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　從“瘦身”開始談到健康工作生活，萬科總裁郁亮在樓市調(diào)控的“冬天”大談“過冬”與“鍛煉身體”。上周末，國內(nèi)房企龍頭萬科的總裁郁亮在東莞松山湖的萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地與媒體交流，郁亮表示萬科在華南區(qū)域?qū)⒓哟笤趶V州市場的力度，“希望在廣州也可以證明萬科的能力”，此外郁亮否認(rèn)“萬科2015要成為世界500強(qiáng)”和“年終獎削減”的謠言，萬科不會對房價進(jìn)行承諾，“房價回到合理水平是大勢所趨”。

　　談戰(zhàn)略

　　希望在廣州也可以證明萬科的能力

　　萬科在深圳發(fā)家，總部位于深圳的大梅沙。在各區(qū)域的具體業(yè)務(wù)上，萬科下設(shè)深圳區(qū)域負(fù)責(zé)整個華南的業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在萬科深圳區(qū)域?qū)⒏拿麨閺V深區(qū)域，區(qū)域本部也將落戶廣州，有業(yè)內(nèi)人士分析，這表示萬科將大舉進(jìn)軍廣州市場。

　　郁亮表示，深圳區(qū)域確實(shí)要改名為廣深區(qū)域，兩地辦公但主要的辦公室在廣州，深圳區(qū)域公司總經(jīng)理張紀(jì)文也將常駐廣州辦公，而這意味著萬科廣深區(qū)將成為唯一一個不以單個城市命名的萬科區(qū)域。“在珠三角深圳廣州將成為萬科的雙核心”，郁亮表示，萬科在深圳發(fā)家，這么多年都是深圳第一，但是廣州的影響力在放大，廣州扮演華南中心的角色很明顯，萬科有必要加大在廣州的力度，有必要提升在廣州的地位和市場影響力。據(jù)了解，萬科預(yù)計(jì)將在新春前完成這一調(diào)整，屆時萬科廣深區(qū)域?qū)⒑蛷V州分公司在同一棟樓里辦公。

　　在談到廣州房地產(chǎn)市場時，郁亮認(rèn)為，廣州有相當(dāng)長一段時間，房價低于全國主要城市，房產(chǎn)供應(yīng)商比較多，供應(yīng)穩(wěn)定，市場發(fā)展比較成熟。“廣州的房地產(chǎn)市場競爭激烈，市場也比較健康，希望在廣州也可以證明萬科的能力”。郁亮評價，廣東開發(fā)商很多都在全國各地做得很好，卻很少有外地企業(yè)在廣深做得很好。

　　對于日前頻頻傳出的關(guān)于房企倒閉的消息，郁亮表示，作為行業(yè)中的一員萬科不希望任何一家倒下，希望每個發(fā)展商都可以健康地發(fā)展下去。“一個政策出來，大企業(yè)應(yīng)該研究怎么應(yīng)對，要解決問題，只做自己能改變的東西。不要問政策是否合理，而是問你是否準(zhǔn)備好。萬科選擇了‘過冬’，這不同于‘冬眠’，冬眠是不作為，用最少的消耗熬過冬天，過冬是積極作為，要冬練三九，夏天才可以大展拳腳”。郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)的通病之一就是好日子的時間太長了，牛市對大家的影響太大了，“甜水中泡大的孩子容易成為溫水青蛙”。

　　談“過冬”

　　積極賣樓，慎重拿地，練好身體

　　近日也有不少關(guān)于萬科的網(wǎng)絡(luò)傳言，郁亮在交流會都一一予以辟謠。對于“中國樓市密探”微博上傳播的“萬科4月前要甩貨，明年年中后要全部買地，2015年要成為世界500強(qiáng)”的說法，郁亮表示，這個完全是無中生有，“兩年前，就有某上市公司的高管杜撰萬科的松山湖會議紀(jì)要，當(dāng)時模仿的語氣還很像，而萬科要進(jìn)入500強(qiáng)的說法，語氣模仿并不高明，一看就是假的”。郁亮直言萬科沒有陰謀，“萬科要做什么都會告訴大家，希望大家都好，能提醒行業(yè)的就是，對政策要有清醒的認(rèn)識，根據(jù)各自的特點(diǎn)尋找應(yīng)對的方式”。

