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房地產(chǎn)調(diào)控曙光漸現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性調(diào)整迫在眉睫
　　【財(cái)新網(wǎng)】 “兩會(huì)”后溫家寶總理在答記者問(wèn)時(shí)提到，目前一些城市房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未到合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖，引發(fā)了市場(chǎng)的悲觀情緒。

筆者認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松本來(lái)就不應(yīng)該期望過(guò)高，但也不必過(guò)度悲觀。一些城市房?jī)r(jià)確實(shí)未到合理水平，但全國(guó)性房?jī)r(jià)下降已經(jīng)出現(xiàn)，而且趨勢(shì)越來(lái)越明顯，土地拍賣(mài)低價(jià)成交，難怪溫總理在記者會(huì)上說(shuō)，本輪調(diào)控政策持續(xù)兩年，已經(jīng)看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展。

與此同時(shí)，1-2月全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積下降16%，住宅新開(kāi)工零增長(zhǎng)，卻令人擔(dān)心。如此趨勢(shì)持續(xù)，未來(lái)普通商品房供應(yīng)將會(huì)下降，對(duì)鞏固房?jī)r(jià)下降的成果不利。因此有必要進(jìn)行針對(duì)性政策調(diào)整，如大力鼓勵(lì)剛性與改善性需求，已迫在眉睫。

房地產(chǎn)調(diào)控已見(jiàn)曙光？

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)了已有兩年的時(shí)間，期間調(diào)控政策曾不斷加碼，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見(jiàn)�；凇傲笾貕骸钡某掷m(xù)作用，即“史無(wú)前例的房地產(chǎn)調(diào)控”、“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步深入”、“房地產(chǎn)貸款大幅下降”、“房地產(chǎn)商資金鏈趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”以及“過(guò)高房?jī)r(jià)不可持續(xù)”，發(fā)軔于一線城市的中國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)現(xiàn)已經(jīng)傳導(dǎo)至二三線城市，中國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè)。而環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.1%。70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)。可以說(shuō)，全國(guó)大范圍的房?jī)r(jià)下降格局已成定局。

另外，由中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.3%。與1月相比，2月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大了0.12個(gè)百分點(diǎn)，是100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌，也創(chuàng)下自2011年9月開(kāi)始下跌以來(lái)的最高水平。

根據(jù)早前央行公布的調(diào)查報(bào)告顯示，目前約有68%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”，較上季下降5.2個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)“上升”的居民約為18%，大幅低于2年前的45%。未來(lái)3個(gè)月有購(gòu)房意愿的居民占14%，降至2009年來(lái)最低。數(shù)據(jù)支持溫總理“兩會(huì)”上的表態(tài)，即“房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，調(diào)控已經(jīng)有所進(jìn)展”。

房?jī)r(jià)究竟下降多少為合理？

金融危機(jī)過(guò)后，特別是2009年下半年以來(lái)，中國(guó)一線城市整體的房?jī)r(jià)上漲幅度很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。尤其是一線城市高位的房?jī)r(jià)（月供）/收入比；如果按一線城市二手房的平均價(jià)格和一線城市居民的平均收入來(lái)看，北京、上海的月供/收入比在2010年末已經(jīng)達(dá)到了77%左右，深圳、廣州的月供/收入比也分別達(dá)到了75.8%、45.5%的高位，這樣高的比例自然表示北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)呐菽Ａ硗�，一線城市的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海的房?jī)r(jià)水平堪比紐約，這對(duì)于中國(guó)這個(gè)中等收入的國(guó)家來(lái)講，顯然是不可持續(xù)的。

當(dāng)然，直觀的房?jī)r(jià)（月供）/收入比分析仍有其不足之處，主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是居民收入統(tǒng)計(jì)存在著低估現(xiàn)象。二是用房?jī)r(jià)、收入均值計(jì)算的房?jī)r(jià)（月供）收入比沒(méi)有考慮到不同收入階層的人群會(huì)購(gòu)買(mǎi)不同價(jià)位和大小的房屋的事實(shí)。筆者通過(guò)對(duì)這兩點(diǎn)進(jìn)行了修正后，得出如下結(jié)論，即如果考慮到灰色收入、并假定年收入增長(zhǎng)10%，北京、上海、深圳、杭州房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌20%左右、成都、南京、天津下降10%，房?jī)r(jià)便會(huì)回歸合理水平。而廣州、武漢的房地產(chǎn)泡沫并不明顯，而且房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，因此對(duì)不同地區(qū)的情況，應(yīng)綜合考慮，區(qū)別對(duì)待，逐漸解決房?jī)r(jià)過(guò)高的情況。

