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摘要：“住宅與商業(yè)地產(chǎn)仿佛成了天平的兩端，持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控‘壓低’了住宅這端就‘抬高’了商業(yè)地產(chǎn)那端，大批資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
“住宅與商業(yè)地產(chǎn)仿佛成了天平的兩端，持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控‘壓低’了住宅這端就‘抬高’了商業(yè)地產(chǎn)那端，大批資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近1萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)達(dá)35%。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)齊升也吸引了眾多標(biāo)桿房企持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)投資比重�！�

值得注意的是，滬上商業(yè)地產(chǎn)存量已悄然囤積至上千萬(wàn)平方米，不少區(qū)域需要漫長(zhǎng)的消化周期。專(zhuān)業(yè)人士坦言，雖然從大環(huán)境來(lái)看，上海商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，但商業(yè)地產(chǎn)主要依托于運(yùn)營(yíng)來(lái)盈利的產(chǎn)品屬性決定了不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)洗牌在所難免。

天量存貨

金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月28日，上海商業(yè)地產(chǎn)的存量達(dá)到1110.23萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓4770511平方米，商鋪6331837平方米。

從環(huán)線分布來(lái)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓存量有1906527平方米；外郊環(huán)有1240738平方米，比內(nèi)中環(huán)480257平方米和中外環(huán)635481平方米的存量總和還要大。外郊環(huán)商鋪存量有2957854平方米，郊環(huán)外有1240738平方米，外環(huán)線外存量占總量的65.22%。

“上海商業(yè)地產(chǎn)存量比去年同期出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)�！庇油䴔C(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)告訴記者，寫(xiě)字樓可售總量比2011年同期的4286451平方米增加了11.29%，商鋪可售總量比2011年同期的5777791平方米增加了9.59%。而2011年上海辦公和商鋪類(lèi)物業(yè)月均銷(xiāo)售量分別為152736平方米、155236平方米，以此水平估算，上�，F(xiàn)有可售辦公物業(yè)需要31.23個(gè)月，商鋪需要40.79個(gè)月消化。由此可見(jiàn)，即便考慮部分掛牌物業(yè)實(shí)際為開(kāi)發(fā)商持有，滬上商業(yè)地產(chǎn)總體供大于求的情況也已十分明顯。

上海乘星行總經(jīng)理李驍分析了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的原因：首先，2010年開(kāi)始的主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控使部分資金轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱。其次，同期（2010-2011年）上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，住宅用地比例下降，商業(yè)用地比例提升，受此影響，滬上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。此外，跨國(guó)公司不斷加大投資力度，這也提振了開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，大力開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)大幅提升。

分化明顯

值得一提的是，滬上商業(yè)地產(chǎn)存量的消化速率差距顯著。

德佑地產(chǎn)報(bào)告稱(chēng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)消化周期最長(zhǎng)的區(qū)域是郊環(huán)外，達(dá)到59.1個(gè)月，而內(nèi)中環(huán)需要消化23.7個(gè)月。商鋪方面，消化周期最長(zhǎng)的是內(nèi)環(huán)內(nèi)，需要70.6個(gè)月，消化周期最短的郊環(huán)外也需要39.1個(gè)月。

德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟向記者介紹，雖然滬上商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體上處于供大于求的狀態(tài)，但不同區(qū)域的市場(chǎng)消化速度有著明顯的區(qū)別，甚至?xí)芯植抗┎粦?yīng)求的情況。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，長(zhǎng)寧區(qū)消化速度最快，目前寫(xiě)字樓存量?jī)H9.8萬(wàn)平方米，按照去年以來(lái)的月均成交量，只需9個(gè)多月即能消化。去年5月份，新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心就被SOHO中國(guó)收購(gòu)，其中寫(xiě)字樓部分面積達(dá)10萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化速度可見(jiàn)一斑。

商鋪方面，消化周期最短的為原盧灣區(qū)，僅需17.5個(gè)月。該區(qū)域商鋪存量?jī)H4.6萬(wàn)平方米，在全市范圍內(nèi)僅稍高于靜安區(qū)。原盧灣區(qū)商鋪存量主要集中在打浦橋板塊的金玉蘭廣場(chǎng)和綠地浦暉國(guó)際中心，而傳統(tǒng)商圈淮海中路板塊存量趨近于零。去年以來(lái)，原盧灣區(qū)的商鋪成交全部來(lái)自于被整購(gòu)的華麗家族匯景天地裙樓部分，成交面積接近4萬(wàn)平方米。

同昌盛業(yè)高級(jí)經(jīng)理何曄曠分析稱(chēng)，商業(yè)氛圍以及單一項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況決定了其消化速度。商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的不同，住宅最看重的是地段，商業(yè)地產(chǎn)則更看重運(yùn)營(yíng)，地段因素反而屈居第二。相同地段內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)的關(guān)系導(dǎo)致租金、出租率存在差距的案例比比皆是。位于建國(guó)中路的八號(hào)橋二期項(xiàng)目，其對(duì)面就是智造局二期，兩者屬于相同類(lèi)別的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，但因?yàn)閷?xiě)字樓內(nèi)部經(jīng)營(yíng)完善度的不同，前者的租金比后者足足高出一倍。

