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　2011年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一絲暖意。然而2012年開年的成交量給了開發(fā)商和眾多投資者當(dāng)頭一棒，濟(jì)南1月份寫字樓成交慘淡，僅為0.04萬平方米。商業(yè)地產(chǎn)是否還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的避風(fēng)港呢？

　　盡管開年不利，但是全國商業(yè)地產(chǎn)的熱度并沒有消退。

　　2012年1月，成都土地市場(chǎng)已經(jīng)和將要出讓的商業(yè)用地地塊多達(dá)12宗，刷新了近5年來同期最高紀(jì)錄。其他10宗掛牌土地均為商住混合用地，且商業(yè)用地面積均大于住宅用地面積。

　　濟(jì)南市的土地市場(chǎng)也開始開閘放量，春節(jié)后半個(gè)月連發(fā)4塊掛牌出讓公告，共計(jì)19塊，其中7塊為商業(yè)金融用地。

　　事實(shí)上，受益于政策的相對(duì)寬松，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起，一些投資客紛紛將資金轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2011年樓市，在投資額同比增長(zhǎng)率、施工面積同比增長(zhǎng)率和新開工面積同比增長(zhǎng)率等重要指標(biāo)方面，商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的表現(xiàn)異常強(qiáng)勢(shì)。

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　　2011年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起

　　“2011年，中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)兩個(gè)‘上’，保障房大趕快上，商業(yè)地產(chǎn)一哄而上。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。

　　2011年，有10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)制“限價(jià)令”；46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購令”；全國超過120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。與此同時(shí)，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅也在重慶和上海試點(diǎn)實(shí)施。可以說，2011年的住宅市場(chǎng)狠狠拖了房地產(chǎn)市場(chǎng)的后腿。

　　與住宅市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛相對(duì)的是，商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)出前所未有的活力。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，2011年濟(jì)南市場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品新增供應(yīng)總量為19.12萬平方米，成交總量為17.43萬平方米，成交均價(jià)為12021.48元/平方米。商業(yè)產(chǎn)品新增供應(yīng)量為14.34萬平方米，成交總量為14.03萬平方米，底商銷售均價(jià)為21940元/平方米。

　　不僅濟(jì)南如此，全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)也是高潮迭起。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2011年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國商品房銷售額達(dá)到59119億元，同比增長(zhǎng)率為12.1%。其中住宅銷售額同比增長(zhǎng)率僅10.2%，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)16.1%和23.7%。從銷售面積來看，2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增長(zhǎng)12.6%。

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　　2012年商業(yè)地產(chǎn)降溫還是升溫？

　　去年火了一年的商業(yè)地產(chǎn)，在今年春節(jié)期間出現(xiàn)了回落。

　　1月份，受整體市場(chǎng)環(huán)境及春節(jié)假期的影響，濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，預(yù)售量與新增供應(yīng)量均為零。在售供應(yīng)量為8.86萬平方米，環(huán)比2011年12月下降了3.7%；成交量為0.04萬平方米，較上個(gè)月下降88.82%；寫字樓市場(chǎng)整體成交均價(jià)為9500元/平方米，環(huán)比上月下降19.6%。另外，1月份濟(jì)南商業(yè)供應(yīng)總量環(huán)比上月下降9.68%，底商和純商業(yè)供應(yīng)量均出現(xiàn)下滑。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示“商業(yè)地產(chǎn)在低迷的大背景下很難獨(dú)善其身。住宅、商業(yè)兩個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損�！敝性禺a(chǎn)《2011年濟(jì)南房地產(chǎn)年報(bào)》中也指出，2011年8—12月，“寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)整體下滑趨勢(shì)”。其中很重要的一個(gè)原因就是受房地產(chǎn)大環(huán)境影響明顯，住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，消費(fèi)者及開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)迷茫、觀望情緒濃厚，間接影響了寫字樓市場(chǎng)。

　　C

　　2012濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

　　2012年，西客站片區(qū)寫字樓項(xiàng)目集中上市、魯商國奧城、綠地普利中心等商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)推出，2012年寫字樓潛在供應(yīng)總量約為33.26萬平米，同2011年的19.12萬平方米相比增加了約70%。

　　另外，西部城區(qū)在“西部新城”建設(shè)的帶動(dòng)下，成為商業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，和諧廣場(chǎng)的落成，引領(lǐng)西部進(jìn)入商業(yè)發(fā)展的新階段。綠地濱河國際城的啟動(dòng)以及濼口片區(qū)的改造為北部注入了新活力。市中區(qū)將在2012年規(guī)劃建設(shè)十大城市綜合體，總建筑面積將達(dá)到2060萬平方米，除了要把經(jīng)四路沿線打造成金融商貿(mào)黃金帶之外，還要在大觀園等老街區(qū)之外再造一批新的特色街區(qū)。

　　由此可見，今年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大，仍是市場(chǎng)主角。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也在不斷增加，這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大前景。對(duì)于今年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)去年的火爆，大部分業(yè)內(nèi)人士還是很看好的�！拔磥硪荒辏虡I(yè)地產(chǎn)無論是企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)�！敝袊笖�(shù)研究院常務(wù)院長(zhǎng)黃瑜樂觀地表示。同時(shí)也有人預(yù)言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)集中。

　　但投資者也應(yīng)該看到，雖然目前的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響相對(duì)較小，但是也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。2011年8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房。同時(shí)，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款。這是歷年的樓市調(diào)控中首次將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。限貸政策發(fā)布后幾周內(nèi)，上海商業(yè)地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)了一定程度的回落。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)限貸也給開發(fā)商資金鏈帶來了巨大的考驗(yàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港。

　　當(dāng)然，對(duì)于個(gè)人投資者而言，底商由于分布范圍廣，投資門檻低，成為當(dāng)前投資熱點(diǎn)。另外，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪勝算更大�！半S著供應(yīng)量加大，底商仍會(huì)成為今后一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成交的主力�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

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