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2013年房地產(chǎn)股走勢

在經(jīng)歷了兩年多的低迷走勢后，三季度以來樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，部分城市房價(jià)紛紛創(chuàng)出新高，房地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)再度吸引資金的關(guān)注。

　　中投證券日前發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告認(rèn)為，短期內(nèi)政策加碼階段性緩解，政策面將保持相對穩(wěn)定，為板塊持續(xù)反彈爭取到較好的投資環(huán)境。銀河證券發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從9月底開始，各地方政府不斷釋放出樓市微調(diào)信號(hào)，諸如貴州的購房入戶，到10月中旬武漢等地公積金可異地還貸、二手房公積金貸款額度提升，以及廣東、天津等公積金政策微調(diào)等。因此，地方政府在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)條件下，后續(xù)兩個(gè)月的樓市政策適度偏松概率大。

2013年春節(jié)后僅僅一周時(shí)間，市場預(yù)期就因行情的回調(diào)出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折。比較有意思的是，之前看多情緒越是強(qiáng)烈的人在春節(jié)之后“拐彎”的幅度越大。我們之前分析預(yù)期，始于去年12月初“龍擺尾行情”的原生動(dòng)力是擴(kuò)容暫停、政策真空、經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇。如今，一季度“蜜月期”的行情在春節(jié)后已步入下半場，行情在修復(fù)幅度達(dá)到25%之后若需更上一層，則需要公司盈利數(shù)據(jù)實(shí)質(zhì)性改善的證偽、房地產(chǎn)調(diào)控新政具體舉措的明朗，還需要得到場外資金的增補(bǔ)。而對于這些關(guān)鍵性因素，經(jīng)濟(jì)與公司盈利復(fù)蘇力度需要等待一季度數(shù)據(jù)來驗(yàn)證，房地產(chǎn)調(diào)控新舉措起碼要等到“兩會(huì)”之后才能清晰。因此，當(dāng)前A股在彷徨中進(jìn)行區(qū)域性拉鋸震蕩或是不二選擇。

　　我們認(rèn)為，無論是研判經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢和力度，或者是洞察“兩會(huì)”后的A股能否強(qiáng)勢重來，抑或是觀察行情結(jié)構(gòu)重心能否向中游周期股切換，其中的核心變量仍是房地產(chǎn)。

　　眾所皆知，由于去庫存進(jìn)入尾聲期，加上前兩年緊縮期內(nèi)開發(fā)商拿地不足導(dǎo)致目前供給收縮，以及外圍持續(xù)量化與社會(huì)流動(dòng)性充裕，加上剛需旺盛等是去年四季度以來房價(jià)淡季不淡、上漲壓力繼續(xù)增強(qiáng)的主要原因。雖然從去年四季度開始開發(fā)商重新加大拿地規(guī)模，但這些新產(chǎn)能仍處于開發(fā)期，離新屋上市為期尚遠(yuǎn)。因此，在現(xiàn)有調(diào)控政策的框架下，房價(jià)至少在今年10月份之前仍處于一個(gè)上漲壓力期。

　　我們上周分析預(yù)期，春節(jié)后到兩會(huì)后期間的“蛇形震蕩”也是市場孕育和嘗試行情結(jié)構(gòu)重心由金融股向中游股轉(zhuǎn)型的過程，重心切換能否成功關(guān)系到拉鋸震蕩后的行情整體能否再次走強(qiáng)，其中的核心變量就是中游股的馬首——地產(chǎn)股。因此，在后一階段結(jié)構(gòu)重心轉(zhuǎn)換的孕育期內(nèi)，由于房地產(chǎn)熱度不減、開工旺季已經(jīng)到來、一季度仍處于補(bǔ)庫存周期，中游股仍會(huì)時(shí)有活躍。如此，指數(shù)也很難再出現(xiàn)深度回跌，但中游股最終能否形成大氣候，仍要取決于“兩會(huì)”后房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏以及效果。

　　當(dāng)前還需要注意的是，小市值股的活躍期正在進(jìn)入尾聲。每年12月份到次年的3月中上旬是小市值股傳統(tǒng)的活躍期，而今正在進(jìn)入尾聲。更重要的是，如果IPO重啟，創(chuàng)業(yè)板與中小板的擴(kuò)容壓力要遠(yuǎn)大于主板，并且創(chuàng)業(yè)板與中小板在前三年的高速擴(kuò)容之后，限售股解禁壓力要遠(yuǎn)甚于主板。因此，后階段投資策略上，一要注意地產(chǎn)股表現(xiàn)對全局的影響，二要注意小市值股的結(jié)構(gòu)性壓力。