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在經(jīng)歷了2011年“史上最大力度調(diào)控”之后，2012年承載了地產(chǎn)行業(yè)太多的厚望。特別是春節(jié)后首套房貸的放松，大量剛需群體的回歸讓“小陽(yáng)春”在樓市掀起了一陣小小的高潮。樓市似乎有了回暖的跡象，關(guān)于“調(diào)控松綁”的臆斷也一度甚囂塵上。

但隨著“兩會(huì)”的落幕，溫家寶總理關(guān)于“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”的明確表態(tài)終結(jié)了外界對(duì)于“2012年樓市松綁”的所有猜想。至此，“樓市松綁”的期許看上去更像是房地產(chǎn)行業(yè)一廂情愿的集體自慰。季節(jié)上的春天已經(jīng)到來(lái)，樓市的寒冬卻仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商是否應(yīng)該轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)尋求出路，商業(yè)地產(chǎn)這塊“香餑餑”是否適合所有的房地產(chǎn)開發(fā)商呢？就此類問(wèn)題新浪樂(lè)居獨(dú)家采訪易居(博客)中國(guó)大上海事業(yè)部項(xiàng)目總監(jiān)樂(lè)蓀先生，為我們撥開著重重疑云。

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)考驗(yàn)加劇

關(guān)于的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題樂(lè)總明確表示這并不是最好的出路。首先，對(duì)于長(zhǎng)期從事住宅的開發(fā)商而言更應(yīng)該講究的是專注，如萬(wàn)科20年鑄一劍，用心打造品質(zhì)，取得的成功也是大家有目共睹。所以住宅類的開發(fā)商更加去關(guān)注品質(zhì)的打造與提升，站在需求者的角度去考慮開發(fā)出更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。而另外有涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商也應(yīng)該注重商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)跟傳統(tǒng)的住宅開發(fā)有很大的區(qū)別，商業(yè)地產(chǎn)在資金的投入和沉淀上要求很高，在專業(yè)團(tuán)隊(duì)及管理人才的儲(chǔ)備上也備受考量，而地段及區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力更是直接影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵一環(huán)，當(dāng)前許多的商業(yè)地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生也是忽略這關(guān)鍵一環(huán)，沒(méi)有充分的結(jié)合市場(chǎng)需求及市場(chǎng)消費(fèi)力。

其次，商業(yè)地產(chǎn)后期的打造、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等方面也是至關(guān)重要的。目前，很多國(guó)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)一味的去復(fù)制模仿優(yōu)質(zhì)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，從招商的角度出發(fā)一味的去選擇一些大型的品牌連鎖，忽略了商業(yè)特色及市場(chǎng)需求的打造，這樣很多的項(xiàng)目就面臨著發(fā)展空間有限的困境。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在著手商業(yè)項(xiàng)目時(shí)更應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)從項(xiàng)目的發(fā)展空間考慮，去量身定做符合市場(chǎng)需求的商業(yè)項(xiàng)目，單純的復(fù)制未必可行。

看好上海商業(yè)地產(chǎn)前景

有關(guān)上海今年商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)樂(lè)總表示整體比較的看好，從宏觀方面講，隨著“十二五”規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施和完善，上海作為國(guó)際金融中心及國(guó)際海運(yùn)港口，機(jī)遇和發(fā)展是不言而喻的；從微觀方面上海的城市結(jié)構(gòu)而言，上海屬于外來(lái)人口導(dǎo)入城市，國(guó)際化程度很高，這樣對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是利好。

另外值得注意的是商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分的兩個(gè)方向，一個(gè)是專業(yè)市場(chǎng)，面臨電子商務(wù)的蓬勃興起，專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)要考慮受電商業(yè)務(wù)沖擊的承受力度。另一個(gè)是偏遠(yuǎn)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能住宅的開發(fā)已經(jīng)比較成熟，但是實(shí)際人口的導(dǎo)入?yún)s往往比較的稀疏，這樣對(duì)該區(qū)域內(nèi)的大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展來(lái)說(shuō)也是一定的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，以上是樂(lè)總對(duì)今年有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的一些專業(yè)性的分析建議。

光啟城提升宜山路商圈的品質(zhì)

近期入市的光啟城項(xiàng)目，樂(lè)總表示作為大上海唯一三線疊加的軌交物業(yè)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也相對(duì)突出，屬于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的前景向好的項(xiàng)目。首先是地鐵上蓋這樣優(yōu)質(zhì)的硬性條件，如新鴻基，香港商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大，它的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都是地鐵上蓋物業(yè)或者是鄰近地鐵物業(yè)，光啟城的這點(diǎn)的硬性優(yōu)勢(shì)凸顯無(wú)疑。另上海地鐵平均每天運(yùn)載人次約500萬(wàn)-600萬(wàn)，而光啟城所處3號(hào)線、4號(hào)線、9號(hào)線交匯站點(diǎn)之上，人流量的聚集不言而喻。

其次，光啟城作為宜山路商圈大型的商業(yè)綜合體，能滿足該區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公、生活休閑等全方位的需求，在品質(zhì)的打造上較之前該區(qū)域的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也是一種提升，帶動(dòng)了整個(gè)宜山路商圈的發(fā)展。

再次，光啟城本身產(chǎn)品力度的提升上投入也相對(duì)較大，較一般的寫字樓，它在硬件設(shè)置方面都采用了國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)裝配，包括通訊系統(tǒng)、安保的消防系統(tǒng)等。而分層供氧的新風(fēng)系統(tǒng)也從節(jié)能環(huán)保的角度為辦公人群考慮，屬于國(guó)內(nèi)寫字樓少有的創(chuàng)新性實(shí)現(xiàn)。另外在車位配比等方面的實(shí)實(shí)在在站在用戶的角度去思考設(shè)計(jì)，非常的人性化。

光啟城從實(shí)際出發(fā)提供便捷服務(wù)

作為商業(yè)地產(chǎn)的資深人士，樂(lè)總也對(duì)光啟城的后期運(yùn)營(yíng)管理提出了寶貴的意見，在招商方面光啟城應(yīng)該把握軌交消費(fèi)快速便捷的理念，控制好各類業(yè)態(tài)的配比，為該區(qū)域的消費(fèi)人群提供實(shí)實(shí)在在的服務(wù)。在商業(yè)管理方面做好專業(yè)人才儲(chǔ)備和培育的意識(shí)，盡快培養(yǎng)出一部分團(tuán)隊(duì)管理的骨干，更好去運(yùn)營(yíng)和推廣項(xiàng)目。辦公樓方面，著眼于后期的物業(yè)管理保障，為商務(wù)人士實(shí)現(xiàn)理想化的辦公場(chǎng)所。也希望光啟城從更多方面有更好的發(fā)展，成為徐匯區(qū)的又一標(biāo)桿型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。

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