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新項目預(yù)租率不斷增長

盡管一系列宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致上海住宅房地產(chǎn)市場冷清一片，但蓬勃發(fā)展的上海甲級寫字樓市場卻似乎未曾受到絲毫影響，依然延續(xù)著積極向上的態(tài)勢。日前，高力國際正式發(fā)布《2012年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧》，指出，上海市中心的甲級寫字樓新增供應(yīng)逐年減少，使得新增項目預(yù)租率不斷增長，租金水平持續(xù)上升，并驅(qū)使大宗客戶在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外尋找合適物業(yè)，而上海各商務(wù)園區(qū)由于其日漸成熟的基建設(shè)施及生活配套，也正逐漸成為市場新寵。

寫字樓租金繼續(xù)上升

高力國際的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年的第一季度，上海甲級寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，平均租金微升，從每天每平方米人民幣8.2元上升至每天每平方米人民幣8.3元，一些今年即將入市的新增項目的交投亦相當(dāng)活躍。值得關(guān)注的是，位于虹橋板塊的尚嘉中心以及靜安寺的靜安嘉里中心，雖然還未曾交付使用，但同為知名地標(biāo)的這兩棟甲級寫字樓早已在市場上受到客戶的熱切關(guān)注，目前的預(yù)租率都已超過50%。

事實上，此前第一太平戴維斯方面也曾經(jīng)表示，由于今年計劃上市項目的良好預(yù)租水平，其預(yù)計2012年上海甲級寫字樓市場的全年租金仍將保持上漲趨勢，同比漲幅或?qū)⑦_(dá)到11.5%。

而高力國際辦公樓服務(wù)租戶代表華東區(qū)董事吳群Michael Wu同樣向商報記者表示，鑒于2011年以來強烈的市場需求，以及只有在新項目中可獲得大面積的辦公面積，更多的租戶已經(jīng)開始考慮未來的租賃需求，并計劃在中長期內(nèi)以相對穩(wěn)定的價格在上海租賃辦公空間。

吳群還進(jìn)一步預(yù)計，在接下來的2012年第二季度，上海甲級寫字樓的租金將持續(xù)走高，而伴隨著市中心新增項目預(yù)租率的增長，這也將意味著市中心寫字樓供應(yīng)的逐步減少。

商務(wù)園區(qū)逐漸受寵

另一方面，隨著上海市區(qū)寫字樓新增供應(yīng)的不斷減少，地處傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之外的商務(wù)園區(qū)逐漸進(jìn)入辦公客戶的視野，租賃活動亦較為穩(wěn)定。

高力國際商務(wù)園區(qū)董事李章南Jonathan Rideout指出：“上海市區(qū)內(nèi)新的甲級寫字樓預(yù)租率逐漸上升加上新增供應(yīng)越來越少，驅(qū)使大宗客戶向傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外尋找合適物業(yè)。同時，考慮到商務(wù)園區(qū)不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)質(zhì)素、完善的配套設(shè)施以及較高經(jīng)濟(jì)效益租約等各有利因素，市場的注意力逐漸由市中心核心地區(qū)向各商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)移。”

根據(jù)高力國際的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度，上海商務(wù)園區(qū)市場有穩(wěn)定的租賃需求，租金區(qū)間為每天每平方米人民幣2.8元至4.5元，平均租金為每天每平方米人民幣3.2元，目前，包括好時公司、羅氏公司等跨國租戶都已經(jīng)在商務(wù)園區(qū)租賃了辦公面積。

高力國際認(rèn)為，考慮到在核心商務(wù)區(qū)的成本不斷增長，越來越多的公司將研發(fā)中心及后勤運作的業(yè)務(wù)搬遷至商務(wù)園區(qū)，許多開發(fā)商，比如鐵獅門，正在升級他們的商務(wù)園區(qū)以滿足這一趨勢。而在一季度的投資市場，滬上商務(wù)園區(qū)也出現(xiàn)了兩宗交易，分別位于漕河涇高科技園區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)園和浦東花木地區(qū)，售價分別為每平方米人民幣25516元及15000元。

高力國際在報告中預(yù)計，由于市中心甲級寫字樓被大量預(yù)租而導(dǎo)致供應(yīng)量的趨緊，這將驅(qū)使大宗客戶向傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外尋找合適物業(yè)，2012年第二季度上海商務(wù)園區(qū)租金將會有所上漲。

新聞鏈接

零售物業(yè)租金穩(wěn)定

除了甲級寫字樓和商務(wù)園區(qū)市場向好以外，高力國際認(rèn)為滬上零售物業(yè)市場租金水平同樣將保持穩(wěn)定或微漲，新項目的首層租金范圍在每天每平方米人民幣20元至50元，不排除有些成交會突破這個水平。而在投資市場，上海購物中心板塊同樣將被持續(xù)看好，并吸引越來越多投資者的關(guān)注，預(yù)計今年下半年將會完成1－2宗交易。　　據(jù)介紹，2012年第一季度，上海零售物業(yè)市場總計有3個大型項目入市，包括長風(fēng)景畔廣場、百聯(lián)徐匯商業(yè)廣場和弘基時尚中心，為市場新增了約17.64萬平方米的供應(yīng)量。商報記者獲悉，新黃浦(600638,股吧)區(qū)今年計劃調(diào)整一批商業(yè)項目，位于淮海路的金鐘廣場裙樓將轉(zhuǎn)型成為瑪莎百貨。高力國際商鋪服務(wù)華東區(qū)董事艾江山MichaelJohnsen評論道，“政府正在不斷批準(zhǔn)新的高檔購物中心，并鼓勵已建零售區(qū)域重新定位，用以提升20年前老建筑的有效利用率，因此上海零售市場正在進(jìn)行大批量的調(diào)整中。

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