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苦捱一個寒冬之后，開發(fā)商迎來了小陽春。

2012年2月，龍湖集團(tuán)在全國足足賣了21.3億元，比1月增長八成。其中有一個周末全集團(tuán)就賣了10億元，這是自2010年9月以來，龍湖久違了的“十億周末”。

在像毛細(xì)血管一般敏感的二手房市場上，微妙的變化正在發(fā)生——無論是在北京、上海，還是廣州、深圳，最近售樓中介們打電話時，問的已不再是“您要不要買房”，而是“您要不要賣房”。

不過，暖風(fēng)微醺之時，冰雪卻從天而降：

3月14日，總理溫家寶在記者招待會上表示：合理房價還遠(yuǎn)未到預(yù)期，中國政府將繼續(xù)打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動。當(dāng)天，地產(chǎn)股全線跳水下跌，不少購房者心里也起了個疙瘩——“總理都說還要降，還是等等看吧”。

在收緊房地產(chǎn)市場24個月后，立場不同的政策辯論不斷發(fā)酵，地方政府暖風(fēng)頻吹，與中央政府進(jìn)行博弈。但總理的表態(tài)，尤其是刻意對違規(guī)發(fā)展商和地方官員發(fā)出的嚴(yán)厲批評，令人們對樓市政策全面放寬的期待化為了泡影。

壓抑已久后集中爆發(fā)的剛性需求，能否支撐樓市的春天？這場開發(fā)商與購房者、地方政府與中央政府的雙重拉鋸，究竟將如何演變？

降價帶來的繁榮

該項(xiàng)目在過去兩個月里共賣出了12套房子，是2011年全年銷量的六倍。不過這喜悅來得并不甜蜜：該樓盤價格較2011年降了15%左右。

北京東五環(huán)外的沙質(zhì)平原中，“第九區(qū)”項(xiàng)目正在品嘗困境中的小小喜悅。

這個房地產(chǎn)項(xiàng)目原本要建起一片SOHO社區(qū)，吸引中央商務(wù)區(qū)工作的創(chuàng)意人士搬至五方橋外這片貧瘠的農(nóng)地上，幾十棟三層或七層的建筑已基本完工。

整個2011年，這個有數(shù)百套期房的項(xiàng)目，只賣出兩套房子。第九區(qū)的一位內(nèi)部人士如是透露，“這兩套房子還是‘關(guān)系戶’買下的。剔除這兩套，2011年我們項(xiàng)目其實(shí)是零成交�！�

但變化正在發(fā)生：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目在過去兩個月里共賣出了12套房子。

不過，這喜悅來得并不甜蜜：該樓盤價格較2011年降了15%左右。

采取同樣方式的開發(fā)商并不少。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2月份中國平均房價連續(xù)第五個月下跌，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有45個，同比下降的有27個。

除了降價這個殺手锏，開發(fā)商們也不得不各施手段，來吸引拿不定主意的買房人。

2012年年初，“第九區(qū)”項(xiàng)目開發(fā)商決定加大電商和廣告投入。一位內(nèi)部人士如是說道，“是生是死，就在這半年了。”

“十億周末”重現(xiàn)

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，3月上半月，北京新建住宅與二手房住宅簽約較2012年1、2月均出現(xiàn)了明顯上漲。

“借給房奴的錢。”看到朋友網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬時的附言，借錢的雷小志樂了。

熬著等房子降價等了1年，急著見丈母娘的雷小志，掏光了兜里所有的錢——18萬，還跟朋友們七拼八湊借了5萬，趕著這撥小陽春，付了位于北京南六環(huán)“龍湖時代天街”一套85平方米二居室的首付。

這是雷小志能找到的唯一一個既符合他支付能力、看起來又不太會降價的樓盤。2011年11月19日第一次開盤當(dāng)天，龍湖集團(tuán)以11800元/平方米的起價推出216套房源，全部售完，創(chuàng)下了北京樓市調(diào)控以來的“日光盤”新紀(jì)錄。

等雷小志2012年2月底買這套時，已經(jīng)比去年最低時貴了1000元左右，但他覺得應(yīng)該也不會再跌了。因?yàn)?010年底龍湖拍下這塊地時，已經(jīng)不算便宜，樓面價7519元/平方米。“加上建設(shè)成本、營銷費(fèi)用什么的，開發(fā)商應(yīng)該沒什么降價空間了吧�！�

