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[提要]相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)用房，無論是開發(fā)投資還是新開工面積、施工面積、銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)增幅全部領(lǐng)先于住宅。
一、2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概括與特征

1．商業(yè)地產(chǎn)市場整體十分活躍

相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)用房，無論是開發(fā)投資還是新開工面積、施工面積、銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)增幅全部領(lǐng)先于住宅。
2．大型公司紛紛推出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。

2011年11月，中國銀泰第一次為商業(yè)開戰(zhàn)略發(fā)布會，一并拋出了三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品：銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL，分別劍指一、二或三線城市的核心商圈和非核心商圈。銀泰中心是高端商業(yè)綜合體，位于一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省會城市的核心商圈。奢侈品主導(dǎo)的購物中心、豪華酒店、甲級智能寫字樓、高檔會所、高檔公寓等集于一體，是城市的地標(biāo)，頂級人士的奢享生活場所。銀泰城定位中高端，位于一、二線城市副中心或三線城市核心區(qū)，同樣是購物中心、星級酒店、寫字樓、住宅等的集合體，以形成新的商圈為己任，高端百貨、量販KTV、電玩城、數(shù)碼連鎖等都是其標(biāo)配。銀泰MALL則位于一、二線城市的副中心或近郊，奢侈品、時尚百貨、生活超市、汽車展示中心、大餐飲娛樂場所、兒童主題館等集合成一個超大型商業(yè)綜合體，提供時尚生活方式。此前萬科[簡介 最新動態(tài)]推出了萬科廣場、萬科紅、萬科大廈系列產(chǎn)品，中海[簡介 最新動態(tài)]推出了中海廣場、中海國際中心、中海大廈系列產(chǎn)品，此外還有龍湖[簡介 最新動態(tài)]、綠地等多家公司作了類似發(fā)布。產(chǎn)品線的集中發(fā)布表明各公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略已經(jīng)完成，同時也體現(xiàn)了各自差異化發(fā)展意圖，以應(yīng)對不同市場環(huán)境與競爭條件。

3．人才流動頻繁。

萬達(dá)、太古、華潤、寶龍、金地、龍湖、億萬豪劍橋、新華聯(lián)等著名公司都有重要層級專業(yè)人才流動，人才身價(jià)不斷攀升，據(jù)悉有商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人跳槽后身價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越其他產(chǎn)業(yè)。一方面顯示了商業(yè)地產(chǎn)的投資熱和轉(zhuǎn)型熱，另一方面也表明其專業(yè)性更受重視。但是，人才引進(jìn)并不簡單等同于團(tuán)隊(duì)建設(shè)。戰(zhàn)略的一致性與文化的磨合度更是考驗(yàn)。

4．市場表現(xiàn)兩極分化。

2011年，北京的寫字樓租金價(jià)格全線上漲，漲幅更是近十年所鮮見。據(jù)統(tǒng)計(jì)，甲級寫字樓租金漲幅超過七成，國貿(mào)三期最高樓層月租高達(dá)1600元/平方米。寫字樓售價(jià)也是大幅上漲，基本扭轉(zhuǎn)長期以來商住倒掛局面。北京商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲主要是供求失衡引起，供應(yīng)嚴(yán)重不足。而與此同時，成都、鄂爾多斯等局部市場則短期投資過熱，呈現(xiàn)泡沫化傾向。

二、值得關(guān)注的項(xiàng)目

沈陽萬象城、廣州太古匯、濟(jì)南恒隆廣場、天津大悅城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]、上海龍之夢等項(xiàng)目同年開業(yè)，因其專業(yè)化操作而頗受關(guān)注，開局良好。

三、2012年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1．發(fā)展勢頭將由大躍進(jìn)式逐步轉(zhuǎn)向溫中求進(jìn)。

由于中央調(diào)低了2012年中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，再加之繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，所以預(yù)計(jì)2012年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會有所放緩。但是，由于支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)總體仍會保持一定增長。

2．行業(yè)競爭焦點(diǎn)集中轉(zhuǎn)向后期資產(chǎn)運(yùn)營管理。

早期商業(yè)地產(chǎn)的競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，競相不惜代價(jià)引入一些大品牌做秀，而今已開始轉(zhuǎn)向由核心環(huán)節(jié)運(yùn)營管理的競爭，競爭進(jìn)入深水區(qū)之后企業(yè)更須重視內(nèi)功，比拼運(yùn)營管理，以創(chuàng)造項(xiàng)目更多價(jià)值。現(xiàn)階段，中國商業(yè)地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)大過政策風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。

3．開發(fā)商整體招商中的議價(jià)能力下降。

由于近年來各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，必將導(dǎo)致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降，補(bǔ)貼商家裝修費(fèi)用、延長免租期、只采取銷售扣點(diǎn)提成等狀況可能更為普遍。

4．局部地區(qū)商住倒掛情況開始扭轉(zhuǎn)。

在國外同地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格通常高過住宅，而國內(nèi)城市大多數(shù)是商住倒掛。北京、上海已經(jīng)開始改變。北京2011年甲級寫字樓租售價(jià)格暴漲，已經(jīng)接近或超過同地段住宅。一方面住宅價(jià)格開始回歸，另一方面商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)開始提升，價(jià)值得以體現(xiàn)。

5．洗牌式的項(xiàng)目并購不可避免。

隨著市場風(fēng)險(xiǎn)的不斷顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)將會發(fā)生更多的項(xiàng)目并購案，一些實(shí)力公司迎來抄底機(jī)會。品牌公司在市場非常時期的搶眼表現(xiàn)將為它們贏得更多的信任與機(jī)會。行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高。

6．一些公司發(fā)展區(qū)域?qū)⒂啥�向更小城市推進(jìn)。

由于中國商業(yè)地產(chǎn)主流發(fā)展模式是住宅依賴型，二三線城市住宅受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較大，再加之商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，一些地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)更小城市甚至直指縣城，當(dāng)?shù)厥袌鐾顿Y少、競爭弱、無限購，乘機(jī)捕捉先機(jī)�？h域綜合體正在悄然崛起。

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