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核心提示：事實上，2011年調(diào)控最嚴(yán)峻時期保利已遭遇了挑戰(zhàn)。盡管銷售額站上了歷史新高，但江湖座次已由第2退至第4。另外，近日，保利在北京啟動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，表示“3-5年內(nèi)將達(dá)到住宅與商業(yè)地產(chǎn)投資7：3的新投資結(jié)構(gòu)”、“新10年里商業(yè)地產(chǎn)將提升到與住宅地產(chǎn)同等高度”。

　　保利地產(chǎn)2千億難擋增速放緩 未來3成投資轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)（主要以寫字樓為主，比如上海寫字樓市場上儲存了大量土地）。

　　截至2011年年末，保利（拓展選址信息）資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1953億，基本上實現(xiàn)了“3-5年”再造計劃資產(chǎn)目標(biāo)

　　近日，隨著保利、中海等央企以價換量的號角越吹越響，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了地產(chǎn)央企“限時清存貨”的傳言。

　　2012年伊始，“保價派”保利地產(chǎn)（600048）已搶先在全國40多個城市降價出貨。2009-2010年激進(jìn)跑馬圈地帶來的存貨壓力不言而喻。

　　保利高層曾坦承，“2012年銷售目標(biāo)還是爭取要有所增長，但是難度挺大�！�

　　事實上，2011年調(diào)控最嚴(yán)峻時期保利已遭遇了挑戰(zhàn)。盡管銷售額站上了歷史新高，但江湖座次已由第2退至第4。

　　2010年保利喊出了“3-5年再造一個保利”的口號，擴(kuò)張舉動異常生猛，一度被視為最有可能超越萬科的地產(chǎn)商。然而，2011年萬眾矚目的保利增速急降，敗給了恒大和綠地。

　　保利究竟怎么了？

　　重資產(chǎn)模式困境

　　2006年剛上市還只有165億的資產(chǎn)規(guī)模，僅相當(dāng)于1/3個萬科，1.3個招商地產(chǎn)（000024）和1.5個金地。

　　5年來，保利激進(jìn)擴(kuò)張的態(tài)勢有目共睹。截至2011年年末，保利的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到了1953億，基本上實現(xiàn)了“3-5年”再造計劃中的2000億資產(chǎn)目標(biāo)。

　　目前保利的資產(chǎn)，已相當(dāng)于2/3個萬科（2962億）和2.5個招商地產(chǎn)（797億）。

　　這個5年12倍的擴(kuò)張野心，可以理解為從一個千億到另一個千億的疊加。

　　早在2007年，規(guī)模不足400億的保利已提出了“2000年資產(chǎn)破千億”的目標(biāo)。2009年年末，保利的總資產(chǎn)已近900億，按2006年以來81%的復(fù)合增長率計算，千億目標(biāo)指日可待。

　　2010年1月，有“鐵娘子”之稱的宋廣菊取代前董事長李海彬掌舵保利，并在內(nèi)部提出了“3-5年再造一個保利”的計劃，即確保未來三年的年增長目標(biāo)不低于30%，爭取三年后實現(xiàn)各項指標(biāo)再度翻倍，總資產(chǎn)超過2000億。

　　在“重資產(chǎn)”模式的導(dǎo)向下，保利表現(xiàn)出了更加凌厲的激進(jìn)攻勢。

　　在央企火爆圈地的2009年，保利投入巨資410億拿到1338萬平方米地。2007年前保利購地款還不足200多億。

　　2010年，保利攻城略地的力度達(dá)到歷史之最，全年新增土地權(quán)益面積高達(dá)1441萬平，斥資近500億。

　　與迅猛拿地快速開發(fā)對應(yīng)的是保利爆發(fā)式的業(yè)績增長。2007-2011年，保利銷售額已從142億躍升至732億。

　　當(dāng)然，極速擴(kuò)張中保利亦受困于高負(fù)債、資金緊張等因素�！氨＠�2009-2010年沖得尤其快，當(dāng)時拿地很猛，而且底價都不低，我們也擔(dān)心它的資金鏈條會斷裂。”北京某券商研究所人士分析。

