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　　繼2011年全國商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)約1萬億元投資之后，2012年資金仍在源源不斷地注入以北京寫字樓和上海寫字樓為代表的一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投資增速也升勢難遏，與住宅投資持續(xù)下滑形成反差。而在投機者的推波助瀾下，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)過熱苗頭。
　　
　　●商業(yè)地產(chǎn)熱火朝天均價加速上行
　　
　　“獨棟寫字樓10000平方米火爆銷售，售價40000每平方米”、“臨近天壇精裝獨棟4層辦公樓急售”、“商業(yè)獨棟位于北京西南京港澳高速附近，項目整體出賣方式轉(zhuǎn)讓，單價19000元/平方米”……讓人眼花繚亂的出售寫字樓信息，似乎預(yù)示著一股商業(yè)地產(chǎn)熱潮的來襲。在上海寫字樓市場也是同樣，尤其是上海浦東寫字樓市場
　　
　　據(jù)一位上海浦東寫字樓市場人士透露，目前甚至出現(xiàn)了專門為大型企業(yè)和投資人尋找合適商業(yè)項目的個人，他們根據(jù)買賣的最終成交金額提取傭金，收入頗豐；一些高端商業(yè)項目，甚至推出了“寶馬專車接送看房人”的服務(wù)項目。這些微觀現(xiàn)象背后，則是投資人進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的熱情高漲。
　　
　　易城中國估價與投資部總監(jiān)徐憶表示：“2010年第二季度開始，針對住宅市場的房地產(chǎn)調(diào)控政策將大量開發(fā)商推向商用地產(chǎn)的投資、開發(fā)與運營業(yè)務(wù)領(lǐng)域。許多機構(gòu)、企業(yè)基于自用需求與資產(chǎn)保值、升值的特征轉(zhuǎn)向大宗交易市場。在此背景下，2010年以北京、上海、深圳和廣州為代表的四城市大宗交易成交單數(shù)比2009年顯著提高了50%，成交額比2009年提高近83%。到2011年，大宗交易成交更是達到124單，成交總額累計達1231.6億元。”
　　
　　伴隨著整購的增加，越來越多的中小投資者開始嗅到商業(yè)地產(chǎn)市場的機會，他們的加入，抬升著商業(yè)項目的售價。據(jù)亞豪機構(gòu)的市場數(shù)據(jù)顯示，從2011年開始，商業(yè)市場價格開始加速上行，當年北京商業(yè)、寫字樓成交均價高達24514元/平方米，同比上漲12.3%，而同期住宅價格漲幅顯著收窄，僅有6.3%。商業(yè)價格開始補漲，導(dǎo)致游資開始由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域，近期成交量開始明顯增加。據(jù)統(tǒng)計5月以來，北京共售出商業(yè)、寫字樓12萬平方米，同比去年同期增長了34%。
　　
　　●投機者趁勢加入租金上漲難解隱憂
　　
　　支撐商業(yè)類物業(yè)成交價上行的，是一段時間以來租金水平的上升和空置率的下降。據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕最近發(fā)布的《亞太地區(qū)寫字樓市場觀察報告》顯示，2012年第1季度，亞太地區(qū)寫字樓空置率整體繼續(xù)緩慢下降，包括IT和消費相關(guān)領(lǐng)域在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)業(yè)正在成為寫字樓租賃需求的新主體。
　　
　　世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事馬樂表示：“2012年第1季度，北京地區(qū)的租金繼續(xù)強勁增長，盡管漲幅低于2011年，北京租金依舊同比大幅上揚。由于北京地區(qū)需求旺盛，再加上供應(yīng)量有限，CBD和金融街的租金遠超上海同等區(qū)域。”
　　
　　作為以商業(yè)利用為主要使用價值的辦公樓物業(yè)，租金的上漲固然是支撐售價上行的原因之一，然而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這遠不能解釋投資需求的擴張之快。做寫字樓銷售多年的楊鵬認為，現(xiàn)在在實體經(jīng)濟下滑明顯，而信貸放松預(yù)期增強的背景下，一些投機需求的進入才是售價急劇上漲。
