字樓投資市場方面，第四季度北京銀行購買了天津大都會21000平方米的寫字樓面積，帶動了整購?fù)顿Y市場。這種以寫字樓為主體的大宗商業(yè)物業(yè)成交案例，表明了寫字樓憑借其穩(wěn)定的租金收益回報(bào)正持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。

　　散售投資市場方面，市區(qū)一些開發(fā)商推出了帶租約銷售寫字樓，獲得了個人投資者關(guān)注。

　　另外，隨著軌道交通的發(fā)展和物業(yè)的性價(jià)比優(yōu)勢，郊區(qū)化辦公將呈現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展趨勢，2011年"總部型"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)獨(dú)棟類型項(xiàng)目迎來發(fā)展機(jī)遇。如遠(yuǎn)洋ABC中心、聯(lián)東U古總部大觀等均取得了不俗的銷售業(yè)績。

　　市場綜述

　　供應(yīng)壓力面臨挑戰(zhàn)  多核中心初露端倪

　　天津，一座正在"蛻變"中的城市，憑借其建設(shè)的快速進(jìn)行、"環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，北方經(jīng)濟(jì)中心，生態(tài)城市"等定位的確立及濱海新區(qū)的傲然崛起，已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極，吸引了上百家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶于此。

　　同時天津的寫字樓市場也存在各種問題，最大的問題應(yīng)該是供應(yīng)量壓力。隨著海河沿線、南京路沿線以及響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融區(qū)等區(qū)域的高端寫字樓相繼入市，這將會為天津市區(qū)和濱海新區(qū)的甲級寫字樓市場帶來更多的新增供應(yīng)。其中響螺灣、于家堡及泰達(dá)MSD三大區(qū)域供應(yīng)驚人，預(yù)計(jì)2014年新區(qū)將有480-540萬平米的寫字樓供應(yīng)。由此，天津?qū)懽謽鞘袌鰧M(jìn)入一個機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時期。

　　從供需關(guān)系來看，房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）統(tǒng)計(jì)，2011年天津?qū)懽謽鞘袌龉⿷?yīng)量達(dá)105萬平方米，與2010年同比減少17%。而市場整體吸納量為78萬平方米，較2010年下降19.6%。

　　從租售價(jià)格來看，隨著天津城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，上百家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶津城，他們在給津城帶來巨大的就業(yè)機(jī)會的同時，也推動了天津?qū)懽謽鞘袌龅难该桶l(fā)展。截止2011年12月，天津?qū)懽謽鞘袌銎骄蹆r(jià)17408元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2010年相比上漲18.8%；平均租金108元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2010年相比上漲18.7%；平均空置率25.8%，與2010年相比上升14.2%。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)獨(dú)棟市場風(fēng)起云涌，特別是外環(huán)以外的大量企業(yè)"總部型"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的集中上市，將對天津?qū)懽謽歉咂焚|(zhì)趨勢起到促進(jìn)作用。

　　從商圈分布來看，在天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求繼續(xù)不斷增長、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體平均租金繼續(xù)走強(qiáng)的同時，寫字樓多中心的格局也初露端倪。在市區(qū)，除傳統(tǒng)的南京路金融商務(wù)圈和友誼路商務(wù)圈外，近年來，以保利金融街大都會、仁恒海河廣場、富力城3期寫字樓為代表的老城廂高端商務(wù)區(qū)；以環(huán)球金融中心、合生國際大廈、天津?yàn)碁榇淼暮：友匕渡虅?wù)區(qū)；以嘉里中心、中信廣場、渤海銀行項(xiàng)目、中糧大道為代表的南站商務(wù)區(qū)等新興金融商務(wù)區(qū)正在迅速形成。在濱海新區(qū)，泰達(dá)MSD中心商務(wù)區(qū)、響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融服務(wù)區(qū)的興建，將形成輻射全國乃至世界的新商務(wù)核心區(qū)。這些新的商務(wù)區(qū)為寫字樓多中心的發(fā)展格局奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是天津?qū)懽謽鞘袌鲞~向成熟的標(biāo)志。

　　展望

　　未來優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市以及持有型物業(yè)的比例逐漸提高，將有利于提升天津?qū)懽謽堑恼w形象和品質(zhì)，同時便于其后期的統(tǒng)一經(jīng)營和管理。隨著未來幾年內(nèi)高端寫字樓的放量供應(yīng)，存量將會大幅增加，使得空置率壓力上行。市區(qū)和濱海新區(qū)未來甲級寫字樓供應(yīng)量集中于2014和2015年，屆時將使得競爭更為激烈。隨著天津產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)以及總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，則為天津?qū)懽謽鞘袌鰩硇碌陌l(fā)展契機(jī)。

　　2012年天津?qū)懽謽鞘袌鲱A(yù)測：第一，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，預(yù)計(jì)2012年天津?qū)懽謽鞘袌稣w仍將上升，但升勢趨緩；第二，預(yù)計(jì)2011年天津?qū)懽謽强罩寐蕦⒈３制椒�(wěn)運(yùn)行，年平均租金將小幅上漲。第三，限購令的延續(xù)，眾多置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，同時優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品紛紛入市，2012年天津?qū)懽謽瞧骄蹆r(jià)有望繼續(xù)上揚(yáng)。

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