　　2010年，似乎是保利極限奔跑后擴(kuò)張登頂?shù)囊荒辍?/SPAN>

　　2011年不可持續(xù)性隱現(xiàn)

　　2011年正值宏觀調(diào)控最嚴(yán)峻之時，保利迅猛擴(kuò)張的態(tài)勢似乎略有放緩。

　　3月28日-3日29日，理財周報記者多次聯(lián)系保利地產(chǎn)，公司表示，“將于4月上旬發(fā)年報，現(xiàn)在靜默期，不方便說�！�

　　2011年，保利多項指標(biāo)增長率在大幅下降，僅僅徘徊在“3-5年”再造計劃中30%的增速左右。首先，1953億的資產(chǎn)規(guī)模同比增速僅有28%，而2006-2010年，保利總資產(chǎn)增長率分別達(dá)到了106%、148%、31%、67%、70%。

　　銷售方面，2011年保利實現(xiàn)732億銷售業(yè)績，增速僅11%。而趕超保利的恒大、綠地仍表現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢，業(yè)績增速分別為59%（804億）、19%（776億）。

　　從盈利角度看，保利歷年凈利潤增速均超過50%。然而2011年，狂飆突進(jìn)式的輝煌已不再，凈利潤增速只有32%。

　　前述券商人士說，“保利之前在資金鏈問題上受過教訓(xùn)，現(xiàn)在會比較謹(jǐn)慎，運(yùn)營策略有所轉(zhuǎn)變，業(yè)績放緩在情理之中�！�

　　不光是增速放緩，保利同時減少了拿地的動作。2011年保利新增近920萬平土地面積，同比下降32%，購地款為240億。競爭對手恒大則不然，2011年新增項目4084萬平，增長42.5%。

　　“通常來講，購地款占銷售金額的一半比較合理�！鄙钲谀车禺a(chǎn)顧問說。

　　2011年，保利土地投資金額僅占當(dāng)年732億銷售金額的33%，而在2009、2010年，這一比例分別高達(dá)95%、76%。

　　前述券商人士指出，“雖說保利是國企，但拿地、資金的優(yōu)勢沒以前明顯。95%的土地要按招拍掛的程序，有優(yōu)勢也是間接的，而且融資成本其實也不算低。”

　　艱難轉(zhuǎn)身，商業(yè)地產(chǎn)將占3成

　　2011年暴風(fēng)驟雨式的宏觀調(diào)控頻頻來襲，住宅市場疲軟。和多數(shù)以傳統(tǒng)住宅為主業(yè)的地產(chǎn)商一樣，保利也經(jīng)歷著前所未有的轉(zhuǎn)型，即加緊布局商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　2011年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。保利掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見一斑。

　　近日，保利在北京啟動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，表示“3-5年內(nèi)將達(dá)到住宅與商業(yè)地產(chǎn)投資7：3的新投資結(jié)構(gòu)”、“新10年里商業(yè)地產(chǎn)將提升到與住宅地產(chǎn)同等高度”。

　　事實上，早在2009年，保利地產(chǎn)就開始試水商業(yè)地產(chǎn)。年報顯示，2009年，廣州保利世貿(mào)中心一期博覽館、二期品牌展覽館分別實現(xiàn)經(jīng)營收入2億和1億元。3億元的商業(yè)地產(chǎn)營收對保利2009年的整體業(yè)績貢獻(xiàn)比例仍較小，約為1%。

　　2010年，保利加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營力度，實現(xiàn)經(jīng)營收入5億元，在357億的整體營收中的占比仍只有1%。

　　“限購、限貸下多數(shù)住宅型地產(chǎn)商也向商業(yè)地產(chǎn)做轉(zhuǎn)移。后者需要的資金量大，回收期長。保利本身已接近負(fù)債上限，要特別注意資金安全�！鼻笆鋈倘耸空f。

　　如果按照保利的“十二五規(guī)劃”，未來商業(yè)地產(chǎn)一年的營業(yè)收入計劃將達(dá)到20-25億。

　　即便是轉(zhuǎn)型，保利也還有很長的路要走。