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　  商業(yè)地產本質上是一個高風險、高收益的行業(yè)，其明顯的特征例如：長線盈利、復雜的產業(yè)鏈、專業(yè)服務，其中涉及到的要素非常之多，商業(yè)地產的定位、設計、招商、運營每個環(huán)節(jié)都是一個不可分割的整體。在環(huán)環(huán)相扣的格局當中怎樣把握其中的機會？
　　
　　為此，本刊專訪商業(yè)地產全產業(yè)鏈服務機構——三益中國院長高棟，解答商業(yè)地產各環(huán)節(jié)的典型問題。
　　
　　高棟認為，中國商業(yè)地產快速發(fā)展的背后，存在幾大問題。首先商業(yè)地產開發(fā)是一個融合各方利益角逐的過程，他稱之為“六方會談”。在商業(yè)地產開發(fā)中會涉及到投資商、開發(fā)商、政府、運營商、零售商、消費者六方利益。如果說住宅開發(fā)是二元化的過程，商業(yè)地產開發(fā)是六元化的過程。比如上海浦東寫字樓，是多方努力的成功典范，

　　其次，商業(yè)地產的一個顯著特點就是產業(yè)鏈特別長，涵蓋定位、設計、招商、運營各個環(huán)節(jié)。在商業(yè)地產開發(fā)過程中經常隱現(xiàn)的“五大難題”，開發(fā)商、建筑師、零售商、專業(yè)服務機構、消費者均會遇到林林總總的問題需要協(xié)調解決。商業(yè)地產是個很復雜的產業(yè)鏈，定位、設計、招商、運營是一個整體，四者不能脫節(jié)。比如上海浦東張江寫字樓，設計的大多是綠化率高的園區(qū)寫字樓，受客戶喜歡。

　　
　　設計師也要懂招商
　　
　　商業(yè)地產的第一站便是建筑設計，不過高棟認為，到今天為止，中國的商業(yè)建筑設計始終沒有從公建設計里面脫離出來。而商業(yè)地產在建筑設計時與其他公建設計在設計邏輯、理論和方法上是完全不一樣的。
　　
　　另一方面，設計師也要懂招商。“很多設計公司和建筑師都感覺招商是很遙遠的話題，和設計本身沒有什么關系。但是本質上，設計和招商也是緊密相連的。我們服務過的國內商業(yè)地產大佬們，他們的正常的招商邏輯是這么做的：第一階段在概念階段，基本上大型主力店已經明確，例如影城、百貨、冰場、超市等，在報批的前期主力店已經基本確認。第二階段是擴初階段，500平方米以上的次主力店在確認和接洽中，主力店開始簽約。第三階段：在施工圖完成之前，所有餐飲業(yè)態(tài)租戶落實意向書，開始簽署租賃合同。所以設計師要結合招商情況來做設計方案，這樣才不會脫節(jié)。”比如上海浦東八佰伴寫字樓，招商工人進行的一直熱火朝天。

　　
　　要創(chuàng)新更要落地
　　
　　很多國外設計師有很多“天馬行空”的前期設計方案，但國內有些項目照搬國外成功模式，最終落地的商業(yè)人氣卻差強人意，癥結在哪里？
　　
　　“天馬行空方案可以成功，但前提是創(chuàng)新不違反商業(yè)的邏輯和原則。失敗的設計方案只有一種情況，就是片面追求建筑外形創(chuàng)新，忽視內部的空間節(jié)點、業(yè)態(tài)布局和商家訴求，以致未來招商運營帶來困難。”
　　
　　高棟舉例說，一般百貨大樓做到8層已經是極限，但是香港的一個商業(yè)項目做到了18層的高度，在設計上有很多大膽的創(chuàng)新，例如其通過停車位的分層布置，以及中庭的分層設置，重定每一樓層的價值，出入口很動線設置也是顛覆性的，業(yè)態(tài)的分布把人流向上帶動，這種基于商業(yè)邏輯上的創(chuàng)新體現(xiàn)了價值。還有一個反面例子就是，某項目為了追求鉆石城的概念，將整座大樓的每層平面都設計成鉆石型，效果做出來雖然很眩目，但太多空間無法利用，很難被商家接受。
　　
　　另外，三益中國去年至今在全國承接的近1000萬平方米商業(yè)項目中，只有20%不到的項目是開發(fā)商和投資商完全持有的，剩下的80%是部分或全部出售的。持有還是出售，商業(yè)邏輯完全不同，商業(yè)體的設計也完全不同。
　　
　　持有型的商業(yè)，如萬象城，其商業(yè)設計最關注業(yè)態(tài)的配置，對空間的體驗性要求更高。而對于出售型商業(yè)，雖然出售與運營的邏輯是并存的，但設計時一般會優(yōu)先考慮出售邏輯，分成小鋪賣。事實上，對于租售并存的項目，現(xiàn)在的主力設計是結合法，將出售型的商業(yè)街放在持有的商業(yè)體內部，不再獨立成片，這樣做可以用主力店人流在一定程度上去支撐銷售型商業(yè)街的經營。比外上海商務中心（上海服務式辦公室）的經營模式也是值得參考的模式。
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