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上海企業(yè)后臺(tái)需求催生辦公地外擴(kuò)

新聞提要：
　　據(jù)新聞晨報(bào)報(bào)道，進(jìn)入2012年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的特征。除了靜安嘉里中心可能成為年內(nèi)唯一在傳統(tǒng)CBD區(qū)域交付的超甲級(jí)項(xiàng)目之外，多數(shù)市場(chǎng)新增供應(yīng)都集中在次核心區(qū)。來(lái)自世邦魏理仕寫(xiě)字樓統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量的75%以上來(lái)自于非核心區(qū)域，虹口和閘北等區(qū)域的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將快速成長(zhǎng)，其中比較有代表性的項(xiàng)目環(huán)智國(guó)際大廈、申虹廣場(chǎng)、隆宇國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到目前核心區(qū)域與次級(jí)區(qū)域間逾50%的租金差，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級(jí)區(qū)域搬遷的情況時(shí)有發(fā)生，此外，由于在核心區(qū)域項(xiàng)目很難再有整層面積滿租企業(yè)擴(kuò)租需求，部分企業(yè)正在尋覓外遷機(jī)會(huì)。

　　次核心區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)足租金穩(wěn)

　　來(lái)自高力國(guó)際的寫(xiě)字樓報(bào)告顯示，第一季度有兩個(gè)次核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓落成，分別是環(huán)智大廈和中信泰富申虹廣場(chǎng)，為次核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了71455平方米的新增供應(yīng)。由恒基兆業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)智大廈是一座29層高的辦公大樓，位于閘北區(qū)天目西路恒豐路交匯處。該項(xiàng)目總建設(shè)面積有44522平方米，其中寫(xiě)字樓部分面積有31679平方米，目前該有項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)在民幣4.5至6元/天/平方米；中信泰富申虹廣場(chǎng)位于四川北路，緊臨軌交10號(hào)線四川北路站，寫(xiě)字樓面積有39776平方米，租金報(bào)價(jià)在4.5至5.5元元/天/平方米。

　　高力國(guó)際華東及西南區(qū)、投資服務(wù)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示：“2012年第一季度次核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金上漲至每天每平方米4.7元，環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，同比增長(zhǎng)11.7%，這表明雖然最近半年里有幾個(gè)新項(xiàng)目相繼落成，但市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁�！�

　　一季度次核心區(qū)吸納量超60%

　　雖然2012年第一季度寫(xiě)字樓平均租金增速進(jìn)一步放緩，僅環(huán)比微漲0.5%至人民幣257.3元/月/平方米，但核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的低空置率是推升市場(chǎng)租金的主要?jiǎng)恿�，空置率則僅為4.1%，這成為次核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓受到企業(yè)追捧的原因之一。世邦魏理仕辦公樓部人士表示：“今年一季度次核心區(qū)域?qū)懽謽俏{量超過(guò)60%，不少高品質(zhì)樓宇表現(xiàn)活躍，例如浦東嘉里城本季就簽訂了幾個(gè)大面積租約�！�

　　筆者觀察到，近期上海寫(xiě)字樓整層交易頻現(xiàn)次核心區(qū)，例如國(guó)美電器在虹口區(qū)合生財(cái)富廣場(chǎng)租賃了1800平方米，諾華公司在閘北區(qū)環(huán)智國(guó)際大廈租賃了2900平方米，此外，錦江麒麟、唯益食品也確定了整層租賃。而在去年下半年，這樣的大手筆租賃交易還只是多發(fā)生在核心區(qū)，來(lái)自戴德浪梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海銀行在1788國(guó)際中心租賃3300平方米的辦公面積；RCS公司、京都律師事務(wù)所、嘉吉公司分別在上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)租賃2400、7200、4800平方米的辦公面積；康寧、豐田通商公司分別在會(huì)德豐廣場(chǎng)租賃3000和4000平方米的辦公面積；富國(guó)基金公司在浦東新區(qū)的國(guó)金中心2期租賃5200平方米的辦公面積。

　　戴德梁行華東區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管、董事傅翀宇則表示：“市場(chǎng)主力客戶的需求仍然保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，大公司不斷在擴(kuò)張兼并中，中小型公司在持續(xù)的進(jìn)入上海市場(chǎng)和多元化發(fā)展導(dǎo)致需求增加，加上核心區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到或者超過(guò)了80%甚至90%的入住率，使得部分企業(yè)也開(kāi)始轉(zhuǎn)而關(guān)注次核心區(qū)。”

　　企業(yè)后臺(tái)需求催生辦公地外擴(kuò)

　　進(jìn)入2012年，中國(guó)政府決心加快金融市場(chǎng)自由化進(jìn)程，并將上海打造成為全球金融中心，例如僅在今年1月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)給六家投資機(jī)構(gòu)發(fā)放了合資格境外機(jī)構(gòu)投資者牌照，總批準(zhǔn)投資額達(dá)6億美元，近2011年批準(zhǔn)總額的30%。

　　第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可分析：“這將進(jìn)一步支持寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，尤其在浦東陸家嘴區(qū)域。預(yù)計(jì)小陸家嘴租金持續(xù)上升，鑒于此，越來(lái)越多的企業(yè)將會(huì)遷其后臺(tái)業(yè)務(wù)至竹園等區(qū)域�！�

　　世邦魏理仕辦公樓部負(fù)責(zé)人則把次核心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)于核心區(qū)域市場(chǎng)的影響擴(kuò)大到全市范圍，不僅陸家嘴外灘金融集聚帶區(qū)域，將催生張江、漕河涇等金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)域，原本的次核心區(qū)也涌現(xiàn)不少新建高品質(zhì)寫(xiě)字樓，如虹口、閘北，從南京西路等核心區(qū)域到張江等工業(yè)園區(qū)之間，出現(xiàn)了一片可供填補(bǔ)的區(qū)域，租金又只是核心樓宇的一半，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級(jí)區(qū)域搬遷的案例仍將時(shí)有發(fā)生。

　　當(dāng)然，寫(xiě)字樓郊區(qū)化并不適合所有的公司，一些本身對(duì)樓宇地段要求較高的公司，依舊會(huì)選擇核心地段最好的寫(xiě)字樓，例如嘉里中心二期、古北財(cái)富二期、上海環(huán)茂廣場(chǎng)、陸家嘴金融服務(wù)大廈等，而制造業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)類企業(yè)今年選擇次核心甚至郊區(qū)化的趨勢(shì)預(yù)計(jì)特別明顯。