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[提要]　　人們在關(guān)注密集的摩天大樓是否會給地面造成壓力時，卻很少關(guān)心摩天大樓的巨量供應(yīng)會給寫字樓市場帶來多大的壓力。越來越多的超高層地標(biāo)性寫字樓希望能以超過１５元／平方米／天以上的租金對外出租，但市場的承受能力卻沒有達到這樣的高度。

上海近期最受關(guān)注的事件之一，莫過于摩天大樓密集區(qū)——在建的上海中心大廈和已建成的金茂大廈和環(huán)球金融中心之間出現(xiàn)了一道地面裂縫。

　　人們在關(guān)注密集的摩天大樓是否會給地面造成壓力時，卻很少關(guān)心摩天大樓的巨量供應(yīng)會給寫字樓市場帶來多大的壓力。越來越多的超高層地標(biāo)性寫字樓希望能以超過１５元／平方米／天以上的租金對外出租，但市場的承受能力卻沒有達到這樣的高度。

　�。模裕诖鞯铝盒衅髽I(yè)服務(wù)部華東區(qū)主管、董事傅翀宇回應(yīng)，能夠承受１５元／平方米／天價格的客戶的寫字樓承租面積，僅占ＣＢＤ甲級和超甲級成交面積約１５％。

　　摩天大樓供應(yīng)量驟增

　　來自高力國際的統(tǒng)計顯示，２０１２年上海甲級寫字樓供應(yīng)將會出現(xiàn)井噴：全市甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計達５３萬平方米，其中４４％新增量在浦西，５６％新增量在浦東，預(yù)計在靜安區(qū)南京西路板塊會有更多新項目竣工。即將入市的高端項目包括位于靜安區(qū)的靜安嘉里中心、華敏帝豪大廈以及位于長寧區(qū)的尚嘉中心和古北國際財富中心等。

　　在上述新增甲級寫字樓項目中，又以地標(biāo)性的超高層建筑居多，除嘉里中心外，還有新鴻基開發(fā)的環(huán)貿(mào)廣場，會德豐廣場和國際金融中心的剩余高層單位也將繼續(xù)加入競爭陣營。

　　這些擁有獨特建筑風(fēng)格以及高端物業(yè)服務(wù)和設(shè)備的摩天大樓的定位相當(dāng)一致：全部針對能承受高租金的高端租戶。機構(gòu)預(yù)計，嘉里中心、會德豐廣場、環(huán)貿(mào)廣場以及環(huán)球金融中心這些項目的租金報價應(yīng)該都能達到１５元／平方米／天以上。

　　不過，市場目前的租金承受能力卻不樂觀。傅翀宇說，平均租金超過１５元／平方米／天的寫字樓成交的個案在一些ＣＢＤ甲級和超甲級項目中會發(fā)生，此類租戶以續(xù)租和不超過１０００平方米的客戶需求為主。從吸納量看，到目前為止，這部分成交約占ＣＢＤ甲級和超甲級成交面積的１５％，尚不能成為市場主流。

　　和傅翀宇的觀點相近，會德豐國際廣場副總經(jīng)理廖偉超也表示，目前上海的地標(biāo)性摩天大樓越來越多，未來的市場競爭會非常激烈。今年２月，會德豐國際廣場這個浦西最高的超甲級寫字樓曾以香港知名書法家陳子慧的個人書法作品展來招徠優(yōu)質(zhì)的寫字樓客戶。

　　非知名企業(yè)將成主力

　　事實上，目前愿意以１５元／平方米／天的租金價格租賃上海超高層寫字樓的租戶，并不全是知名企業(yè)。

　　新鴻基地產(chǎn)公關(guān)部門的一位人士告訴記者，知名企業(yè)恰恰是最喜歡壓租金的商戶。愿意承受高租金的企業(yè)，往往是不知名的金融服務(wù)企業(yè)。正因如此，這些企業(yè)才最需要綁定知名的地標(biāo)性建筑，進而提升企業(yè)的品牌影響力。

　　在這樣的背景下，軟性的促銷似乎更見效果。在陳子慧個人書法作品展舉辦前，會德豐廣場還曾舉辦關(guān)于東歐文化的展覽，試圖以此提升項目的品牌影響力，進而吸引更多能承受高租金的租戶入駐。

　　相比之下，低價方式并不是寫字樓促銷的優(yōu)先選擇。高力國際的報告認(rèn)為，盡管２０１２年上半年有許多新增項目入市，但預(yù)計未來六個月內(nèi)上海甲級寫字樓的空置率將相應(yīng)上升，但不會超出１２％。上海甲級寫字樓平均租金以及市價將保持平穩(wěn)或小幅上揚，增幅可能放緩至個位數(shù)。

　　摩天大樓開發(fā)商的資金背景似乎是導(dǎo)致寫字樓空置面積上升的同時，租金仍然能溫和上漲的原因。目前上海的地標(biāo)寫字樓開發(fā)商多為港資企業(yè)，多數(shù)凈負(fù)債比例僅在２０％，且平均融資成本多數(shù)只有２％~３％，充足的財務(wù)實力顯然讓他們擁有比較強的客戶選擇實力。

　　在上海的甲級寫字樓市場，開發(fā)商可以不僅僅根據(jù)客戶的租金報價選擇客戶，其客戶結(jié)構(gòu)更立足于長遠(yuǎn)的投資升值。

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