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日前，濟(jì)南在建的最大城市綜合體項(xiàng)目濱河國(guó)際城在濱河新區(qū)破土動(dòng)工，建成后總建筑面積將達(dá)到710萬平方米。與此同時(shí)，希爾頓酒店、香港華潤(rùn)集團(tuán)等一批國(guó)際知名巨頭品牌也紛紛與幾大在建城市綜合體項(xiàng)目簽約合作。

　　可以預(yù)見，未來一段時(shí)期，將形成世界知名品牌集群強(qiáng)勢(shì)涌入濟(jì)南的態(tài)勢(shì)。這一切也折射出城市綜合體完成了從無到有，從小到大，再到現(xiàn)在一躍跨入國(guó)際化的迅速升級(jí)之路。

　　城市綜合體遍地開花

　　方便、快捷、高效，是現(xiàn)代化都市人生活和工作特點(diǎn)，這一特點(diǎn)在改變?nèi)藗兩罘绞降耐瑫r(shí)，也催生了當(dāng)下許多新生事物的出現(xiàn)，城市綜合體就是其中之一。提到城市綜合體，很多人會(huì)聯(lián)想到美國(guó)洛克菲勒中心、日本六本木。的確，在這些城市里，城市綜合體已然成為體現(xiàn)城市繁華的標(biāo)志區(qū)域，并被視為一張耀眼的城市名片。

　　在濟(jì)南，被稱為“城中城”的城市綜合體改變了人們的生活方式，也提高了人們的生活品質(zhì)。家住萬達(dá)廣場(chǎng)的李女士告訴記者，自己現(xiàn)在的生活狀態(tài)是走出家門，旁邊是單位所在的寫字樓，下班后，在樓下就可以逛商場(chǎng)、購(gòu)物、吃飯、喝咖啡，還可以帶孩子到影城看電影，基本上，生活和工作圈都在步行15分鐘的范圍內(nèi)，非常方便。

　　2011年，這一種集商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅等于一體的綜合業(yè)態(tài)概念已經(jīng)在濟(jì)南樓市掀起了一股旋風(fēng)，在商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)越來越顯赫的地位。這一年，萬達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)等一批大型城市綜合體相繼亮相。作為濟(jì)南中心城區(qū)最大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)從一片老舊城區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榧鹑谏虅?wù)、綜合商業(yè)及生活配套三大功能于一體的大型城市綜合體，它的投入使用，改變了濟(jì)南人的居住、生活方式。緊隨其后的是恒隆廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)等一批大型商貿(mào)項(xiàng)目的開門納客。這些項(xiàng)目的出現(xiàn)，帶領(lǐng)濟(jì)南進(jìn)入城市綜合體時(shí)代的“快車道”。

　　如今，城市綜合體的建設(shè)已成為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展、做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、優(yōu)化城市環(huán)境、提升完善城市功能的新引擎。市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前9個(gè)月，濟(jì)南市開業(yè)、竣工和在建的城市綜合體項(xiàng)目總建筑面積為867萬平方米，投資總額490多億元。專家認(rèn)為，這種集辦公、商業(yè)、居住、休閑、娛樂等功能為一體的綜合體項(xiàng)目，不僅有利于提高土地利用效率、提高工作效率和生活品質(zhì)，而且能更好發(fā)揮投資效益，提升城市生命力與區(qū)域價(jià)值。

　　“巨無霸“項(xiàng)目頻頻亮相

　　就在城市綜合體遍地開花之時(shí)，“巨無霸”項(xiàng)目就像一朵朵奇葩點(diǎn)綴著濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　日前，由綠地集團(tuán)開發(fā)的濱河國(guó)際城在濱河新區(qū)破土動(dòng)工。根據(jù)開發(fā)方提供的資料，濱河國(guó)際城規(guī)劃總建設(shè)用地212公頃，合3187畝，建成后總建筑面積將達(dá)到710萬平方米，其中商品房等住宅建筑面積將達(dá)到500萬平方米以上，商業(yè)面積在100多萬平方米，市政設(shè)施面積4萬多平方米，是當(dāng)前濟(jì)南在建的最大城市綜合體。同時(shí)，20萬平方米的文化會(huì)展商務(wù)中心綜合體已開工建設(shè)，56萬平方米的站前綠地繽紛城綜合體商業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，88萬平方米的外海中央花園、300萬平方米的臘山南綜合體已經(jīng)開工……香港華潤(rùn)集團(tuán)、臺(tái)灣華新麗華集團(tuán)、中國(guó)建筑集團(tuán)等知名大企業(yè)、大集團(tuán)也爭(zhēng)相入駐濟(jì)南。