另外，不同人對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的判斷有所不同，主要是由于其所處的不同收入群體造成的。研究表明，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)中等和以下收入家庭越來(lái)越難以承受，但對(duì)高收入家庭而言即使是豪宅卻更容易承受，即所謂“豪宅不貴，陋室卻難求”。因此，促進(jìn)收入分配調(diào)整，增加轉(zhuǎn)移支付、加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，可能比單純的打壓房?jī)r(jià)、包括高端房?jī)r(jià)的效果跟更為明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正不斷加大

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)量縮價(jià)平，尤其是銷(xiāo)售和新開(kāi)工下滑，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)投資下滑，加大了今年保增長(zhǎng)的難度。雖然歐債危機(jī)最壞的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，但歐洲財(cái)政緊縮政策今年將進(jìn)一步影響對(duì)中國(guó)的直接投資與進(jìn)口需求。美國(guó)方面雖有好轉(zhuǎn)，但預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)也很難有太大起色。因此，今年防止經(jīng)濟(jì)硬著陸仍需要保內(nèi)需以及政策支持。房地產(chǎn)投資對(duì)于投資方面至關(guān)重要，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月，房地產(chǎn)投資增速同比增速27.8%，已降至2010年1月以來(lái)的最低值，而且住宅新開(kāi)工是零增長(zhǎng)。

二是房地產(chǎn)業(yè)疲軟將影響相關(guān)建材、鋼筋、水泥、建筑、家電、裝修材料等相關(guān)行業(yè)的需求。今年1-2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降14.0%，商品房銷(xiāo)售額同比下降20.9%；其中，一線城市最多的東部地區(qū)，商品房銷(xiāo)售面積下降24.3%，銷(xiāo)售額下降高達(dá)31%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售量下降，無(wú)疑將對(duì)建筑、裝潢材料等需求產(chǎn)生不利影響。

三是房地產(chǎn)泡沫在正在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售量下降明顯，房地產(chǎn)商拿住宅用地的熱情在下降，而房地產(chǎn)商拿商業(yè)用地?zé)崆檩^高。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積下降16.0%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)11.4%，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工竟高達(dá)32.4%。

四是房地產(chǎn)對(duì)地方政府的沖擊較大。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月土地底價(jià)、低價(jià)成交貫穿始終，成交樓面均價(jià)同比下跌19%。地方政府一直對(duì)土地收入依賴(lài)較大，而今年民生投入、保障房建設(shè)的加大，都將給政府地方政府資金造成壓力。

五是住宅開(kāi)工零增長(zhǎng)不僅很難支持投資，也會(huì)對(duì)未來(lái)住宅供給面造成壓力，反而構(gòu)成了政策常態(tài)化以后，房?jī)r(jià)反彈的潛在壓力。

房地產(chǎn)政策需要結(jié)構(gòu)性調(diào)整

筆者認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售與開(kāi)工是穩(wěn)增長(zhǎng)的前提。未來(lái)房地產(chǎn)政策需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，實(shí)行更有針對(duì)性的政策，如鼓勵(lì)剛性需求與改善性需求等。

房地產(chǎn)信貸方面，早前對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)的信貸已然過(guò)緊。今年1-2月，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源同比增長(zhǎng)16.2%。其中，來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的部分同比增長(zhǎng)16.3%，而自籌資金則增長(zhǎng)43.3%。正如央行副行長(zhǎng)劉士余在“兩會(huì)”時(shí)提到，今年將放松房地產(chǎn)信貸，進(jìn)一步加大對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的差別化住房信貸政策及保供給，而且對(duì)參與普通商品住宅的建設(shè)或開(kāi)發(fā)給予支持。這可能會(huì)緩解房地產(chǎn)商資金面過(guò)緊的現(xiàn)狀。

另外，早前地方政府提到的各種變相措施，也應(yīng)該區(qū)別來(lái)看。早前，蕪湖、上海、佛山等地方政府都紛紛提出變相房地產(chǎn)政策放松，很大程度上是有利于支持首套購(gòu)房、改善性購(gòu)房需求，對(duì)投資投機(jī)需求仍有所限制，能夠達(dá)到刺激樓市成交的目的的，不應(yīng)全部否定。畢竟這樣既有助于房?jī)r(jià)合理回落，又能實(shí)現(xiàn)交易量回升，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)對(duì)于投資與經(jīng)濟(jì)的支持，保證地方政府資金來(lái)源以擴(kuò)大民生投入都是有利的。　　

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