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住宅市場(chǎng)遭遇限購(gòu)以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一直是資金追逐的對(duì)象。‘不限購(gòu)’也成了不少項(xiàng)目的賣點(diǎn)。2011年上海商辦物業(yè)成交量中，SOHO類型物業(yè)占了六成。從今年年初的數(shù)據(jù)來(lái)看，商辦項(xiàng)目的成交量穩(wěn)步回升，尤其是低總價(jià)小戶型的SOHO、LOFT類項(xiàng)目表現(xiàn)更為搶眼。

同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉指出，小面積、低總價(jià)，兼具居住功能的辦公產(chǎn)品，具有門檻低、租金收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，一直都是剛需市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)。但此類產(chǎn)品戶型往往較為單一，水電、煤氣及物業(yè)管理費(fèi)用較高，且交易費(fèi)率高導(dǎo)致流動(dòng)性差，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

領(lǐng)先市場(chǎng)成交

上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第一周（4月2日-8日），上海寫字樓共成交205套、14342平方米，環(huán)比有所下降；但是，商住樓表現(xiàn)搶眼，寫字樓成交面積前十名均為商住項(xiàng)目。

從成交排行榜來(lái)看，位于楊浦新江灣城的三湘未來(lái)海岸以59套、2926平方米的成績(jī)，位居寫字樓成交面積的榜首，位于普陀長(zhǎng)征的金沙商務(wù)廣場(chǎng)和位于奉賢南橋的卓越世紀(jì)中心分別居于二、三位。

搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師張銀萍表示，今年春節(jié)后商住樓成交持續(xù)升溫，近期更是成交活躍，除了綠地領(lǐng)海、上置美蘭優(yōu)湖、海倫國(guó)際等持續(xù)成交活躍的商住樓以外，新開盤項(xiàng)目的成交同樣奪人眼球，成交結(jié)構(gòu)以小戶型為主。

數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓成交量穩(wěn)步回升，2月成交套數(shù)環(huán)比上升42.9%；3月份更是環(huán)比翻番，成交套數(shù)環(huán)比上升約130%，成交面積環(huán)比上升超過(guò)200%。

從一季度的成交面積排名來(lái)看，前十項(xiàng)目中半數(shù)為商住樓，分別為涼城地區(qū)中心、卓越世紀(jì)中心、綠地領(lǐng)海、風(fēng)尚天地、上置美蘭優(yōu)湖等，其中多個(gè)項(xiàng)目多次進(jìn)入周或月度成交面積前十名。

張銀萍指出，正是限購(gòu)的延續(xù)刺激了商住樓項(xiàng)目的成交。

低價(jià)主導(dǎo)市場(chǎng)

“不限購(gòu)”固然是多數(shù)商住樓的賣點(diǎn)，但事實(shí)證明，唯有絕對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格，才是項(xiàng)目撬動(dòng)市場(chǎng)的法寶。

來(lái)自金豐易居&佑威研究中心的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)一季度，上海寫字樓共計(jì)成交87億元，成交均價(jià)為29481元/平方米。4月第一周，寫字樓共計(jì)成交約2.5億元，環(huán)比減少89.8%；成交均價(jià)僅為19266元/平方米，環(huán)比下跌幅度超過(guò)35%。

熱銷案例的成交價(jià)格恰恰反映了上海寫字樓價(jià)格的整體趨勢(shì)，尤其是小面積商住樓。

三湘未來(lái)海岸4月7日推出空間挑高的SOHO房源，在兩天時(shí)間成交59套，成交均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米；同樣成交順利的卓越世紀(jì)中心的成交均價(jià)僅有15000元/平方米。

均價(jià)走低，也意味著更多商住項(xiàng)目將具備更有競(jìng)爭(zhēng)力的低總價(jià)。多數(shù)商住樓賦予了SOHO或LOFT的概念，有4.5米甚至更高的層高，空間可以分割為兩層，從而體現(xiàn)附加值。

