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企業(yè)自身發(fā)展的需要，加上政策的引領，正推動順德制造企業(yè)投資建設寫字樓的熱潮。

 

　　昨日，順德召開轉型升級大會，發(fā)布《關于推動產(chǎn)業(yè)轉型升級的實施方案(2011—2015年)》。根據(jù)方案，順德將在順德新城、容桂東部新城、北滘新城建設2—3個集約商務區(qū)，吸引金融、咨詢、設計、創(chuàng)意、商務服務等生產(chǎn)性服務業(yè)企業(yè)入駐。

 

　　與之相對應，作為一種新型經(jīng)濟形態(tài)，寫字樓經(jīng)濟正在順德大地蔓延開來：制造企業(yè)投資建設總部大樓、鎮(zhèn)街商協(xié)會成立股份公司聯(lián)合建設商會大廈、地產(chǎn)開發(fā)商也開始涉足寫字樓領域……據(jù)不完全統(tǒng)計，順德目前計劃建設的寫字樓已經(jīng)超過300萬平方米。體量如此龐大的寫字樓究竟能否打造出順德的“樓宇經(jīng)濟”，成為順德制造轉型升級的另一種業(yè)態(tài)？

 

　　制造企業(yè)求升級投資建設總部大樓

 

　　周三下午，北滘本地幾位年輕老板相約來到日美總部大樓的工地上，跟日美燈箱展示制作有限公司董事長黎鏡波“取經(jīng)”，他們正準備在日美總部大樓旁邊的地塊上也建設兩幢高級寫字樓作為總部基地。

 

　　“建設高端寫字樓是一種發(fā)展趨勢，我觀察過國內(nèi)外多個城市，在產(chǎn)業(yè)升級的過程中會出現(xiàn)工廠生產(chǎn)環(huán)節(jié)與營銷、管理等相分離的趨勢�！崩桤R波說，分離之后，企業(yè)需要更加高端的辦公環(huán)境和生活配套環(huán)境，試想一下，一個村級的工業(yè)區(qū)是很難吸引和留住優(yōu)秀的營銷、管理人員的，因為他們與整個社區(qū)生活環(huán)境和人群都不相匹配。

 

　　基于對這種發(fā)展趨勢的把握，黎鏡波在2008年就響應了北滘鎮(zhèn)發(fā)展總部經(jīng)濟的政策號召，拍得該鎮(zhèn)新城區(qū)的一個地塊，并在一年之后破土動工，成為繼美的之后落戶北滘新城區(qū)的第二座總部大樓。

 

　　根據(jù)規(guī)劃，日美總部大樓是一座5A智能化超甲級寫字樓，大樓建筑面積達3.81萬平方米，主體建筑高88米，共22層。除了部分自用外，日美總部大樓其余樓層將主要用于出租，目前已有一些銀行機構和科技企業(yè)準備進駐。

 

　　“這些企業(yè)的進駐不僅將給本地帶來稅源，還將推動當?shù)亟?jīng)濟的轉型升級�！表樀聟^(qū)經(jīng)濟促進局有關負責人說，如美的總部大樓已成為美的集團決策指揮、營銷管理、科技研發(fā)及人才中心，并承擔集團培訓、資財管理、IT管理等功能。該總部以占集團30%左右的土地資源，完成了70%左右的銷售及60%的稅收。

 

　　企業(yè)自身發(fā)展的需要，加上政府政策的引領，正推動順德涌現(xiàn)一股制造企業(yè)投資建設寫字樓的熱潮。今年，精藝、盈峰等10家成長型企業(yè)總部大樓也將在北滘新城區(qū)奠基新建。北滘鎮(zhèn)預計，該鎮(zhèn)新城區(qū)3年后將建成超過百萬平方米甲級寫字樓的現(xiàn)代化、國際化民營總部區(qū)域，推動北滘經(jīng)濟進入一個新的發(fā)展階段。

 

　　行業(yè)轉型鎮(zhèn)街商協(xié)會聯(lián)合建大廈

 

　　與北滘單個企業(yè)直接投資建設寫字樓不同的是，陳村鎮(zhèn)總商會一群企業(yè)老板在幾年前就已經(jīng)開始謀劃聯(lián)合投資建設商會大廈。

 

　　“大廈也將是寫字樓的形式�！标惔蹇偵虝嘘P負責人說，幾年前，商會在赴江浙考察時就高度認同蕭山商會大廈的理念，回來之后就決定由商會牽頭，組織會員集資建設一所自己的大廈，提升和展示陳村鎮(zhèn)經(jīng)濟實體的企業(yè)形象，拓展企業(yè)產(chǎn)品市場、開展企業(yè)商務活動平臺。