“由此可見(jiàn)，商業(yè)項(xiàng)目從定位，到招商，再到后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)的成熟度都直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，加上不同區(qū)域的商業(yè)氛圍存在差距，消化速度也因此不同。” 何曄曠說(shuō)。

陸騎麟強(qiáng)調(diào)，未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)的分化程度會(huì)日益加大。首先，市中心土地的稀缺性將逐步顯現(xiàn)，市中心新建的商業(yè)項(xiàng)目日益減少，價(jià)格會(huì)逐漸上升，成為機(jī)構(gòu)投資者整購(gòu)的對(duì)象。而外圍區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目隨著大量開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)會(huì)越發(fā)嚴(yán)重，并且外圍區(qū)域的消費(fèi)能力不足，也勢(shì)必會(huì)限制商業(yè)地產(chǎn)的出租率、租金價(jià)格和升值空間。

租金上漲

持續(xù)上揚(yáng)的租金無(wú)疑是眾多開(kāi)發(fā)商盯緊商業(yè)市場(chǎng)的原因之一。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金持續(xù)上漲，從原來(lái)的人民幣6.7元/平方米/天左右上升到人民幣8.3元/平方米/天左右。商鋪市場(chǎng)也是如此， 戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年初，上海商鋪平均租金為50.76元/平方米/天，到了今年年初，平均租金已經(jīng)達(dá)到了54.66元/平方米/天。

商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國(guó)自2009年8月從大摩手中收購(gòu)東海廣場(chǎng)以來(lái)，至今在上海已擁有10個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)收購(gòu)資金超過(guò)230億元。

SOHO中國(guó)CEO張欣4月2日在博鰲亞洲論壇接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，目前商業(yè)地產(chǎn)的基本面非常好，租金在去年第四季度都有增長(zhǎng)，北京、上海兩地增長(zhǎng)達(dá)50%以上。

“我做地產(chǎn)那么多年，都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)那么好的時(shí)候�！睆埿辣硎�，若有放松銀根的行動(dòng)，資金仍會(huì)持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，上海的寫(xiě)字樓租金持續(xù)上升，租金回報(bào)率已經(jīng)超過(guò)10%，比香港要高出不少，因此集團(tuán)未來(lái)將繼續(xù)集中發(fā)展上海及北京等城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

戴德梁行華東區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管、董事傅翀宇指出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)客戶的需求仍然保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，大公司不斷在擴(kuò)張兼并，中小型公司在持續(xù)進(jìn)入上海市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上，滬上寫(xiě)字樓的租金在未來(lái)還將穩(wěn)步上升。

戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓部董事沈潔也表示，甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品趨于成熟，不斷給客戶帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的辦公體驗(yàn)，這也是租金持續(xù)上漲的重要原因。

面臨洗牌

巨大的存量和極有可能面臨的漫長(zhǎng)去化周期都沒(méi)能阻擋房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。除商業(yè)地產(chǎn)巨頭之外，住宅開(kāi)發(fā)商三大巨頭萬(wàn)科、保利和金地均表示公司將增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例，包括龍湖、仁恒、恒大等著名開(kāi)發(fā)商也提高了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，相繼宣布增加相關(guān)投資的意向。

在各大房企大張旗鼓地加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一次大的洗牌。

陸騎麟認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)整體供大于求，這對(duì)于一些原本升值潛力較差的外圍區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目更是雪上加霜。在此背景下，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是中小投資者都更需謹(jǐn)慎，應(yīng)該詳盡考慮自身資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)以及地段、人流、消費(fèi)能力。

李驍指出，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題顯而易見(jiàn)：首先，商業(yè)地產(chǎn)屬于地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)大的分支，有其自身的特性，政策不應(yīng)該一刀切，也不應(yīng)該以住宅模式來(lái)套商業(yè)地產(chǎn)；其次，房企集體進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)，項(xiàng)目良莠不齊，一些項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)面臨窘境；再次，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足，很多開(kāi)發(fā)商仍然以住宅的思路來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，重銷(xiāo)售而輕經(jīng)營(yíng)，最終將導(dǎo)致項(xiàng)目失��；最后，人才短缺是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，也是很多公司擴(kuò)張的短板所在�！吧虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷一些波動(dòng)，迎來(lái)一次大的洗牌�！崩铗斦f(shuō)。

黃志堅(jiān)則從投資角度提出預(yù)警，“商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商未必能夠玩得轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。如果僅僅因?yàn)樽≌袌?chǎng)面臨嚴(yán)厲調(diào)控而一窩蜂轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，可能危險(xiǎn)性更大�！�

黃志堅(jiān)表示，對(duì)于中小投資者而言，買(mǎi)進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)后再出手時(shí)所需要付出的稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。特別是商鋪類(lèi)地產(chǎn)，人氣不足或者位置不好，其經(jīng)營(yíng)效益就差。如果事先沒(méi)有充分對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，很容易“買(mǎi)進(jìn)即被套”。

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