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商報(bào)記者在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上注意到，由中華企業(yè)和上房經(jīng)營集團(tuán)持有的上海華營置業(yè)有限公司100%股權(quán)及15980萬元債權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，標(biāo)價(jià)約為人民幣8.17億元，而華營置業(yè)的主要資產(chǎn)就是位于虹口北外灘的上海港國際客運(yùn)中心的一幢新建寫字樓，建筑面積在1.65萬平方米左右。

　　從去年下半年以來，關(guān)于房企資金鏈緊張的消息便不絕于耳，一些房地產(chǎn)公司也紛紛拋售旗下部分資產(chǎn)以回籠資金。

　　寫字樓單價(jià)約6.5萬元

　　根據(jù)聯(lián)交所掛牌內(nèi)容顯示，上海華營置業(yè)有限公司成立于2007年11月，注冊資本約為1.81億元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理以及實(shí)業(yè)投資，由中華企業(yè)股份有限公司和上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司各自持有50%股權(quán)。2011年度華營置業(yè)的營業(yè)利潤為-1938.69萬元，凈利潤同樣虧損，約為-1455.88萬元。

　　華營置業(yè)曾分別向股東中華企業(yè)借款7990萬元、上房經(jīng)營集團(tuán)借款7990萬元，如今，上述債權(quán)與股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，華營置業(yè)100%股權(quán)及15980萬元債權(quán)的掛牌價(jià)格合共約為8.1717億元。

　　據(jù)商報(bào)記者了解，華營置業(yè)的主要資產(chǎn)是位于虹口區(qū)北外灘的上海港國際客運(yùn)中心2號樓，一幢坐落于東大名路588號的新建寫字樓，總建筑面積在1.65萬平方米左右，目前正在招租中。

　　商報(bào)記者從聯(lián)交所獲悉，截至今年2月29日，華營置業(yè)以上海國際客運(yùn)中心2號樓作為抵押物向交通銀行上海市分行借款余額2.59億元，借款到期日為2018年9月15日。而如有競買人有意受讓華營置業(yè)100%股權(quán)，則同樣需接下上述借款，換言之，其將為整個交易付出的實(shí)際代價(jià)將由8.17億元增加至10.76億元左右。按照這一總代價(jià)和華營置業(yè)所持有的上海國際客運(yùn)中心2號樓1.65萬平方米的建筑面積粗略估算，這一幢寫字樓的均價(jià)基本在6.52萬元/平方米左右。

　　商報(bào)記者了解，上海港國際客運(yùn)中心2號樓此前曾以“外灘588”（東大名路588號）的名義推向市場，這棟寫字樓地處北外灘最核心、最臨江的位置，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平方米，整層起租，當(dāng)時寫字樓租金報(bào)價(jià)基本在6-8元/平方米/天，按照這一租金報(bào)價(jià)，假設(shè)競買人最終以10.76億元的總代價(jià)購入華營置業(yè)100%股權(quán)，從而將這一幢寫字樓收入囊中，年租金回報(bào)大約在3.4%-4.5%。

　　相鄰項(xiàng)目頻頻被整購

　　上海港國際客運(yùn)中心整個項(xiàng)目規(guī)劃占地面積15萬平方米，共有13個單體建筑。目前，已有中海集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、國家開發(fā)投資公司、工商銀行、上海建工集團(tuán)等以“企業(yè)總部”的形式進(jìn)駐。

　　近幾年來，上海港國際客運(yùn)中心的寫字樓頻頻被整購，行情也一直居高不下。

　　去年6月，寶鋼資源通過股權(quán)收購的方式，以15.42億元的總價(jià)購入東大名路568號的“上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目1號樓”，整幢建筑由地上7層及地下1層的建筑組成，建筑面積約2.14萬平方米。粗略估算，寶鋼資源拿下這棟商辦樓的成交均價(jià)高達(dá)7.21萬元／平方米左右。

　　當(dāng)年8月，又有一神秘客整購了東大名路588號的“上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目”整棟寫字樓房源，成交面積約3.61萬平方米，交易總價(jià)達(dá)到21.74億元，每平方米均價(jià)約為6.03萬元。據(jù)介紹，東大名路558號整個建筑由地下1層和地上18層組成，網(wǎng)上房地產(chǎn)上的參考價(jià)為7萬元／平方米，如今以60288元／平方米的均價(jià)成交，相比之下，均價(jià)折讓了約14%，相當(dāng)于打了一個8.6折，這可能與整棟交易金額較大有關(guān)。

　　單從門牌號而言，上海港國際客運(yùn)中心2號樓與上述兩幢寫字樓應(yīng)為相鄰建筑，與前兩幢整棟交易寫字樓的成交均價(jià)相比，當(dāng)前，上海港國際客運(yùn)中心2號樓6.52萬元／平方米的價(jià)格相對適中。

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