 

　　據(jù)悉，該項目已經(jīng)選址陳村鎮(zhèn)新城區(qū)，占地20畝，規(guī)劃建設48層，總投資約6億元，建成后將成為陳村鎮(zhèn)的地標性建筑和引導陳村城市和產(chǎn)業(yè)升級的重點項目。目前，總商會大廈項目的建設方——廣東致合投資股份有限公司也已注冊成立，并制定了公司章程，預計2014年竣工并投入使用。

 

　　“聯(lián)合投資的方式可以較好解決建設所需要的資金�！标惔彐�(zhèn)總商會有關負責人告訴記者，總商會大廈建成之后將優(yōu)先滿足會員企業(yè)和股東的使用需求，部分物業(yè)發(fā)展酒店、商場以及觀光等用途。

 

　　無獨有偶，順德家具協(xié)會擬投建品牌家居大樓，引導龍江家具企業(yè)做好品牌，提升龍江家具整體形象。

 

　　目前，該協(xié)會已組建了“SDF順德家居股份有限公司”，正準備在原豪俊家具材料城地塊，建設一棟約26層高的家居大樓，成為龍江的地標式建筑。該大樓的1到4層將作為展廳，4到26樓則將作為辦公，引入設計、研發(fā)等公司，總建筑面積超過15萬平方米。“這些大樓的收入將成為SDF順德家居股份有限公司進行再投資的資金。”一政府工作人員告訴記者。

 

　　看好轉型前景中心城區(qū)涌現(xiàn)寫字樓熱

 

　　事實上，企業(yè)和行業(yè)所反映出來寫字樓熱潮，也吸引了地產(chǎn)開發(fā)商的關注與行動。

 

　　大良環(huán)市東路天橋上，一個寫著“順德的時代封面”的巨大廣告牌讓過往人群想忽視也忽視不了。它宣傳的是大良沃爾瑪旁邊正在建設的萬邦商業(yè)廣場，其中一大配套就是超5A級寫字樓。

 

　　距離萬邦商業(yè)廣場只有幾分鐘車程順峰山公園對面，美的地產(chǎn)正在動工建設一個美的廣場。該項目打造成順德新地標，成為區(qū)域內(nèi)第一座集國際五星級酒店、高端商業(yè)、甲級寫字樓和巔峰豪宅于一體的都市綜合體。其中包括1萬平方米的精品商業(yè)，2.1萬平方米的超甲級寫字樓，14.9萬平方米的高端住宅以及4萬平方米的世界級品牌萬豪酒店。

 

　　而在順峰山的另一端順德新城區(qū)，保利中環(huán)廣場作為德勝商務區(qū)啟動區(qū)的首個大型綜合體項目，則提供了超過40萬平方米的商業(yè)金融建筑面積，其中寫字樓的建筑面積高達21萬平方米。

 

　　“順德是一個工業(yè)城市，寫字樓業(yè)態(tài)并非主流，需求比較小，很難形成集聚，目前這種投資熱潮是住宅地產(chǎn)調(diào)控后的一種反應。”佛山市新宏鍵房產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理范迪祥說。范所在的新宏鍵公司曾在幾年前投資建設了大良首座真正意義上的智能化寫字樓。

 

　　但美的地產(chǎn)發(fā)展集團總裁赫恒樂則認為，目前順德高端寫字樓依然存在“空白”，隨著順德制造的轉型，辦公與生產(chǎn)一體化的模式將出現(xiàn)轉變，而自建總部大樓仍是少數(shù)，因此仍然有很大的機會。

 

　　但仔細觀察上述項目則會發(fā)現(xiàn)，這些寫字樓基本都是與商業(yè)和住宅相配套的，并非純寫字樓項目。業(yè)內(nèi)人士認為，主要是與順德整體配套不完善有關，加上順德本身的產(chǎn)業(yè)結構具有強烈的鎮(zhèn)街特色，行業(yè)相對集中與單一，純寫字樓項目很難獲得市場。

 

　　企業(yè)自身發(fā)展的需要，加上政策的引領，正推動順德制造企業(yè)投資建設寫字樓的熱潮。

 

　　三問順德寫字樓經(jīng)濟

 

　　截至目前，全區(qū)計劃建設的寫字樓面積已經(jīng)超過300萬平方米。龐大的寫字樓建設會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生哪些影響？是否已經(jīng)超出了順德本身的需求？未來將會朝向哪個方向發(fā)展？為此，記者采訪了順德企業(yè)老板、地產(chǎn)開發(fā)商、政府官員及相關的投資人士。

