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1、房企面臨資金庫(kù)存雙壓力

　　據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，不斷飆升的資產(chǎn)負(fù)債率令原本就不堪存貨重負(fù)的房企更加喘不過(guò)氣。據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到3月21日午間，滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。其中，21家負(fù)債額同比增長(zhǎng)，10家負(fù)債增幅超過(guò)30%，9家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。分析人士認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，某些指標(biāo)已經(jīng)暴露出行業(yè)面臨的潛在問(wèn)題。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，上市房企負(fù)債不斷攀升的因素很多，市場(chǎng)低迷、銷(xiāo)售疲軟、庫(kù)存壓力陡增是房企負(fù)債和資金壓力上升的主要原因。除此之外，資金回籠不及時(shí)，需要投資項(xiàng)目較多也是導(dǎo)致上述現(xiàn)象的重要原因。2012年，房企面臨的不只是進(jìn)一步增大的資金壓力，還有陡增的庫(kù)存壓力。

　　2、居民購(gòu)房意愿下滑

　　央行日前發(fā)布的最新儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿再度大幅下滑。有專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)今年出現(xiàn)所謂觸底反彈的可能性不大。一方面，今年宏觀調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)明顯放寬；另一方面，去年房企高成本融資，存在較大的還貸和信托兌付壓力，對(duì)于資金的需求并不亞于去年。調(diào)控周期內(nèi)，房企仍然施行降價(jià)跑量、謹(jǐn)慎投資的策略，未來(lái)降價(jià)趨勢(shì)不會(huì)改變。專(zhuān)家同時(shí)指出，雖然房?jī)r(jià)合理價(jià)位的實(shí)現(xiàn)仍需要一段時(shí)期的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)，但房?jī)r(jià)有其剛性成本，加之自住型、改善型需求旺盛，消費(fèi)者也要打消大跌、賤買(mǎi)賤賣(mài)的心理預(yù)期，避免盲目殺跌。

　　3、樓市政策面依然從緊

　　經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政手段和貨幣政策進(jìn)一步緊縮的疊加作用下，樓市交投明顯萎縮，成交均價(jià)漲幅回落。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月至2月，全國(guó)房地產(chǎn)投資與新開(kāi)工仍處于下行趨勢(shì)，其中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5431億元，同比增長(zhǎng)27.8%，增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家指出，前不久管理層首次提出“下調(diào)房?jī)r(jià)”的調(diào)控目標(biāo)，相比之前提出的“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”之類(lèi)的說(shuō)法彰顯出調(diào)控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊，這也預(yù)示著房?jī)r(jià)調(diào)整仍未結(jié)束，今年房?jī)r(jià)依然會(huì)以“降”字當(dāng)頭。

　　4、打折降價(jià)緩解資金困境

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在去年房企資金狀況由“偏緊”趨向“緊張”之后，預(yù)計(jì)今年一季度房企資金緊張狀況將會(huì)進(jìn)一步惡化，可能接近甚至低于2008年水平。報(bào)告稱(chēng)，今年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%，與去年全年12.1%的增幅相比，這預(yù)示著今年銷(xiāo)售額極有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在外部融資環(huán)境難以改善的情況下，房企依靠銷(xiāo)售回籠資金成為主流。今年前兩月，房企自籌資金5995億元，同比增長(zhǎng)43.3%，在所有資金來(lái)源中占比42.3%，比去年全年提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年還將繼續(xù)保持較高增速。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，未來(lái)房企通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，將是緩解資金壓力的主要路徑。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮，還將在未來(lái)二三個(gè)月內(nèi)大范圍持續(xù)展開(kāi)。

　　5、價(jià)格回歸程度有底線

　　房?jī)r(jià)的回歸并不意味著無(wú)底線地降低。若如此，那么不僅從房地產(chǎn)利潤(rùn)上說(shuō)不通，還會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的混亂。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱說(shuō)：“經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)整，有些地區(qū)的價(jià)格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時(shí)的措施，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫還沒(méi)有波及二三線城市。整體而言，房地產(chǎn)不存在硬著陸、崩盤(pán)的情況。”有專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能僅僅理解為是對(duì)房?jī)r(jià)的打壓。房?jī)r(jià)下跌但不會(huì)跨越其合理區(qū)間，賤買(mǎi)賤賣(mài)。對(duì)于城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)者和外來(lái)務(wù)工人員等，他們急需房而又無(wú)力支付商品房房?jī)r(jià)，保障房就凸顯了其不可或缺的意義�？傮w而言，中等以上收入階層基本上都有能力購(gòu)買(mǎi)商品住宅(包含經(jīng)濟(jì)適用房)，但中等以下低收入階層則需要被納入住房保障體系中。

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