龍湖集團(tuán)在2012年2月將面向剛需自住需求的中小戶型產(chǎn)品集中入市，當(dāng)月全國足足賣了21.3億元，比1月增長了八成。其中有一個周末全集團(tuán)就賣了10億元，這是自2010年9月以來，龍湖久違了的“十億周末”。包括雷小志購買的北京、重慶、成都三地的“時代天街”，銷售金額都超過2億元。

“龍湖時代天街”并不是僅有的一個銷售出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的開發(fā)項(xiàng)目。春節(jié)過后，中國各地的房地產(chǎn)市場均有起色。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，3月上半月，北京新建住宅簽約為2732套，二手房住宅簽約為4635套，合計(jì)簽約7367套，較2012年1、2月均出現(xiàn)了明顯上漲，恢復(fù)到2011年的同期水平，上海、深圳和廣州等大城市的房地產(chǎn)成交量也有所增長。

有趣的是，有的地方政府對此并不高興。一位龍湖內(nèi)部人士透露，當(dāng)?shù)卣械母刹繉τ邶埡耙詢r換量，適應(yīng)市場”的做法并不滿意，原因是：“旁邊還有地要賣呢，你們開這么低，我們怎么賣地？”

按捺不住的剛需

“他們非常想買我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價。到了2月份，價格一下調(diào)15%，就馬上下單了�！�

這種環(huán)比增長在一定程度上是季節(jié)性的，因?yàn)?月份適逢春節(jié)假期，買家偏少。到了2月份，更多的人出手，是因?yàn)閮r格下調(diào)到了他們心理預(yù)期了，他們已經(jīng)等不及了。

從2011年7月份開始，旭輝集團(tuán)副董事長林偉就看到，有幾個購房者經(jīng)常在他們的項(xiàng)目——北京旭輝御府售樓處轉(zhuǎn)�！八麄兎浅Ｏ胭I我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價。到了2月份，價格一下調(diào)15%，就馬上下單了�！绷謧ハ蚰戏街苣┯浾呗暦Q。

北京另一個近期表現(xiàn)強(qiáng)勁的樓盤，靠的也是價格。位于東北四環(huán)外、李嘉誠旗下和記黃埔開發(fā)的逸翠園，從2011年年底開始，對外宣稱的均價為2.8萬元，已經(jīng)比周邊略低，而實(shí)際成交甚至有很多只有2.4萬元左右，故而多次位居北京樓市銷售排行榜前列。

諸多二線城市成交表現(xiàn)也不錯。成都2月份比1月份多賣了六成的面積，業(yè)界稱為“七連陽”——連續(xù)七周環(huán)比上漲。不過，蘭德旅游地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理鄭宗盛認(rèn)為，目前還只能判斷為“短期回暖”，因?yàn)橘u得好的都是剛需盤，并且是價格定得不高的那些，而豪宅、中高端住宅的日子依然困頓。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)對南方周末記者表示，這一輪樓市是處于以價換量的階段，購房者多為剛性需求者，對價格較為敏感，而部分銀行首套房貸款利率的折扣更刺激了他們?nèi)胧小?

2月24日，中國央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，一次性釋放了約4000億元資金。

“去年買房子按揭貸款，材料遞交上去一年都沒下來，目前的情況是，一個月左右可能就下來了。”中國建行銀行北京分行一位業(yè)務(wù)員告訴南方周末記者。

審批加速之時，房貸的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。這讓許多銀行對于首套房購買者的貸款也悄然放松。據(jù)媒體公開報(bào)道，廣州已有銀行給優(yōu)質(zhì)客戶八五折利率優(yōu)惠，北京、上海亦出現(xiàn)利率優(yōu)惠。

從某種程度上，銀行信貸政策調(diào)整被視為樓市觸底的信號。連續(xù)兩次降低存款準(zhǔn)備金率為市場注入流動性，使得那些快被“凍僵”的房地產(chǎn)商獲得喘息。2011年大部分時間，在上海和香港上市的中國地產(chǎn)股都在超跌，但進(jìn)入2012年以來開始飆升，有些漲幅竟高達(dá)70%。

