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3月6日，世茂房地產(chǎn)對(duì)外公布2月份營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，2月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額20.7億元，合約銷售面積20.53萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)70.9%及97%，合約銷售額環(huán)比增加127.5%，而銷售面積環(huán)比增幅更高達(dá)3倍。

不過(guò)，世茂地產(chǎn)近期成交的樓盤(pán)均價(jià)，較之前有了較大幅度的下降。雖然造成均價(jià)下調(diào)的部分因素是世茂地產(chǎn)主力銷售樓盤(pán)由北京、上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了南京、昆山。不過(guò)，僅從最近世茂在南京、昆山、杭州等地的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，上述地區(qū)項(xiàng)目的降幅也不小。在近期這一波降價(jià)跑量之后，世茂地產(chǎn)是否還會(huì)高舉降價(jià)大旗以促銷量？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世茂地產(chǎn)近期在南京等地的樓盤(pán)降價(jià)幅度最高達(dá)到約25%，如南京世茂濱江新城17號(hào)樓的部分房源降價(jià)幅度達(dá)到4000元/平方米，降幅26%左右，折后價(jià)僅為11000元/平方米，較周邊其他樓盤(pán)具備一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，世茂地產(chǎn)此次在南京推出的優(yōu)惠房源已消化130余套，現(xiàn)在只剩下200平方米以上的少量房源。

那么，降價(jià)銷售會(huì)否降低企業(yè)的利潤(rùn)率？按世茂地產(chǎn)2011年中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其平均毛利率達(dá)到40.4%，略高于行業(yè)平均水平。據(jù)上海聚源數(shù)據(jù)服務(wù)公司統(tǒng)計(jì)，去年第三季度，A股上市房地產(chǎn)公司的平均毛利率為38.58%。

高企的負(fù)債率對(duì)其回籠資金的速度提出了更高要求，這或許是世茂地產(chǎn)目前啟動(dòng)降價(jià)銷售的一大動(dòng)因。截至2011年6月30日，世茂地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為72.08%，凈負(fù)債率由2010年12月31日的67.9%上升至2011年6月30日的75.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。瑞信3月5日發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)世茂地產(chǎn)去年盈利符合市場(chǎng)預(yù)期，但負(fù)債比率將升至逾90%。

穆迪曾預(yù)計(jì)，世茂地產(chǎn)在2012年將到期的債務(wù)及土地款項(xiàng)高達(dá)160億元，而目前內(nèi)地房企的融資環(huán)境仍不容樂(lè)觀。去年3月2日，世茂發(fā)行了本金總額為3.5億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，年利率達(dá)11%。這筆融資的主要用途是贖回2006年浮息票據(jù)的未償還本金額提供資金，以及償還其他現(xiàn)有債務(wù)。

對(duì)于降價(jià)銷售的原因及目標(biāo)，世茂地產(chǎn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示：世茂在不同的市場(chǎng)情況下采取相應(yīng)的推廣方式和銷售策略，在不同的階段針對(duì)一定范圍的產(chǎn)品推出的優(yōu)惠舉措，屬于企業(yè)正常合理的市場(chǎng)營(yíng)銷手段和行為。目前僅存在于部分區(qū)域及項(xiàng)目，并非戰(zhàn)略調(diào)整考慮。

世茂地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備能否跟上降價(jià)跑量？公開(kāi)資料顯示，截至2010年6月30日，該公司土地儲(chǔ)備的平均土地成本約為1496元/平方米。從數(shù)據(jù)上看，世茂地產(chǎn)在2010年6月前的土地儲(chǔ)備擁有較大的成本優(yōu)勢(shì)，這給該公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，而在行業(yè)低谷期時(shí)，其降價(jià)跑量的空間也較大。

另一方面，隨著低成本土地的逐漸消耗，未來(lái)世茂房地產(chǎn)可能面臨的更大問(wèn)題是其土地儲(chǔ)備。2011年3月申萬(wàn)（香港）發(fā)布的報(bào)告中指出：“我們?cè)诮衲昴瓿蹩纯帐烂�，主要基于兩點(diǎn)原因：一是一線城市土地儲(chǔ)備較少并不意味著在市場(chǎng)低迷階段能更好避險(xiǎn)。二是在難以股權(quán)融資的情況下，資產(chǎn)負(fù)債狀況無(wú)法改善�！�

至今，世茂地產(chǎn)的一線城市土地儲(chǔ)備并未有大幅增加的跡象。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月30日，世茂地產(chǎn)的權(quán)益土地儲(chǔ)備為3810萬(wàn)平方米，2011年上半年新增土地儲(chǔ)備主要分布在二三線城市。

分析師薛健雄認(rèn)為，許多全國(guó)性房企在一線城市已經(jīng)很難賺到錢(qián)了，對(duì)于世茂地產(chǎn)等資金需要快速周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房企，只能越來(lái)越多地轉(zhuǎn)向二三線城市。

對(duì)于公司的土地儲(chǔ)備問(wèn)題，世茂地產(chǎn)表示，公司土地儲(chǔ)備充足，主要分布在發(fā)展?jié)摿薮�、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未飽和的省會(huì)級(jí)二三線城市，不但確保了項(xiàng)目的發(fā)展空間，更提升了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

房?jī)r(jià)或已接近底部

東興證券的報(bào)告顯示，世茂地產(chǎn)目前可售項(xiàng)目基本位于東部二三線城市，分散于34個(gè)城市。由于前期土地成本相對(duì)低廉，上述項(xiàng)目具有較高的盈利空間，這也使得世茂地產(chǎn)在項(xiàng)目銷售定價(jià)時(shí)有較大操作空間。

但近期不少降價(jià)樓盤(pán)的銷售額都出現(xiàn)了明顯上升，說(shuō)明目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)得到了部分購(gòu)房者認(rèn)可。對(duì)此，薛健雄認(rèn)為，部分資金緊張的房企，從去年下半年就開(kāi)始降價(jià)，根據(jù)各自的資金狀況，目前越來(lái)越多的房企已經(jīng)陸續(xù)加入降價(jià)隊(duì)伍，到今年二季度，可能還會(huì)有新的房企開(kāi)始降價(jià)，但隨著銷售量的提升，降幅會(huì)逐漸趨緩。未來(lái)房企之間更多會(huì)在項(xiàng)目的品質(zhì)、包裝和營(yíng)銷等方面去比拼。

以世茂地產(chǎn)為例，如果目前實(shí)施了降價(jià)的項(xiàng)目已經(jīng)能夠取得較好的銷售成績(jī)，那么其再次推出第二輪降價(jià)就已經(jīng)沒(méi)有必要了，未來(lái)更重要的是如何根據(jù)市場(chǎng)需求去調(diào)整自己的產(chǎn)品線。世茂地產(chǎn)表示，在三、四月份，將加大銷售力度，推出多個(gè)大型新項(xiàng)目或加推現(xiàn)有項(xiàng)目，以繼續(xù)增加銷售額。

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