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摘要：房地產的發(fā)展方向以及相關資本正在逐漸從之前高速推進的住宅市場向其他政策比較寬松、回報更加穩(wěn)定的領域轉移，比如商業(yè)地產、工業(yè)地產等。
房地產的發(fā)展方向以及相關資本正在逐漸從之前高速推進的住宅市場向其他政策比較寬松、回報更加穩(wěn)定的領域轉移，比如商業(yè)地產、工業(yè)地產等。

如果要我預測2012年的房地產市場，我認為商業(yè)地產、工業(yè)地產的繼續(xù)崛起是一個很有把握的趨勢。然而，在2010年到2011年這兩年，由于宏觀調控對住宅地產的擠出效應和各地方城市加大城市基礎投資的沖動，帶來各路資金紛紛涌入，二三線城市的商業(yè)地產泡沫顯然正在形成。

在目前的宏觀經濟背景特別是住宅市場受到空前調控的形勢之下，房地產在整個經濟貢獻中所占的比重在逐漸減弱。目前中國經濟的增幅也在放緩，在這樣的情況下，房地產的發(fā)展方向以及相關資本也在逐漸從之前高速推進的住宅市場向其他政策比較寬松、回報更加穩(wěn)定的領域轉移，比如商業(yè)地產、工業(yè)地產等。

開發(fā)商尋求理性投資回報

房地產產品不只是一個具有可居住性質的生活必需品，其更多地具有投資屬性，這就涉及到如何合理分配國家資源的問題。比如目前正在大力建設的保障房，出發(fā)點是好的，但將來如何進行使用和分配，是租是售，以及怎樣合理監(jiān)管，將會是一個難點。保障房的規(guī)劃是由中央層面來制訂的，但執(zhí)行卻是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延續(xù)之前土地財政模式，背負的壓力很大，在當前的形勢下就可能引發(fā)一系列的問題。

目前一些三四線城市在政策“遺忘”之下，房價大漲。日前國家的限購政策再次加碼，限購城市也將進一步擴大，這將會是今明兩年的政策基調，短期內不會改變，國家層面控制房價的決心也不會動搖。這就迫使開發(fā)商去尋求一些其他的出口，因此從去年第二季度開始，很多開發(fā)企業(yè)就開始轉向商業(yè)地產，特別是在二三線城市一些發(fā)展相對較快的區(qū)域，零售業(yè)、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)都受到很大關注。而今年上半年開始，工業(yè)地產也漸成熱點。

商業(yè)地產和工業(yè)地產與住宅最大的不同在于，前二者具有生產資料屬性，可作為載體，通過經營獲得企業(yè)價值的提升。因此，進入商業(yè)地產和工業(yè)地產領域，對專業(yè)性的要求也更高，除了位置的選擇，后期的經營也非常重要。在經濟發(fā)展的過程中，隨著市場需求的增加，商業(yè)及工業(yè)房地產的投資價值也將會逐步增值。一個商業(yè)地產項目的成功，至少需要三年的時間。因此它不會像住宅項目那樣大起大落，投資增值相對比較穩(wěn)健，回報也更加理性。像去年和今年，整個商業(yè)地產市場的價格都是在持續(xù)上漲的。

二三線城市商業(yè)地產泡沫初顯

目前在一線城市，商業(yè)地產中城市綜合體、寫字樓、零售業(yè)、復式公寓酒店等業(yè)態(tài)近一兩年都呈現出良性的發(fā)展態(tài)勢，在北京、上海這些城市，需求量都非常大，租金的增長率也在成倍增加。我認為至少在未來三年之內，這樣的發(fā)展勢頭是不會改變的。而在二線城市，商業(yè)地產中發(fā)展較好的是零售業(yè)和酒店，寫字樓則相對較弱。寫字樓開發(fā)量比較大，對服務業(yè)支撐力度的要求也比較高，在一些二線城市尚未形成很好的產業(yè)支柱的情況下，寫字樓這一市場很難消化。比如天津，今年大約將有100萬平方米的寫字樓入市，但一年下來能夠消化的量也就在20萬平方米左右，剩下的體量如何消化？因此在二線城市，寫字樓市場的風險還是比較大的。

目前二三線城市商業(yè)地產特別是零售業(yè)存在著很大的機會。人們的購買力在逐漸增強，消費模式也在悄然發(fā)生著變化。零售業(yè)現在逐漸從百貨商場走向購物中心的模式，越來越多的開發(fā)商看到了萬達、中糧、華潤這些企業(yè)的成功并進行借鑒，但必須要警惕其中的風險，特別是定位和運營的風險。因為很多開發(fā)商并不專業(yè)，對于這一業(yè)態(tài)的結構、人流甚至消費模式都沒有進行深入的了解，特別是由住宅市場轉向商業(yè)尤其是零售業(yè)市場，其中的風險和難度很大。目前民間資本也在紛紛涌向這一領域，因此二三線城市也要警惕商業(yè)地產泡沫。

工業(yè)地產需政府主導

談到工業(yè)房地產，各地方政府在招商時都會有一個相關要求，特別是很多比較大的二線城市都開始“退二進三”，以前一些生產型的產業(yè)開始轉入服務性、研發(fā)性的領域，而這些任務就會落到地方政府招商局等職能部門頭上，市場需求很高。在未來，服務外包、工業(yè)寫字樓研發(fā)、呼叫中心這類業(yè)態(tài)將成為工業(yè)地產中的熱點。另外，物流這一塊需求量也很大，現在網購非常流行，像阿里巴巴、淘寶網、京東商城等供應量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一兩年這類業(yè)態(tài)的租金變化并不大，這類土地的地價也就相對便宜。加上目前真正進入工業(yè)地產領域的開發(fā)商并不多，只有萬通等少數一些開發(fā)商開始介入，因此工業(yè)地產未來的空間是很大的。

工業(yè)地產因為有很強的政府指導性，因此一定是由政府主導來操作，像天津泰達這類主導工業(yè)地產的企業(yè)也都是半官方的性質，都會有政府的職能在里面。其他企業(yè)介入工業(yè)地產的話，最好的參與模式就是與當地政府的企業(yè)形成一家合資公司，由企業(yè)進行土地的一級開發(fā)等業(yè)務，再由政府行使其招商職能，把其他一些企業(yè)帶進來，這樣的模式還是比較有效的。當然做工業(yè)地產，對開發(fā)商來講還是有比較高的專業(yè)難度，還要取決于地方政府的支持力度有多大，否則的話就會遇到不小的阻力。

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