 

　　一問：建寫字樓會否影響實體經(jīng)濟？

 

　　答：美的總部大樓產(chǎn)生了相當正面的效應

 

　　幾年前，當美的提出建設總部大樓之時，外界仍有不少疑問�！叭缃窕剡^頭來看，這些疑問都不復存在了，美的總部大樓投入使用之后產(chǎn)生了相當正面的效應�！表樀聟^(qū)經(jīng)濟促進局有關負責人說，這種正面效應首先體現(xiàn)在對人才的吸引上。

 

　　在北滘一次總部經(jīng)濟論壇上，一家風投企業(yè)就坦言，原來辦公地址設在國道旁邊，一直存在招人難的問題，就是人才來了也很難留得住，而自從入住美的總部大樓之后，這種現(xiàn)象已有了明顯的改觀。“以往是老板在哪里開廠，人才就跟著走到哪里，但現(xiàn)在不同了，哪里能夠聚集人才，哪里才能形成產(chǎn)業(yè)�！比彰罒粝渲谱鞫麻L黎鏡波說，總部大樓的建設對提升企業(yè)形象，吸引人才將起到很大的作用。

 

　　外界的另一個擔心在于建設寫字樓需要大量的資金，而從制造業(yè)中抽離資金建設可能會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。資料顯示，美的總部大樓一期投入了6.5億元，已啟動建設的二期工程總投資則達17億元，都不是一般企業(yè)能夠承擔的，而正因為如此，很多鎮(zhèn)街才開始謀求企業(yè)聯(lián)合自建的模式�！百Y金總是需要找出路的，從制造業(yè)抽離部分資金建寫字樓，其實也是產(chǎn)業(yè)升級的一種模式�！表樀聟^(qū)民營企業(yè)投資商會秘書長李步新說。順德區(qū)經(jīng)濟促進局有關負責人則表示，從目前來看，這種模式?jīng)]有削弱實體經(jīng)濟，從長遠來看，擁有自己物業(yè)的企業(yè)可能會走得更加穩(wěn)健一些。

 

　　二問：寫字樓建設是否超出了順德的實際需求？

 

　　答：順德對寫字樓的需求正處于增長期

 

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，順德目前在建和即將建設的高級寫字樓已經(jīng)超過了300萬平方米。如此龐大規(guī)模的寫字樓是否超越了順德產(chǎn)業(yè)的承載力？

 

　　佛山市新宏鍵房產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理范迪祥認為，隨著制造生產(chǎn)環(huán)節(jié)的外拓，工業(yè)服務的增長將缺乏動力，對寫字樓的需求可能會變?nèi)�，從而產(chǎn)生“區(qū)域性過剩”，這種過剩一個是因為順德暫時還不能吸引到廣佛地區(qū)的高端服務業(yè)態(tài)，另一個則是順德鎮(zhèn)街產(chǎn)業(yè)特色非常明顯，各鎮(zhèn)街企業(yè)對寫字樓的需求基本局限于鎮(zhèn)街內(nèi)部，很難進行跨鎮(zhèn)街流動�！斑@一點跟廣州差別最大，廣州一個寫字樓面對的是整個大廣州的客戶，而順德則不行。”

 

　　與地產(chǎn)商看法有點不同的是，黎鏡波則感受到了廣佛客戶的一些需求，一些廣州企業(yè)也希望進駐日美總部大樓�！拔以蛷V州客戶聊過，他們認為如果公司客戶不是特別集中在廣州中心城區(qū)，那么搬來北滘新城辦公會是比較便利的�！崩桤R波說，比如去拜訪一個增城客戶，從廣州市內(nèi)出發(fā)來回可能需要一天，但從北滘新城區(qū)出發(fā)，可能一天可以跑兩次。

 

　　李步新則認為，未來順德對寫字樓的需求正處于一個增長期，一個是基于順德本土企業(yè)需求，另一個則是來自粵港合作的機遇，隨著香港服務業(yè)的轉移，他們對高端寫字樓的需求在增加。

 

　　美的地產(chǎn)總裁赫恒樂則表示，由于美的順峰山項目地段好，體量也不大，寫字樓部分都已經(jīng)被企業(yè)預訂完畢，基本是按照企業(yè)需求來定制生產(chǎn)的，不用擔心需求的問題。

 

　　三問：順德寫字樓將走向何方？

 

　　答：租金下降可能不利于產(chǎn)業(yè)轉型

 