據(jù)了解，4月第一周成交前十名的商住樓中，便有多個(gè)是“買一層送一層”的SOHO或LOFT項(xiàng)目。其中，綠地領(lǐng)海二期目前在售SOHO戶型主力面積為55-74平方米，挑高4.5米，均價(jià)11000元/平方米，折合最低總價(jià)只有60萬(wàn)元，最高總價(jià)也不超過(guò)82萬(wàn)元。中信虹港名庭在售LOFT酒店式公寓，層高4.5米，空間可自由分割，盡管位居四川北路內(nèi)環(huán)內(nèi)地段，均價(jià)卻僅有2.68萬(wàn)元/平方米。

張宏偉認(rèn)為，小面積的SOHO、LOFT或酒店式公寓等商住項(xiàng)目，往往層高較高，能夠分割為兩層使用，總價(jià)較低，且有附加面積贈(zèng)送，是促成這類項(xiàng)目熱銷的主要原因。

商住雙重屬性

SOHO、LOFT這類商住項(xiàng)目的購(gòu)買群體多為首次置業(yè)的剛性需求者。

正如三益中國(guó)院長(zhǎng)高棟所說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)SOHO或LOFT等商辦性質(zhì)項(xiàng)目，多是按照“變相住宅”的功能進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)的，總價(jià)低，盡管建筑面積小，實(shí)際使用面積卻可以有所拓展，滿足了不少總價(jià)承受能力弱的剛性需求者。

不過(guò)，張宏偉提醒，這類物業(yè)在居住方面存在一定的缺陷，往往沒(méi)有通煤氣，水電費(fèi)基本按照商用價(jià)格計(jì)算，物業(yè)管理費(fèi)較高，使得購(gòu)房者在后期投入的居住成本會(huì)相對(duì)較高。購(gòu)房者需要根據(jù)實(shí)際情況在前期房?jī)r(jià)和后期成本之間加以權(quán)衡。

這類產(chǎn)品吸引了不少的剛需，也不乏投資性需求的存在。此前曾多次有媒體報(bào)道稱，限購(gòu)之下，尋求資產(chǎn)保值的投資者不得不把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向標(biāo)的額相對(duì)較小、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的酒店式公寓等商住性質(zhì)物業(yè)。

SOHO中國(guó)以投資開發(fā)或整購(gòu)散賣商辦物業(yè)而聞名，其不少項(xiàng)目亦為SOHO類型。關(guān)于其購(gòu)買者和投資者群體，該公司CEO張欣在2011年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，SOHO中國(guó)不向消費(fèi)者而是向投資者出售產(chǎn)品，這些人是富裕的私人投資者，看中的是租金收益和資產(chǎn)升值，購(gòu)買是為了長(zhǎng)期持有，而并非快速買進(jìn)賣出。

因此，張欣認(rèn)為SOHO中國(guó)不應(yīng)該被認(rèn)定為地產(chǎn)開發(fā)商，而應(yīng)該是資產(chǎn)管理公司。

當(dāng)然，要獲得穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)升值，有賴于良好的物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和其他形態(tài)物業(yè)的互動(dòng)助推作用。

前景說(shuō)法不一

商住項(xiàng)目的熱銷直接反映了市場(chǎng)的接受度和購(gòu)買力，但對(duì)于這類項(xiàng)目的發(fā)展前景，業(yè)界說(shuō)法不一。

上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤告訴記者，過(guò)去不少辦公性質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目以“打擦邊球”的形式，包裝成住宅來(lái)銷售，但其本身的商住性質(zhì)、物業(yè)形態(tài)乃至消防驗(yàn)收等方面，都可能存在一定的局限。這種局限造成的一些問(wèn)題是相關(guān)部門不愿看到的，因此未來(lái)這類項(xiàng)目的立案獲批會(huì)越來(lái)越難。審批難，必然會(huì)導(dǎo)致未來(lái)供應(yīng)量的減少，這對(duì)于當(dāng)前的存量項(xiàng)目，則一定程度上是利好。

高棟也對(duì)商住項(xiàng)目持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度：看好這類產(chǎn)品在一線城市的發(fā)展前景，二三線城市則有些擔(dān)憂。