投資客依然在觀望

“我們主要關(guān)心的是在正確的時機(jī)出手購買，趕在政府放松政策、房價再度開始上漲之前”。

投資客們依然還在觀望，但不少人的關(guān)注程度已經(jīng)比過去更高：

3月初，不少人來“第九區(qū)”的展示中心里看項(xiàng)目模型，其中一位自稱來自內(nèi)蒙古的人士表示，“朋友介紹的這個項(xiàng)目，就過來看一看。我們主要關(guān)心的是在正確的時機(jī)出手購買，趕在政府放松政策、房價再度開始上漲之前�！�

但大部分投資者仍在蟄伏。

中國央行3月20日公布的2012年第一季度儲戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，在不同收入水平的居民中，家庭月收入5萬元以上的高收入居民投資房產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%，特大城市(北京市、上海市)居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

南方周末記者曾經(jīng)采訪過的兩名投資客，一位五年前就已經(jīng)退出北京市場，目前仍然沒有殺回來的任何意愿，他對其它地區(qū)的市場也還在觀望；另一位2008年一度退出去做電子商務(wù)，2010年拿一部分資產(chǎn)殺回來買了幾套房，如今正在按兵不動，“現(xiàn)在賣也賣不出好價錢，反正北京四環(huán)內(nèi)的房子基本不會降，不如放著等市場徹底好起來�！�

“變天”幻想破滅

在政策目標(biāo)上，去年重在落實(shí)房價控制目標(biāo)，今年則格外突出長效機(jī)制。

但無論樓市如何回暖，開發(fā)商和地方政府對政策“變天”的幻想，似乎正在逐漸被打破。

中央政府似乎未顯露出放松調(diào)控力度的任何跡象。國務(wù)院利用每一個機(jī)會重申，希望房價回落至更容易承受的水平。幾個急于從土地銷售獲得財(cái)政收入的城市，試圖放松政策，結(jié)果都被中央政府制止。

不少業(yè)內(nèi)人士從細(xì)枝末節(jié)上察覺出樓市政策面的微調(diào)——在政策側(cè)重上，去年重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)抑制投資投機(jī)，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點(diǎn)是確保開工進(jìn)度，今年則強(qiáng)調(diào)完善建設(shè)分配管理退出等制度；在政策目標(biāo)上，去年重在落實(shí)房價控制目標(biāo)，今年則格外突出長效機(jī)制。

“決策者目前的處境十分尷尬。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，樓市調(diào)控涉及不同主體之間的利益，很難在不同利益主體間找到均衡點(diǎn)�，F(xiàn)在看來，針對房產(chǎn)調(diào)控政策將不會有質(zhì)的改變，但也不會出臺更嚴(yán)厲的政策。

對于地方政府來說，這顯然不是好消息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年中國有900宗土地流標(biāo)流拍，是2010年的3倍。這波土地銷售放緩恰好出現(xiàn)在地方政府處境艱難的時期，因?yàn)樗鼈冊谶^去數(shù)年間累積的大量債務(wù)正開始陸續(xù)到期。

令人擔(dān)心的是，在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，加大普通商品房的供應(yīng)再次變成空話——2012年年初，近九成房企在制定2012年投資計(jì)劃之時，均未把土地計(jì)劃列入投資計(jì)劃之內(nèi)，且大多數(shù)上市房企均大幅縮減開工面積。

萬科總裁郁亮在2012年3月12日的業(yè)績發(fā)布會上聲稱，“今年萬科在拿地方面仍會非常謹(jǐn)慎，目前還沒有發(fā)現(xiàn)任何拿地的機(jī)會�！�

實(shí)際上自2011下半年起，幾乎所有房企均大幅縮減開工面積，減少土地投資。海爾地產(chǎn)董事長盧鏗亦向南方周末記者指出，最近兩年的土地流拍或?qū)⑹刮磥矸慨a(chǎn)供應(yīng)量大幅減少，當(dāng)調(diào)控措施放松，被壓抑的需求瞬間釋放時，樓市又將出現(xiàn)供需失衡的危險(xiǎn)。

而接下來，樓市陽春是否可以維持？南方周末記者接觸的多數(shù)人士均認(rèn)為，中國樓市最糟糕的時段已經(jīng)過去。2012年樓市將震蕩上行，上半年剛需將集中爆發(fā)，而下半年改善型需求或?qū)⒓哟�，“房企都忙于周轉(zhuǎn)沒漲價動力，成本控制型企業(yè)最能適應(yīng)這種市場動蕩�！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天對南方周末記者說。

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