　　
　　“我有一個大客戶前不久購買了4層寫字樓，之后他對我說，現(xiàn)在北京市場新出的寫字樓，不管售價多少，只要整購能給7折左右的價格，就可以帶他去看。而對租金，人家根本不在乎”，楊鵬表示，當前投資寫字樓的人群里，很多人依然像2009年買住宅一樣出手，要的只是在資產(chǎn)價格可能發(fā)生的上漲中分得一杯羹。
　　
　　在專業(yè)人士眼中，上述的大客戶顯然不是理智的投資者。在租金的上漲之下，隱憂已然開始顯現(xiàn)。“由于各公司繼續(xù)尋求機會通過合并或遷址來降低寫字樓租用成本，2012年第一季度，寫字樓需求實際上在進一步減弱。這一趨勢促使主要市場釋放出大量二級寫字樓空間，繼而對空置率造成進一步壓力。一季度，大面積辦公空間的需求同樣下滑，而期間達成的大部分租賃交易均為小面積辦公空間”，專業(yè)人士指出。
　　
　　●投資由住轉(zhuǎn)商
　　
　　專家建議重視長期回報
　　
　　據(jù)北京市統(tǒng)計局5月14日發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1-4月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資654.4億元，比上年同期增長1.4%。其中，住宅完成投資309.8億元，下降25.7%；寫字樓完成投資76.3億元，增長81.7%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資77.1億元，增長3.9%。
　　
　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，無論是企業(yè)投資，還是個人投資，很大程度上是受到了樓市調(diào)控的裹挾，而被動由住宅市場轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場，而近幾年商業(yè)地產(chǎn)火爆的背后實際上隱憂重重。首先，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃的基礎(chǔ)是經(jīng)濟的增長，2012年中國面臨著經(jīng)濟增速放緩、通脹抑制內(nèi)需的困境，城市發(fā)展對于商業(yè)地產(chǎn)的承載力也有限，而“大躍進式”的盲目發(fā)展，遲早會偏離預(yù)設(shè)的軌道，因此一定要控制好商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模。其次是資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營資金的回報周期長達5-10年，這對于當前負債率普遍偏高的房企提出了挑戰(zhàn)。
　　
　　“近期商業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬達集團表示，萬達將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨擘的萬達集團，減少商業(yè)比重的戰(zhàn)略方向與大量企業(yè)蜂擁進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域形成強烈反差，似乎已經(jīng)感知到未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和風險”，任啟鑫表示。
　　
　　專家建議，投資商業(yè)地產(chǎn)，首先要目光長遠。作為一種投資行為，一個項目的投資回報率必然是購房者的核心關(guān)注點，與住宅投資追求現(xiàn)金流不同，商業(yè)地產(chǎn)本身就是追求長期的物業(yè)增值，除了租金回報外，還應(yīng)該評估5-10年后的價值增長潛力，不能簡單地依靠短期炒作來獲利。其次，與開發(fā)商投資開發(fā)一樣，購買商業(yè)物業(yè)也需要一定的專業(yè)知識和商業(yè)眼光。“商業(yè)投資除了看區(qū)域價值、人口密集程度外，單個鋪位在整個商業(yè)體中的位置也很關(guān)鍵。以商鋪投資為例，同一片區(qū)中，不同商鋪位置的個體性差異較大，導(dǎo)致價格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。”專業(yè)上海浦東寫字樓、上海浦東陸家嘴寫字樓，上海浦東八佰伴寫字樓，上海浦東張江寫字樓、上海浦東金橋寫字樓、上海商務(wù)中心代理商   13817570595  徐先生 更多房源請您參閱上海浦東寫字樓網(wǎng)