張宏偉則表示，不同的階段有不同的發(fā)展機(jī)會(huì)，而市場(chǎng)供應(yīng)和成交，最終將由需求來(lái)決定。這類小戶型商住項(xiàng)目的未來(lái)前景，首先看政策，其次依賴于市場(chǎng)認(rèn)知度的演進(jìn)和需求量的變化。

東方早報(bào)：從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)講，諸如SOHO、LOFT等產(chǎn)品的功能主要體現(xiàn)在哪些方面？

高棟：LOFT強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)，SOHO強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上往往將兩者混淆。

LOFT通常是空間挑高的小戶型，預(yù)留加層的位置供業(yè)主后期自由布局，但與開發(fā)商傳統(tǒng)的做好預(yù)制板留出樓梯通道的“復(fù)式”結(jié)構(gòu)不同，LOFT的高層空間變化豐富，可根據(jù)使用者的需求和喜好隨意設(shè)計(jì)，功能主要體現(xiàn)在開敞的空間、自由組合的復(fù)式結(jié)構(gòu)、私密性低的開放環(huán)境。

SOHO代表了一種“在家辦公”的工作方式，本身就是住宅觀念的延伸，可居住，也可是挑高的復(fù)式結(jié)構(gòu)。但SOHO又融入了諸多寫字樓的硬件設(shè)施，因此是一種兼具居家辦公的物業(yè)形態(tài)，功能主要體現(xiàn)在靈活的辦公空間、完善的商務(wù)設(shè)施和商住互補(bǔ)的復(fù)合功能。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，LOFT和SOHO的土地屬性基本以商辦土地為主，但其產(chǎn)品基本上都是按照“變相住宅”的功能進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后冠以“SOHO”和“LOFT”之名。

東方早報(bào)：這類產(chǎn)品的市場(chǎng)前景如何？對(duì)于開發(fā)商投資開發(fā)這類產(chǎn)品，有何建議？ 

高棟：對(duì)于市場(chǎng)前景，個(gè)人持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。在一線城市，人員流動(dòng)頻繁，這類介于住宅（長(zhǎng)期居�。┖途频辏ǘ唐诰幼。┲g的產(chǎn)品，能夠滿足大量外企人士、外派員工等的居住需求；而且已形成了眾多成熟的酒店管理公司進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理，出租方能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)。尤其是中小戶型，投資成本低，出租方式靈活，空置期短，投資收益高。

而二三線城市，由于并不具備一線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)屬性，此類產(chǎn)品并不具備中短期穩(wěn)定的消費(fèi)需求，而產(chǎn)品在功能上和住宅產(chǎn)品又幾乎沒(méi)有差別，卻缺少一些住宅必備的生活設(shè)施，且居住成本遠(yuǎn)高于普通住宅，風(fēng)險(xiǎn)較高。

開發(fā)商投資開發(fā)這類產(chǎn)品，首先要明確產(chǎn)品類型，尤其是要了解當(dāng)?shù)刭I家的需求，切忌照搬經(jīng)驗(yàn)盲目樂(lè)觀開發(fā)。其次要洞悉政策變化，重點(diǎn)關(guān)注各地對(duì)于此類商業(yè)產(chǎn)品分割銷售的限制政策，了解相關(guān)規(guī)劃房產(chǎn)部門對(duì)于此類產(chǎn)品的解釋說(shuō)明。另外，這類產(chǎn)品后期物業(yè)管理服務(wù)較為重要。良好的物業(yè)管理服務(wù)，將直接提升物業(yè)價(jià)值。

租售模式取決于定位東方早報(bào)：成熟市場(chǎng)上，SOHO、LOFT等類商業(yè)辦公產(chǎn)品的做法是什么樣的？中國(guó)市場(chǎng)的做法又如何？ 

梁美芬：SOHO、LOFT等最早起源于美國(guó)等西方國(guó)家，美國(guó)紐約SOHO AREA地區(qū)就是由舊區(qū)改造、舊廠房改造而來(lái)的。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與其他國(guó)家有所不同，需求層次呈多元化局面。就商業(yè)辦公來(lái)說(shuō)，除了金融類等傳統(tǒng)行業(yè)，需要標(biāo)準(zhǔn)辦公之外，研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)等行業(yè)，對(duì)于工業(yè)與辦公結(jié)合的需求也較大。實(shí)際上，不同的市場(chǎng)需求，衍生了不同的產(chǎn)品類型。