　　幾年前，當(dāng)一些國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)來濟(jì)考察時(shí)，多數(shù)還對(duì)于這個(gè)城市沒有足夠的投資信心，幾年之后，不僅萬達(dá)、恒大等國(guó)內(nèi)知名房企來了，一大批國(guó)際知名企業(yè)和國(guó)際巨頭品牌也“擠破頭”搶灘泉城。這些“巨無霸”們帶來的不僅僅是其本身含有的商業(yè)、酒店、娛樂等業(yè)態(tài)，也是對(duì)其周邊整個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，大型地產(chǎn)集團(tuán)打造的住宅、商業(yè)綜合體項(xiàng)目不是點(diǎn)狀影響，而是片狀影響。大型城市綜合體的建設(shè)將直接帶動(dòng)其周邊商業(yè)建設(shè)進(jìn)入新一輪高速發(fā)展期，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展程度將在眾“巨無霸”項(xiàng)目的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)迅速升級(jí)。

　　開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

　　一哄而上的城市綜合體項(xiàng)目雖帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時(shí)，也集聚了大量風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體是多類型物業(yè)的集合，涵蓋寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集休閑、娛樂、辦公、購(gòu)物、居住等功能于一體的同時(shí)，其開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理的復(fù)雜程度也是最高的。城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營(yíng)和管理，這三個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題都會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。其中，作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵，若資金鏈出現(xiàn)問題，將會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)帶來嚴(yán)重影響。而由于融資渠道的限制導(dǎo)致的城市綜合體開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。

　　如何解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸，如何進(jìn)行城市綜合體的定位及運(yùn)營(yíng)管理，都是比較關(guān)鍵的問題。這對(duì)于有些房企來說，還是一門新功課，交“學(xué)費(fèi)”是必然的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，令人比較擔(dān)憂的是我國(guó)城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有創(chuàng)新，千城一面，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化嚴(yán)重。另外，二三線城市過快發(fā)展城市綜合體，如果當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力跟不上，就會(huì)造成一大批商業(yè)物業(yè)滯銷，特別是在融資渠道收窄的背景下，房企的資金鏈會(huì)受到很大的考驗(yàn)，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)引起一連串的連鎖反應(yīng)。

　　個(gè)人投資要選對(duì)品種

　　隨著住宅市場(chǎng)緊鑼密鼓的政策打壓，很大一部分購(gòu)房者都出現(xiàn)了相當(dāng)嚴(yán)重的觀望態(tài)度。以目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，投資房地產(chǎn)需要比之前更強(qiáng)大的心理和資金承受能力。而商業(yè)地產(chǎn)以其升值空間大、購(gòu)買限制少的優(yōu)勢(shì)讓不少投資者眼前一亮，尤其是城市綜合體項(xiàng)目的出現(xiàn)，更是成為很多投資者的首選。

　　相比于單一功能的建筑，一個(gè)成功的城市綜合體，能直接拉動(dòng)周邊商業(yè)繁榮，帶來強(qiáng)大的人流和商機(jī)，促進(jìn)區(qū)域樓市的發(fā)展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，最終實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)功能的綜合，形成互贏效應(yīng)。

　　那么，對(duì)于投資者來說，應(yīng)該如何投資這類商業(yè)地產(chǎn)？

　　專家認(rèn)為，投資者首先要做到的就是選對(duì)投資品種。投資者可以選擇公寓、街鋪、底商、寫字樓等項(xiàng)目。而對(duì)于原本應(yīng)該由開發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)的主力店和酒店等，則應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待，如果被分割出售，則有可能對(duì)后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成一定影響，進(jìn)而影響到投資者的收益。

　　其次，投資者要多了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)該盡量選擇品牌開發(fā)商，或者在城市綜合體運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)積累了諸多經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。一般情況下，選擇由知名開發(fā)商如萬達(dá)等開發(fā)的項(xiàng)目，并與知名商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成功的概率相對(duì)較大。

　　另外，對(duì)于交通條件、業(yè)態(tài)選擇以及組合、目標(biāo)消費(fèi)群體定位等方面，投資者也應(yīng)該盡量詳盡地了解，做到心中有數(shù)。值得一提的是，由于城市綜合體所特有的輻射作用以及聚集效應(yīng)，會(huì)提升商業(yè)能級(jí)，進(jìn)而形成商圈，因而對(duì)周邊商鋪也會(huì)起到一定的帶動(dòng)作用，因此，周邊受輻射效應(yīng)影響的商鋪也值得關(guān)注。

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