　　而對于萬科今年年終獎要減半，郁亮也駁斥其為假消息�！鞍l(fā)獎金是跟業(yè)績掛鉤的，萬科今年的業(yè)績還不錯，為什么要少發(fā)獎金呢，這不符合萬科的邏輯，萬科是尊重員工的一家公司”。記者了解到，此前萬科僅是在2008年由于業(yè)績沒有增長針對管理層削減過年終獎，但當(dāng)年員工的獎勵還有，郁亮表示，萬科始終沒有扣減普通員工的年終獎。

　　此前談到此輪的樓市調(diào)控，萬科已多次表態(tài)將積極“過冬”，而過冬是為了迎接接下來的春天。郁亮26日在交流會上依然對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心，“我們從來沒有說房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代結(jié)束，萬科認(rèn)為未來15到20年仍是行業(yè)的黃金時代，行業(yè)仍有很大前景，只不過行業(yè)機(jī)會跟以前不一樣了”。郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)過去給了很多機(jī)會是作為投資品的房子，未來的機(jī)會則是給正常居住需求的房子，樓市下半場將回到了居住本身，開發(fā)商仍然可以賺取正常利潤。下一步萬科要跟制造業(yè)學(xué)習(xí)，“如果學(xué)習(xí)了制造業(yè)的一半，萬科的日子會更好過”。

　　接下來在樓市的冬天，房企龍頭將如何應(yīng)對？萬科表示，過冬首先要積極地賣樓，要很慎重地買地，但不是不買地，管理層對冬天要有決策，比如明年的預(yù)算會有些調(diào)整，最后冬天要把身體練好。郁亮介紹，萬科在冬天的業(yè)務(wù)發(fā)展不是攻勢，這樣就可以有時間培養(yǎng)員工的技能，加強(qiáng)部門調(diào)整和協(xié)作。對于萬科是否缺錢，郁亮表示，過冬的話人比錢更重要，萬科現(xiàn)在發(fā)工資的錢有，發(fā)獎金的錢有，買地的錢也是有的。

　　談房價

　　“不會對房價進(jìn)行承諾”

　　此前，房企降價潮已經(jīng)在全國各地輪番展開。在深圳，萬科的清林徑、金色領(lǐng)域等項(xiàng)目有部分價格調(diào)整的現(xiàn)象。針對一些業(yè)主集體對房價下跌進(jìn)行維權(quán)的現(xiàn)象，郁亮表示，根據(jù)市場形勢積極定價過程中出現(xiàn)的客戶不滿事件完全在萬科預(yù)計(jì)范圍內(nèi)，是很正常很普通的事情，“我們2008年遇到過，我們很理解他們的心情，愿意和業(yè)主溝通，但市場有市場的規(guī)則，缺乏契約精神、市場混亂對所有人都不好，所以要堅(jiān)持原則”。

　　針對一些房企對房產(chǎn)做出類似“三年原價回購”的保值承諾，郁亮表示，萬科不對價格做出預(yù)測，也不會對價格進(jìn)行承諾�！胺績r降不降是意愿問題，不是成本問題，房價回到合理水平是大勢所趨。對于萬科，降價可以讓更多人買萬科的房子，萬科愿意為更多人提供服務(wù)和產(chǎn)品”。

　　對于定價，萬科一直的做法都是以“一個月賣60%”作為最起碼的要求進(jìn)行積極定價，“有成交的價格一定是合理的價格，企業(yè)不能單方面定價格，定高了就沒有人買”。郁亮提醒，以前買房產(chǎn)可能增值很大，現(xiàn)在不一定了，樓市下半場要回到居住為主屬性的時代，每個市場的參與者都應(yīng)該認(rèn)識到這種轉(zhuǎn)變，房子將不會是好的投資品了。

　　談方向

　　做商業(yè)是為了住宅，建社區(qū)要增加軟性配套

　　樓市進(jìn)入下半場，而房企龍頭萬科則趁此機(jī)會向制造業(yè)學(xué)習(xí)：制造業(yè)最早靠維修服務(wù)，再靠質(zhì)量，質(zhì)量好了再靠性價比，再下面比如蘋果是靠時尚和藝術(shù)、品牌。房地產(chǎn)業(yè)也是走這條路，一開始靠質(zhì)量，然后靠如何讓人們在里面住得更加愉快。

　　郁亮解釋，萬科在上半場強(qiáng)調(diào)為普通人蓋好房子，在下半場加上要蓋有人住的房子�！胺孔佑腥俗【托枰涮祝堭^不需要萬科建，但飯?zhí)脜s沒有人干，萬科將在若干大的小區(qū)建設(shè)飯?zhí)�，解決人們早餐和簡單的飲食需要，此外萬科還會組織業(yè)主運(yùn)動會、聯(lián)歡會”。萬科認(rèn)為，社區(qū)提供的不僅僅是房子，而是生活，萬科不是從賺錢角度上考慮做什么，而是為了做配套服務(wù)。