所謂SOHO、LOFT，也并不一定全部都要做出夾層，關(guān)鍵在于空間感。諸如研發(fā)、設(shè)計(jì)等輕資產(chǎn)行業(yè)以及新興服務(wù)行業(yè)，對(duì)于空間的要求會(huì)較多。

從投資開發(fā)角度來(lái)說(shuō)，在土地成本較高的區(qū)域，開發(fā)商一般不會(huì)做這類產(chǎn)品，這類產(chǎn)品的位置大概是在CBD 10公里以外的區(qū)域。

東方早報(bào)：對(duì)于目前市場(chǎng)上SOHO、LOFT產(chǎn)品多以分割出售為主的情況如何看？ 

梁美芬：市場(chǎng)的特點(diǎn)及開發(fā)商定位，決定了產(chǎn)品會(huì)有不同的租售模式。SOHO、LOFT的租售模式本身取決于開發(fā)商的發(fā)展導(dǎo)向，究竟是看中長(zhǎng)期持有回報(bào)，還是短期資金回報(bào)，以及企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目本身的定位。標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓同樣也有租售，其實(shí)并無(wú)二致。

中國(guó)市場(chǎng)不少不同規(guī)模的企業(yè)也都希望能夠持有物業(yè)，實(shí)現(xiàn)辦公的便利，并分享物業(yè)成長(zhǎng)帶來(lái)的增值，由此市場(chǎng)產(chǎn)生了購(gòu)買的需求。

東方早報(bào)：此類產(chǎn)品的發(fā)展前景如何？

梁美芬：此類產(chǎn)品的前景關(guān)鍵要看區(qū)域市場(chǎng)空間、產(chǎn)業(yè)支撐和基礎(chǔ)配套等，實(shí)際上這三個(gè)方面是相輔相成的。

以安亭為例，圍繞汽車行業(yè)大力發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)，不少研發(fā)、設(shè)計(jì)的中小型聚集于此。而該區(qū)域傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品雖有供應(yīng)，但滿足空間感需求的SOHO、LOFT較為缺乏，崇邦集團(tuán)正是出于這種想法，在嘉亭大廈做LOFT以滿足需求。

存量LOFT突顯稀缺性東方早報(bào)：卓越世紀(jì)中心LOFT產(chǎn)品取得良好的市場(chǎng)反應(yīng)，能否介紹一下經(jīng)驗(yàn)？

鄧明霞：在過(guò)去多年的發(fā)展中，卓越集團(tuán)商住類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)并不豐富，我們也希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目有新的嘗試和突破。

卓越集團(tuán)在長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間里，對(duì)產(chǎn)品本身的尺度、空間感、舒適性等方面展開調(diào)研和探索。LOFT最大的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)就在于其空間感。卓越試圖尋找并為其未來(lái)使用者提供最為合適和最為理想的空間尺度。實(shí)際上，在上海相關(guān)的政府規(guī)范和要求極為嚴(yán)格，要在既定的框架之內(nèi)做活，做出亮點(diǎn)，實(shí)非易事。

除了空間感，LOFT作為居住功能更為突出的商住產(chǎn)品，盡管其面積小，但同樣要求舒適度。舒適度首先體現(xiàn)在空間的布局，其次是功能的設(shè)置。卓越南橋項(xiàng)目實(shí)際面積超過(guò)90平方米的單元都設(shè)置了上下兩個(gè)衛(wèi)生間。尤其是隔層上的衛(wèi)生間由于其隔層結(jié)構(gòu)較薄、承重較輕等，設(shè)立的衛(wèi)生間往往會(huì)出現(xiàn)滲漏等問(wèn)題。卓越通過(guò)反復(fù)試驗(yàn)研究，解決了這一問(wèn)題。