　　業(yè)界同時也擔憂，在一個市場涌現(xiàn)大量的寫字樓，可能會導致租金價格的下降，最終反而不利于順德產(chǎn)業(yè)的轉型。

 

　　記者了解到，目前日美總部大樓對外招租的公開價格是50元每平方米，僅僅為廣州價格的幾分之一，但仍有不少公司覺得較貴�！案叨藢懽謽沁�是一個新鮮事物，所以不少人還不習慣�！崩桤R波說，很多人可能是在租20元一平方米的辦公地點，因此我們在招商的時候設定了一些標準，希望找到一些比較優(yōu)秀，能與北滘營造高端的國際化空間相適應的企業(yè)。

 

　　范迪祥則認為，該公司傾力打造的明日廣場，蓄積了順德近十年對寫字樓的需求，才有一個熱銷的結果，如今大量的寫字樓上市，在需求沒有激增的情況下，勢必會影響到未來的租金。換言之，低租金之下很難有高端服務業(yè)的進駐。

 

　　深圳的“億元樓”

 

　　■他山之石

 

　　一棟高層樓宇一年可以流出64.96億元的稅收，相當于內(nèi)地一個中等城市全年的總稅收。作為一種新型經(jīng)濟形態(tài)，深圳福田區(qū)的樓宇經(jīng)濟近年蓬勃發(fā)展，并且被形象地稱為“億元樓”。

 

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)“億元樓”棟數(shù)和稅收增長喜人。2010年，在福田區(qū)繳納國地稅合計億元以上的商務樓宇(簡稱“億元樓”)有50棟，總占地面積約50萬平方米，總建筑面積438萬平方米，50棟“億元樓”中，10億元以上樓宇有7棟。其中，招商銀行大廈實現(xiàn)稅收64.96億元，占“億元樓”稅收總額的20.9%，成為稅收貢獻最大的單體樓宇。

 

　　招商銀行大廈占地10366平方米，建筑面積11.84萬平方米，其中2/3為招行總部及下屬企業(yè)自用，1/3物業(yè)出租，共有11家企業(yè)入駐，其中有4家基金公司總部，分別為博時基金、大成基金、招商基金、信達澳銀基金；2家上市公司(遼寧忠旺集團深圳分公司、光匯石油)，3家大型券商(中國國際金融有限公司、中信證券、世紀證券)，1家地產(chǎn)公司(東海集團)和1家保險公司(招商信諾人壽保險)，大廈辦公人員約3000人。這些企業(yè)形成了一個強大穩(wěn)健的金融服務產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)利益共同體。就是在這棟樓里，2010年一年創(chuàng)造了64.96億元的稅收。

 

　　此外，像星河發(fā)展中心，由于引入了平安人壽、平安財產(chǎn)、平安集團等保險企業(yè)進駐，去年僅平安集團系列企業(yè)的總納稅額就達到24.02億元，占整棟樓宇稅收收入的99%。江蘇大廈則被稱為“會計師樓”，以招商證券、中山證券等為核心，聚集了一批從事股權投資或股票投資業(yè)務的創(chuàng)業(yè)投資和投資管理類公司，以及為企業(yè)上市融資提供服務的會計師事務所、律師事務所等。嘉里建設廣場則成了外資企業(yè)地區(qū)總部和金融機構的首選，聚集了恒生銀行深圳分行、三菱東京日聯(lián)銀行深圳分行、摩根士丹利華鑫基金、索尼(中國)深圳分公司、日本興亞財產(chǎn)保險、嘉里置業(yè)等。

 

　　羅湖地王大廈主樓的275家客戶，主要是從事金融、物流業(yè)，其中不乏像荷蘭銀行、里昂信貸、比利時聯(lián)合銀行、渣打銀行、美國友邦保險、通用電氣這樣的跨國企業(yè)。近兩年來，地王大廈的出租率一直維持在98%以上。

 

　　“億元樓”的大量出現(xiàn)反映了三個趨勢：一是城市中央商務區(qū)(CBD)在經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚中的引領作用越來越強；二是在城市空間有限的情勢下城市容積率的提升和城市土地價值的提升，單位土地面積的產(chǎn)出越來越高；三是與樓宇經(jīng)濟緊密相關的總部經(jīng)濟大量聚集，對城市產(chǎn)業(yè)的質量提升越來越重要，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)越來越高端。

 

　　■名詞解釋 樓宇經(jīng)濟

 

　　樓宇經(jīng)濟是近年來中國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。它是以商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡公司、律師事務所、會計事務所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。

 

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