　　對于目前房地產(chǎn)行業(yè)的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，郁亮直言萬科也做商業(yè)地產(chǎn)，在大城市萬科的商業(yè)比例在逐步提高：很多城市出讓的土地中就包括商業(yè)，萬科不去拿地那連住宅都做不了，萬科做商業(yè)是為了做好住宅，如果說是因?yàn)橘嶅X多去做，那么企業(yè)就變得沒有戰(zhàn)略，而是投機(jī)；再者萬科做的是社區(qū)的配套商業(yè)，希望把它做好。

　　而對于養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科目前有4個項(xiàng)目在對其進(jìn)行嘗試，萬科稱其為“長者住宅”。萬科方面介紹，理論上第一階段長者住宅是針對55—75歲的不需要護(hù)理的、可以自理的老人提供的，這類住宅需要適老的設(shè)計(jì)，最主要的不是醫(yī)院而是長者學(xué)堂，讓剛剛退休卻還很有活力的老年人有地方發(fā)揮才藝，完成小時候沒有完成的想法；養(yǎng)老第二階段是半護(hù)理的，第三階段是全護(hù)理的，最后一個階段是需要特殊護(hù)理的�，F(xiàn)在的萬科會聚焦在第一個階段的長者住宅，后面的需要更多社會機(jī)構(gòu)的配合�！叭毡攫B(yǎng)老地產(chǎn)做得好但是它的支付對象更多的是保險機(jī)構(gòu)，很多機(jī)構(gòu)和力量都進(jìn)入去發(fā)展這種事業(yè)，而中國幾乎沒有。在未來誰去照顧老人是一個社會問題，只建設(shè)老年住宅不能解決社會問題，房子容易蓋，體系制度很難完整起來”，郁亮表示。

　　此次媒體記者在萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地還參觀了萬科研發(fā)出來的15平方米小戶型，從記者親身感受來看，這種極致簡約和多功能的設(shè)計(jì)使得15平方米可以應(yīng)付兩人的小家庭公寓生活。郁亮在交流會上透露，萬科已經(jīng)在西安推出了18平方米小戶型，明年會在北京推廣15平方米的戶型。“大規(guī)模推廣第一有規(guī)劃上的障礙，比如要求衛(wèi)生間不能小于4平方米，第二這是個過渡型產(chǎn)品，在買房資格很珍貴的情況下過渡型產(chǎn)品會對買家和用家有影響的”，郁亮表示，做這種小戶型萬科是希望解決更多人有房子住的問題，如果有市場需求，萬科會有多少推多少，同時會在銷售時做限購要求，萬科不鼓勵買這種房子做投資。

　　花絮

　　郁亮“潛水”上微博業(yè)主投訴都知道

　　相比萬科董事會主席王石在微博上的高調(diào)，現(xiàn)任萬科總裁郁亮一直沒有在微博上公開出現(xiàn)，不過在日前的交流會郁亮表示他一直是潛水上微博�！拔颐刻焐衔⒉�，早上上班就看關(guān)于萬科的投訴，搜索‘萬科’和‘王石’就能看到這些內(nèi)容”，而看到一些投訴后，郁亮?xí)拖鄬?yīng)員工或經(jīng)理溝通，“一般情況下，如果不是特別緊急都不會晚上給員工打電話，但上班的時候就會打，說我從微博上看到的，所以現(xiàn)在每個公司都會重視這個問題”。

　　此外對于郁亮此前拍攝某時尚雜志的形象大片，郁亮如此解釋，(時尚照片)跟我以前形象完全不同，但萬科公司員工以80后為主，他們的老總?cè)绻@得年輕點(diǎn)會對他們更有吸引力，“萬科認(rèn)為每個人都應(yīng)該有魅力，我要給大家做個表率，而后來這組照片出來，年輕人覺得很不錯”。

　　此前郁亮在和員工面對面座談時曾表態(tài)，“如果員工看到路邊有老人跌倒了，一定要主動去幫他(她)，不要怕負(fù)責(zé)任，不要有后顧之憂。萬一出了問題，萬科會動用資源與影響力去保護(hù)你�！边@一表態(tài)經(jīng)微博傳播后也引發(fā)討論，郁亮在交流會重提這一話題，萬科希望員工是社會的建設(shè)者，萬科不會讓員工做好事而受到不公平的待遇。

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