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近日，上海浦東集中推出5宗城市綜合體地塊，大多分布在南匯區(qū)域迪士尼樂(lè)園周邊。在推介會(huì)上，出讓方著力強(qiáng)調(diào)了毗鄰迪士尼的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。浦東新區(qū)商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望吸引國(guó)際、國(guó)內(nèi)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。
業(yè)界認(rèn)為，商業(yè)布局中的盲點(diǎn)過(guò)多，是南匯區(qū)域發(fā)展的瓶頸。當(dāng)?shù)卣Ｍ柚鲜磕嵝?yīng)吸引龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，以帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)格局整體提升。但迪士尼樂(lè)園為封閉式運(yùn)營(yíng)，其利好效應(yīng)能否實(shí)質(zhì)性輻射周邊區(qū)域，有待檢驗(yàn)。
同時(shí)，南匯區(qū)域的商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱、人氣欠缺，城市綜合體項(xiàng)目能否以高端定位成功招商，也尚待檢驗(yàn)。
5宗地全是綜合體
在近日舉辦的“2012浦東新區(qū)城市綜合體戰(zhàn)略招商推介會(huì)”上，集中推出了5宗城市綜合體地塊，且大多分布在迪士尼樂(lè)園周?chē)?宗地塊分別位于康橋、航頭、新場(chǎng)、宣橋、惠南5個(gè)鎮(zhèn)。從地理位置看，康橋、宣橋鎮(zhèn)的招商地塊距迪士尼樂(lè)園最近，分別為5公里、6公里。
“迪士尼已動(dòng)工大半年，政府欲借助迪士尼概念吸引大的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐�！币晃粚�(duì)迪士尼區(qū)域關(guān)注頗多的當(dāng)?shù)卮笮头科笸顿Y部負(fù)責(zé)人表示，綜合體地塊要想成功吸引大型企業(yè)，并為日后的整體物業(yè)運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)，其所在區(qū)域的影響力至關(guān)重要。
在此次土地推介會(huì)上，浦東新區(qū)商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望通過(guò)集中推介城市綜合體地塊，吸引國(guó)際、國(guó)內(nèi)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，藉此引導(dǎo)浦東商業(yè)的空間布局從陸家嘴、八佰伴等傳統(tǒng)商業(yè)中心向新區(qū)拓展，并帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展升級(jí)。
事實(shí)上，借助迪士尼效應(yīng)推地，只是當(dāng)?shù)卣罅Υ蛟炱謻|南部區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的一個(gè)環(huán)節(jié)。在“十二五”期間，以迪士尼主題樂(lè)園為中心的國(guó)際旅游度假區(qū)，將建設(shè)主題購(gòu)物中心、主題酒店、大型品牌直銷(xiāo)中心和特色餐飲設(shè)施。同時(shí)，將重點(diǎn)建設(shè)環(huán)臨港(南匯新城)商業(yè)商務(wù)區(qū)域，并結(jié)合新城建設(shè)，形成綜合性的新城商業(yè)中心格局。
其中，浦東南部地區(qū)的商業(yè)中心將按照產(chǎn)城融合的原則進(jìn)行布局，規(guī)劃在臨港新城、惠南、周浦、康橋、宣橋、新場(chǎng)、航頭、大團(tuán)等8個(gè)區(qū)域布局大型商業(yè)中心。此次推介土地的5個(gè)鎮(zhèn)，只是其中的一部分。
人氣有待提升
有業(yè)內(nèi)分析人士表示，在住宅限購(gòu)背景下，商業(yè)地產(chǎn)尤其是綜合體項(xiàng)目中的銷(xiāo)售型商業(yè)部分，其市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，這正是地方政府大力推出綜合體項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入的信心所在。由于南匯區(qū)域受益于迪士尼效應(yīng)，或?qū)⑹艿缴虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。
但上海社會(huì)科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶的觀點(diǎn)卻與此相反。他認(rèn)為，迪士尼對(duì)輻射區(qū)域的商業(yè)發(fā)展影響不大。以香港、東京的迪士尼樂(lè)園的布局來(lái)看，都是封閉式運(yùn)營(yíng)，雖然可帶來(lái)大量外部人流，但對(duì)周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展卻起不到太大的輻射作用。“從消費(fèi)者的分類(lèi)來(lái)看，決定商圈存活的主要因素并非流動(dòng)人口，而是常駐人口�！�
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，當(dāng)前南匯區(qū)域的常住人口分布并不密集，且該區(qū)域與主城區(qū)之間的交通并不通暢�！澳蠀R雖然早在2009年就已并入浦東新區(qū)，但并未成功分流浦東中心區(qū)的人口。”
“當(dāng)?shù)卣囊庠副容^好，但實(shí)現(xiàn)起來(lái)比較難。”陸騎麟表示，南匯區(qū)域與浦東中心區(qū)相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高檔商業(yè)分布，僅有一些稀少的百貨商場(chǎng)�！岸ㄎ粚哟屋^高的城市綜合體進(jìn)駐確實(shí)可帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，但該區(qū)域的人氣有待提升，后續(xù)招商也是一道難題。”
陸騎麟的擔(dān)憂(yōu)并非沒(méi)有道理。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在該區(qū)域開(kāi)發(fā)的大型城市綜合體項(xiàng)目——周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已于2009年9月開(kāi)業(yè)。但據(jù)一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)分析師表示，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)并不順利，商業(yè)品牌層次也不高�！斑\(yùn)營(yíng)接近3年，人氣依然不足。”
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