東方早報(bào)：卓越做LOFT的初衷是什么？如何看待這類產(chǎn)品的市場(chǎng)前景？

鄧明霞：產(chǎn)品類型選擇與定位，離不開其所在區(qū)位的市場(chǎng)需求。卓越世紀(jì)中心所處的南橋畢竟還是新城，當(dāng)前仍相對(duì)處于起步階段，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年之內(nèi)發(fā)展才會(huì)逐步成熟。地塊本身的用地性質(zhì)決定了必須以商辦物業(yè)為主，正是考慮到區(qū)域內(nèi)辦公氛圍相對(duì)缺乏、辦公市場(chǎng)需求容量不足、市場(chǎng)接受度有待推敲等，卓越才決定適量減少純辦公類產(chǎn)品、加入兼具居住辦公的LOFT產(chǎn)品的開發(fā)。

此類產(chǎn)品過(guò)往幾年在國(guó)內(nèi)取得了較大發(fā)展，但不可否認(rèn)的是，也出現(xiàn)了一些后期管理等問(wèn)題，令相關(guān)部門在這方面的審批和規(guī)劃上有了新的調(diào)整。未來(lái)這類小面積LOFT商住項(xiàng)目的審批難度會(huì)日漸加大，這也將直接導(dǎo)致這類產(chǎn)品供應(yīng)量會(huì)逐步萎縮，而存量產(chǎn)品的稀缺性將更為突出。

風(fēng)險(xiǎn)在于產(chǎn)品本身

東方早報(bào)：從市場(chǎng)成交來(lái)看，SOHO類商住物業(yè)的買家主要是哪類？吸引購(gòu)買的因素有哪些？

沈潔：根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年近六成的成交商辦物業(yè)屬于SOHO類型。尤其是住宅限購(gòu)以來(lái)，商辦類物業(yè)的成交更為明顯。

實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)品的需求具有多樣性，不同的產(chǎn)品類型滿足不同市場(chǎng)的需求。不少投資者是中小企業(yè)的企業(yè)主，購(gòu)買物業(yè)也多為自用，投資與自用的功能均有。以普陀靠近內(nèi)環(huán)線的部分物業(yè)為例，多是江浙或上海本地的中小企業(yè)，這也與區(qū)域行業(yè)構(gòu)成不無(wú)關(guān)系。

最吸引買家的首先是價(jià)位。這類產(chǎn)品往往總價(jià)較低，能夠承受的客戶群體較廣。其次，產(chǎn)品的未來(lái)租戶相對(duì)穩(wěn)定，盡管管理成本相對(duì)高，但租金的回報(bào)也較為可觀，尤其是近兩年，商辦物業(yè)的租金表現(xiàn)要優(yōu)于住宅類產(chǎn)品。一些成熟的中高端投資客，更看中長(zhǎng)期的租金回報(bào)和資產(chǎn)保值升值。

東方早報(bào)：此類產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)表現(xiàn)在哪些方面？是否看好此類產(chǎn)品的市場(chǎng)前景？

沈潔：風(fēng)險(xiǎn)在于產(chǎn)品本身，購(gòu)買者要根據(jù)需求甄別和判斷物業(yè)價(jià)值。當(dāng)前市場(chǎng)上，有些開發(fā)商套現(xiàn)的目的性較強(qiáng)，且項(xiàng)目后續(xù)資源配套不足，產(chǎn)品細(xì)節(jié)不夠精致，這種產(chǎn)品勢(shì)必會(huì)對(duì)未來(lái)出租帶來(lái)影響，投資者務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。

此外，當(dāng)前市場(chǎng)上此類產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為突出，判斷其前景，要與區(qū)域發(fā)展階段和市場(chǎng)需求相結(jié)合。以嘉定江橋地區(qū)為例，該區(qū)域目前尚未有大企業(yè)進(jìn)駐，主要聚集了一定數(shù)量的中小型企業(yè)，因此該地區(qū)對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)辦公的需求相對(duì)較少，而SOHO辦公、LOFT商住等產(chǎn)品的需求量會(huì)比較多。符合區(qū)域需求的供應(yīng)，才是有效供應(yīng)，才能實(shí)現(xiàn)交易�；趨^(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚、基于行業(yè)內(nèi)生性需求的市場(chǎng)，才是健康、有前景的市場(chǎng)。

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